10 Soruda Konutta Son Tablo

TÜİK verilerine göre 2025’te konut satışları yüzde 14,3 artarak 1,69 milyona yaklaşırken, ipotekli satışların payı yüzde 15 bandında kaldı. TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi’nde reel gerileme sürse de kira getirilerinin yükselmesi ve amortisman süresinin 13 yıla kadar inmesi yatırım iştahını canlı tutuyor. 

Hande Yavuz Çalık / [email protected]
Capital Dergisi / Mart 2026

İlk el satışların payındaki düşüş ise üretim temposu ve güvenli yapı stoku açısından soru işaretleri yaratıyor. Piyasada “denge ve yeniden fiyatlama” tartışmaları öne çıkarken finansman koşullarındaki olası gevşemenin 2026’ya nasıl bir tablo taşıyacağı merak konusu.

Sinpaş/Kızılbük GYO Genel Müdürü Mahmut Sefa Çelik, merak edilen başlıklara şöyle açıklık getirdi.

Konutu bugün hala cazip kılan temel motivasyon sizce ne?

Türkiye’de konut, hane halkı için barınma güvencesinin ötesinde servet koruma ve uzun vadeli varlık inşası anlamı taşıyor. TÜİK verilerine göre 2025 yılında Türkiye genelinde konut satışları yüzde 14,3 artışla 1 milyon 688 bin 910 seviyesine ulaştı. İstanbul’da 280 bin 262, Ankara’da 152 bin 534, İzmir’de 96 bin 998 satış gerçekleşti. Bu üç büyük şehir toplam satışların yaklaşık yüzde 31’ini oluşturdu. 2025’te ipotekli satışların toplam hacim içindeki payı yüzde 15 bandında gerçekleşti. Buna rağmen toplam hacimde artış yaşanması, talebin krediye bağımlı ilerlemediğini gösteriyor.

Konut fiyat endeksinin reel bazda gerilemesine rağmen satışların artması piyasada bir dengelenme sürecine mi işaret ediyor, yoksa yeni bir fiyatlama dönemine mi giriyoruz?

TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi aylık bazda yalnızca yüzde 0,2 artarak 204,5 seviyesine ulaştı. Aynı dönemde reel kaybın yüzde 1,4 olması, nominal artış hızının enflasyonun gerisinde kaldığını gösteriyor. Bu veri, iki açıdan önemli. Birincisi, fiyat artışının ivmesi belirgin biçimde yavaşlamış durumda. İkincisi, reel gerilemeye rağmen satış adedinin artması, talebin fiyat düzeltmesine duyarlı olduğunu ortaya koyuyor. İnşaat maliyet endeksindeki kümülatif artış hala yüksek. Arsa maliyetleri ve finansman giderleri de dikkate alındığında sert ve kalıcı bir fiyat düşüşü için güçlü bir zemin görünmüyor. Mevcut tablo, maliyet dinamikleriyle talebin yeniden dengelendiği bir geçiş evresine işaret ediyor.

İlk el konut satışlarının payı geriledi. Bu durum yeni konut üretimi açısından nasıl bir risk oluşturuyor?

2025 verilerine baktığımızda, yıl genelinde ilk el satışlar yüzde 11,6 artarak 540 bin 786 adede ulaştı. Aralık ayında bu oran yüzde 26’yı aştı ve ilk elin toplam satışlar içindeki payı yüzde 38 oldu. Bu tablo, talebin ikinci el lehine kaydığını gösteriyor. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şu: İlk el satış oranı yıl ortalamasında yüzde 32 seviyesinde. Bu, kısa vadede sorun olarak görünmeyebilir; ancak orta vadede üretim temposu açısından önemli bir gösterge. Konut üretimi doğası gereği gecikmeli bir süreçtir; bugün verilen yatırım kararlarının etkisi 2-3 yıl sonra piyasaya yansır. Türkiye açısından mesele yalnızca arz dengesi değil aynı zamanda yapı stokunun niteliğidir.

BDDK’nın birinci-ikinci el ayrımını kaldıran kredi düzenlemesini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Daha önce krediye erişimde oluşan segment bazlı farklılıklar, özellikle ikinci el tarafında karar süreçlerini yavaşlatabiliyordu. Düzenlemenin bu ayrımı ortadan kaldırması, talep tarafında daha dengeli ve bütüncül bir finansman çerçevesi oluşturuyor. Ancak bu tür düzenlemeler aynı zamanda sahadaki hız, bankaların kredi faiz oranları, fonlama maliyetleri ve risk iştahıyla doğrudan ilişkili. Eğer kredi fiyatlamasında rekabetçi bir ortam oluşur ve maliyet tarafında sürdürülebilir bir iyileşme sağlanırsa düzenlemenin etkisi daha hızlı ve güçlü hissedilir. Aksi halde etki daha kademeli olur.

Konut finansmanında sürdürülebilir bir model için hangi yapısal adımlar gerekli?

2025 itibarıyla kredili satışlar yüzde 49,3 artarak 236 bin 668 adede yükselmiş olsa da kredili satışların toplam içindeki payı geçmiş dönemlerin oldukça altında kalıyor. Sürdürülebilir bir model için üç yapısal başlığı kritik görüyoruz: Birincisi, uzun vadeli ve öngörülebilir maliyetli fonlama araçlarının geliştirilmesi. İkincisi, ikincil mortgage piyasasının güçlendirilmesi. Üçüncüsü ise tasarrufların konut finansmanına yönlendirilmesini sağlayacak yeni enstrümanların geliştirilmesi.

İkinci el konutlara yönelim artıyor. Bu eğilim sizce geçici mi, yoksa tüketici davranışında kalıcı bir değişime mi işaret ediyor?

İkinci el satışlar 2025’te yüzde 15,6 artarak 1 milyon 148 bin 124 adede ulaştı. Bu da toplam satışlar içinde ağırlığın hala ikinci elde olduğunu gösteriyor. Ancak bunu kalıcı bir davranış değişimi olarak görmek için erken. Erişilebilir fiyatlı ilk el projelerin artması ve kredi koşullarının iyileşmesi halinde denge yeniden kurulacaktır.

Enerji verimli ve depreme dayanıklı konutların avantajlı kredi kapsamına alınması sektörde nasıl bir dönüşüm yaratır?

Enerji verimliliği ve deprem dayanımı yüksek projelere sağlanacak faiz avantajı, talebin bu segmentte yoğunlaşmasını sağlar. Güncel deprem ve enerji standartlarına uygun üretim ise daha yüksek mühendislik ve maliyet disiplini gerektiriyor. Finansman tarafında sağlanacak farklılaşma, bu maliyet farkının bir kısmını dengeleyerek yeni ve nitelikli projeleri daha rekabetçi hale getirir.

Yatırımcı profilinde nasıl bir değişim gözlemliyorsunuz?

Yeni yatırımcı daha analitik hareket ediyor; kira çarpanı, doluluk oranı, lokasyonun demografik yapısı ve bölgesel gelişim potansiyeli daha fazla dikkate alınıyor. Kararlar yalnızca uzun vadeli değer artışı beklentisine dayanmıyor; düzenli kira geliri ve sürdürülebilir nakit akışı öncelik kazanıyor

2026 için faiz indirimleri ve kontrollü parasal gevşeme beklentisi var. Bu ortam konut kredileri ve ipotekli satışlara nasıl yansır?

Piyasa katılımcıları Para Politikası Kurulu’nun 12 Mart 2026 toplantısında politika faizinin 100 baz puan indirimle yüzde 36 seviyesine gerilemesini, 22 Nisan toplantısında ise yüzde 35 seviyesine inmesini bekliyor. Bu patika, para politikasında kontrollü bir gevşeme sürecine işaret ediyor. Politika faizindeki 100 baz puanlık bir indirimin konut kredilerine yansıması genellikle daha sınırlı ve kademeli oluyor.

Önümüzdeki 5 yılda Türkiye’de konut talebinin yönünü hangi faktörler belirler?

Önümüzdeki dönemde konut talebini üç ana eksen belirleyecek: Demografi, güvenlik ve erişilebilirlik. Enstitü Sosyal’in iç göç araştırması, konut ve yaşam koşullarının göç kararlarında belirleyici olduğunu ortaya koyuyor. Deprem riski, sağlam yapı talebini artırıyor. Ulaşım altyapısı yatırımları ve yeni gelişim aksları talebin mekansal dağılımını yeniden şekillendiriyor. Önümüzdeki 5 yıl, yalnızca metrekare tercihinin değil güvenli yapı, enerji verimliliği ve yaşam kalitesinin önceliklendiği bir dönem olacak.