Balon var mı?

2009'da 42 milyar, geçen yıl ise 60 milyar liralık konut kredisi kullanıldı. Son bir yılda konut kredilerindeki artış, yüzde 40'ı geç­ti. 2011'de ise 70 milyar liralık ko­nut kredisi kullanılacağı öngörülü­yor. Küresel krizin Amerika'daki ko­nut balonunun patlamasıyla başla­ması, konut fiyatlarının ve kredile­rinin yakından izlenmesine neden oluyor. Krediler biraz artınca, aca­ba balon şişip patladığında bir kriz riskinin oluşup oluşmayacağı sorgu­lanıyor. inşaat şirketlerinin patronlarına göre sektörde balon oluşmasa da konut kredilerindeki hızlı artış Bankacılık Düzenleme ve Denetle­me Kurumu'nun (BDDK) konut kredilerine sınırlama getirmesine yol açtı. Sektörün sağlıklı büyümesi için böyle bir uygulamaya gittiğini açıklayan BDDK'nın kararına göre ko­nut kredisi miktarı, gayrimenkul tu­tarının yüzde 75'ini aşamayacak. Ti­cari gayrimenkul alımı amaçlı kre­dilerin ise gayrimenkul değerinin yüzde 50'sini aşmaması gerekecek. Geçtiğiz yılın son günlerinde alı­nan karar, bu yılın başından itiba­ren geçerli olacak.

Artan konut kredilerinden dola­yı sektörde balon oluşmadığını söy­leyen inşaatçılar ise BDDK'nın bu kararını olumlu buluyor. Ali Ağaoğlu'ndan Tamer Özyurt'a kadar sek­törün büyük konut üreticileri, ko­nut satın alanların toplam tutarın bir kısmını ödemesi gerektiğini sa­vunuyor. Ancak patronların hemen hepsi, konut kredilerindeki artışın ABD'deki gibi mortgage balonuna dönüşmeyeceği görüşünde. Bunu da konut kredilerinin GSMH için­deki oranına bakarak söylüyorlar.

KREDİ ORANI DÜŞÜK
"Türkiye'de konut balonu oluş­madı, oluşmaz" diyen inşaatçıların en önemli dayanağı, konut kredile­rinin GSMH'ye oranının çok düşük seviyelerde olması. Konut kredileri­nin GSMH'ye oranın yüzde 4'ler se­viyesinde olduğunu söyleyen Ga­ranti Koza Yönetim Kurulu Başkan Vekili Murat Binark, "Konut kredi­lerinde bir balon yok. Diğer ülkele­re kıyasla konut kredi oranı Türki­ye'de çok düşük" diyor. Gelişmiş ülkelerde konut kredi­lerinin GSMH'ye oranı yüzde 55'leri geçiyor. ABD'de bu oran yüzde 90'lar seviyesinde. "Rakamlar konuşsun" diyen Ağaoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu da Macaristan'da bile konut kredilerin, GSMH'ye oranı­nın Türkiye'nin üzerinde olduğuna dikkat çekiyor. Konut kredilerinin ödenmeme durumunun daha da azaldığını söy­leyen Murat Binark, "Konut kredilerinin geri dönüşünde tehlike yok. Piyasadaki konut projelerinin tama­mı konut kredisi ile yapılmıyor" di­yor.

BDDK'NIN KARARI YERİNDE
Gayrimenkul sektöründe "Kriz neden çıkabilir" diye bakıldığında ABD örneği veriliyor. ABD'deki mortgage krizinin konut alımların­da yüzde 100 kredi kullandırıldığı için çıktığını söyleyen Timur Gayri­menkul Yönetim Kurulu Üyesi Er­den Timur, "BDDK'nın konut kre­dilerini sınırlandırması yerinde bir karar oldu" diyor. Timur, şöyle de­vam ediyor: "Türkiye'deki konut kredisi hac­minde balon yok. BDDK, vatandaş­ların ev alırken daha sorumlu dav­ranmalarına yönelik bir regülasyon yaptı. Konutla ilgili bir şişkinlik göz­lemlemiyoruz. BDDK'nın kararı sektörü olumlu etkiledi." Özyurtlar inşaat Yönetim Kuru­lu Başkanı Tamer Özyurt da benzer görüşte. Ev almak isteyenlerin en az yüzde 25'ini ödemesini gerektiğini söyleyen Özyurt, "Konut yatırımcı­ları krediyle ev almanın cazibesine kapıldı. Ödeyip ödemeyeceğini hiç düşünmeden hareket ediyor" diyor.~

NE ZAMAN BALON OLUŞUR?
Gayrimenkulde balon oluşmadı­ğını düşünen patronlara göre sek­tördeki en büyük riski, "Ne üretir­sem satarım" mantığıyla hareket eden şirketler oluşturuyor. Önümüzdeki dönemde bu şir­ketlerin sektörde riskli durum yara­tacağını söyleyen Ağaoğlu, "Önemli olan doğru işleri yapmak" diyor. Özyurt da sektör dışından gelen şirketlerin risk yarattığı kanısında. Yüksek karlılık oranlarından dolayı inşaat sektörüne yatırım yapılmak istendiğini söyleyen Özyurt, "Daha önce hiç inşaat yapmamış çok sayı­da şirket, sektörün cazibesine kapı­lıyor. Bunların da yüzde 99'u eleni­yor" diyor. Patronlar, özellikle son dönemde işleri daralan tekstilcile­rin pazara girmesinden şikayetçi. Bu kesimin gayrimenkul pazarı­na girmesini doğru bulmadığını söyleyen Özyurt, konut satın alacak­lara da inşaat şirketini, geçmişini, yaptığı projeleri araştırmalarını öneriyor.

UCUZ KONUT RİSKLİ
Teknik Yapı Holding Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, alt gelir grubuna yönelik ucuz konut projeleri satışı olsaydı bunun sek­törde balona yol açabileceğini söy­lüyor. "Bankalar konut almak iste­yen alt gelir grubunu finanse etme­ye çalışsaydı o zaman bir balondan söz etmek mümkündü" diyen Dur­bakayım, bu durumun da krediler­de seçici davranan bankalar tarafın­dan çözüldüğüne dikkat çekiyor, inşaat şirketlerinin ucuz arsa bul­makta sıkıntı yaşamasının da alt ge­lir grubuna yönelik konut üretimi­ni engellediğini söyleyen Durbaka­yım, şöyle konuşuyor: "Yurtiçi ve yurtdışında kriz de­neyimine sahip bankaların kredi verme konusundaki titizliği nede­niyle geri dönüşü riskli krediler ve­rilmedi. Bankaların alım gücüne yönelik olarak konut finansmanın­da seçici davranması, inşaat firmala­rının da ucuz konut yapmada istek­siz davranmasına neden oldu. Böy­lece sektörde balon oluşma riski kendiliğinden ortadan kalktı."

BÜYÜME DEVAM EDECEK
Geçtiğimiz yıl referandumdan sonra çok sayıda yeni konut projesi açıklandı. 2010'u yüzde 24 gibi yük­sek büyüme oranlarıyla kapatan sektörün cirosu 20 milyar doları geçti. 2011'de de bu trendin devam etmesi bekleniyor. Özellikle konut talebinin yüksek olması yeni proje­lerin hız kesmeden devam etmesini sağlıyor. inşaat sektörünün duayenlerine göre sadece istanbul'da 4 milyon ko­nut bulunuyor. En az 1 milyon ko­nut daha gerekiyor. Her yıl ise 70- 80 bin arasında yeni konut satışa çıkı­yor. Mevcut konut stokunun yüzde 2'si kadar yeni konut arzı oluyor. 2011'in seçim yılı olmasının ko­nut piyasasındaki canlılığı artırması bekleniyor. Milpa Genel Müdürü Rıza Koçyiğit, "Geçen yıl birçok in­şaat şirketi 2011 ve 2012'nin iyi ola­cağını düşünerek ilave konut yatırı­mına başladı. Seçimden sonra da ilave konut yatırımları artacak" di­yor. Koçyiğit, yeni konut projeleri yatırımında belirleyici olacak ola­nın mevcut stokların satış hızı ola­cağının da altını çiziyor ve ekliyor: "Eğer stokların satışında hızlı bir akış olmaz ise yeni proje yapmak ce­saret ister."

PROJELER ARTACAK
Koçyiğit'in söylediği gibi 2011'de de sektörde çok sayıda yeni proje açıklanması bekleniyor. An­cak inşaatçılara göre bu durum sek­törde balon oluşturmuyor. Herkes konut talebinin karşılanmadığı ve depremden dolayı yeni konut ihti­yacının arttığı görüşünde.2010'un son çeyreğinde yeni ko­nut projelerini açıklayan markalı ko­nut üreticilerinin 2011'de de gün­demlerinde yeni yatırımlar olacak. En son Maslak'taki 6 bin konut­luk yeni projeye başlayan Ali Ağaoğ­lu, bu yıl 2 projenin daha devreye gireceğini söylüyor. 2 yeni projeyle 2011'de toplam üreteceği konut sa­yısı 9 bini bulacak. Özyurtlar inşaat da 2011'de Esenyurt'ta yeni projeye başlamaya hazırlanıyor. Arsa maliyetlerinin yüksekliğin­den dolayı yeni projelerin hemen hepsinin üst ve orta gelir grubunu hedeflediğini söyleyen Koçyiğit, "Birbirine benzer proje sayısı arta­cak" diyor.