Kentsel dönüşümde asıl risk: Nitelik Kaybı

Türkiye’de hala yapıların yüzde 70’i depremlere dayanıksız halde. Türkiye’de deprem gerçeği de her geçen gün daha sert hissediliyor. Konut maliyetleri de milyonlarca insan için barınmayı giderek erişilmez hale getiriyor. Bir yanda hala depreme dayanıksız yapı stoğu, diğer yanda artan arsa fiyatları, ağır kredi yükü ve tartışmalı kentsel dönüşüm projeleri…

Şeyma Öncel Bayıksel / [email protected]

Mimarlık dünyasının öne çıkan isimlerinden Gökhan Avcıoğlu’na göre sorun yalnızca yapı üretmek değil; mevcut sistem artık sürdürülebilir değil. Avcıoğlu, yerel yönetimlerin imar anlayışından konut sahipliği modeline kadar birçok başlığın yeniden düşünülmesi gerektiğini söylüyor.

İstanbul Havalimanı’nın özel yolcu salonlarından Esma Sultan Yalısı’nın çağdaş dönüşümüne kadar birçok projeye imza atan Avcıoğlu, yapay zeka destekli mimarlığın, yeni mülkiyet modellerinin ve servis odaklı yaşam alanlarının gayrimenkul sektörünü kökten değiştireceğini düşünüyor.

Capital için sorularımızı yanıtlayan Avcıoğlu, geleceğin konut anlayışından şehirlerin dönüşümüne kadar birçok başlıkta dikkat çekici değerlendirmelerde bulundu.

Önümüzdeki 10–15 yılda gayrimenkul sektörünü değiştirecek kırılma ne olacak?

İki konu söyleyebilirim. Birincisi; artık herkes, mimar, tasarımcı ya da mühendis olsun olmasın, AI agent’lar ve onların yönettiği robotik 3D printer’lar sayesinde iki katı geçmeyecek şekilde kendi evini tasarlayıp inşa edebilecek. Bu yeni dünyada vizyonsuz müteahhitlerin geliştirici olarak ürettiklerine maruz kalmayacağız. Ayrıca bu durum, şehirlere tıkılıp kalmadan ve şehir altyapısına ihtiyaç duymadan, açık arazilerde arsası olan herkesin kendi tasarladığı evlerde yaşamasına olanak sağlayacak. Bu evlerde elektrik kendi üretilecek, yağmurdan ve havadan elde edilen su kullanılacak, atık su geri dönüştürülerek yeniden kazanılacak ve uzaydan internete bağlanılabilecek. Tabii tüm bunlar, onaylanmış projeler ve resmî kurumlara yapılacak başvurular kaydıyla mümkün olacak. Biz hayal edelim, robotlar bizim için inşa etsin. İkincisi, ömür boyu borçlanarak mülk sahibi olmak yerine, 5 ya da 25 yıllık sürelerle kullanım hakkına sahip olmak mümkün olacak. Miras bırakmak istemeyenler için bu hak, yaşam süresi boyunca devam edip sonrasında devredilebilecek. Böylece fiyatlar daha makul hale gelecek. Mortgage ve edinme kredileri de bu evlerin sürdürülebilir ve sigortalanabilir olması nedeniyle daha uygun hale gelecek. İnşaat kazaları ve kötü işçilik azalacak; her aşamada tasarım ve yapım süreci kontrollü olacak.

Konut sahipliği modeli sizce değişecek mi? Daha fazla kiralama, paylaşım ya da hibrit modeller mi göreceğiz?

Artan arsa maliyetleri, müteahhit kârlarının kontrolsüz artışı, düşüncesiz yapılaşma, malzeme ömürlerinin kısalması ve küresel ölçekte artan belirsizlikler artık yeni tarz tapu ve mülk sistemlerini gerekli kılıyor. Neden yıllarca yüksek kredi ödeyerek bir yer sahibi olmak için uğraşalım? Onun yerine belli bir süre için kira öder gibi mülk sahibi olalım; istediğimiz zaman bu hakkı uzatabilelim ya da devredip başka bir yerle değiştirebilelim. Böylece daha fazla servis ve haktan yararlanabileceğimiz mülklere sahip olabiliriz. Her mülkün tek bir tapu sistemiyle alınıp satılması artık yetersiz kalıyor. Farklı tapu sistemleri günümüzde bir ihtiyaç haline geliyor. Şu sıralar büyük otel firmaları da bu sistemlere yönelmeye başladı. Markalı projelerin değerleri daha kârlı hale geliyor.

Gayrimenkul giderek bir “ürün”den çok bir “hizmet”e mi dönüşüyor? 

Doğrusu bu. Her taşınmada ikamet, su, elektrik ve diğer hizmetler için resmî daireleri aşındırıyor, vakit kaybediyoruz. Belediye hizmetleri çoğu zaman yetersiz ve yavaş kalıyor. Service apartment modeli giderek çeşitleniyor; henüz yaygınlaşmış değil. Kapıcılı, apartman yönetimli eski sistemler ise tarihe karışıyor. Aslında gayrimenkul uzun zamandır tek bir pozisyonda değil; sadece biz onu öyle tarif etmeye alıştık. Yuva, mal, miras, ipotek, tarihî miras, hatta dünya mirası gibi farklı halleri var. Bugün gördüğümüz dönüşüm, başta konut olmak üzere onun yeniden bir yaşam altyapısı olarak tanımlanması. Artık gayrimenkul üreticileri için mesele bir daire ya da ofis satmak değil, bir yaşam deneyimi kurgulamak. Bu değişim projeleri doğrudan etkiliyor. Çünkü artık plan şeması kadar kullanım senaryosu, metrekare kadar servis kurgusu, cephe kadar altyapı sistemi önem kazanıyor. Konut artık sadece teslim edilen bir şey değil; işletilen, güncellenen ve yönetilen bir yapı haline geliyor. Bu da mimarlığın ve tasarımın rolünü değiştiriyor. Mimar artık sadece form üreten kişi değil, bir yaşam sisteminin kurgusunu yapan bir aktör. Dolayısıyla evet, gayrimenkul bir hizmete dönüşüyor. Ama daha doğru ifade şu olur: Sabit bir üründen dinamik bir sisteme geçiyor.

Artan inşaat ve finansman maliyetleri mimari kararları nasıl değiştiriyor? Tasarımda ilk vazgeçilenler neler oluyor?

Biraz önce konuştuğumuz minvalde, mevcut gayrimenkul üretim sisteminin, devlet ihaleleriyle sağlanan avanslar ve kredilere rağmen, halkın dayanıklı ve nitelikli konut ihtiyacını karşılamakta zaman zaman yetersiz kaldığı görülüyor. Kâr odaklı yaklaşımların ön planda olması ve üretim kalitesinde yaşanan sorunlar, maliyetleri etkileyen önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor. Bunun yanında, yerel yönetimlerin karar alma süreçleri ve arsa üretimi konusundaki kısıtları, imar yönetmeliklerinin çoğu şehirde benzer yapı tiplerini öne çıkarması ve süreçlerin büyük ölçüde merkezi olarak yürütülmesi de projelerin gelişimini zorlaştırabiliyor. Özellikle imar yönetmelikleri mevcut arsaları pahalandırıyor ve yerel yönetimlerin alternatif, daha ucuz arsa üretmesini engelliyor. İyi mimarlık ve iyi tasarım, yaratıcılığıyla yalnızca “para sınırsızken, şartlar mükemmelken” değil tam tersine kısıtlar altında da ortaya çıkar ve değerini gösterir; tarih boyunca da böyle olmuştur. Yeter ki müteahhitler ile mimarlık ve tasarım ekipleri arasında süreci yönlendiren güçlü bir iş birliği kurulabilsin.

Konut fiyatlarının ulaştığı seviyeler, geliştiricileri nasıl projelere yönlendiriyor?

Bekar ya da yalnız yaşamlar giderek artıyor. Bu da çok odalı konutlar yerine bir ya da iki odalı çözümlere olan ilgiyi artırıyor. Merkezlerde artan arsa bedelleri de tabii ki diğer önemli bir etken. Aslında değişen şey, konutun kendisinin ne olduğudur. Tarih boyunca ev sürekli biçim değiştirdi. Çatalhöyük’te birlikte yaşamanın hücresiydi, Roma’da iktidarın sahnesine dönüştü, modern dönemde ise bir makineye ve ardından bir yatırıma evrildi. Bugün ise bambaşka bir eşiğe geliyoruz: Konut artık yalnızca fiziksel bir yapı değil; veri, enerji ve güvenlik üzerinden çalışan bir sistem haline geliyor. Önümüzdeki kırılma da tam burada. Gayrimenkul, metrekare üzerinden değer üreten bir varlık olmaktan çıkıp altyapı üreten bir platforma dönüşecek. Enerji üreten, veri yöneten, kullanıcıyı tanıyan ve sürekli güncellenen bir yapıya…

Yüksek maliyet ortamında standart konut projeleri mi kazanır, yoksa özgün ve farklılaşmış projeler mi daha avantajlı hale gelir?

Basmakalıp standart konut projeleri mutlaka alıcıya uzun vadede para kaybettirir. Özgün ve farklılaşmış projeler ise hem geliştiriciye hem birinci ve ikinci el alıcıya hem de şehre daha çok değer ve anlam kazandırır. Gerçek fark hala iyi kurgulanmış projelerde ortaya çıkıyor

Karma kullanım projeleri (rezidans + ofis + ticaret) maliyet baskısına karşı bir çözüm mü, yoksa yeni riskler mi yaratıyor?

Karma kullanımlar kesinlikle daha canlı bir şehir yaşamı sunuyor. Yatakhane gibi yalnızca konut bölgeleri çok sıkıcı. Öte yandan finans merkezleri de gece karanlık ve mutsuz. Bakkal bile 500 metre ötede; yaya olarak etrafında gezmek mümkün değil. Şehri gezmeye gelen kimse buralara uğramaz. Tarih boyunca konut hiçbir zaman tek başına var olmadı. Çatalhöyük’te üretim, ritüel ve gündelik yaşam aynı kabuk içindeydi; Roma’da ev ile kamusal hayat iç içeydi ama kontrollü bir şekilde örgütlenmişti. Bugün karma kullanım dediğimiz şey, bu ilişkileri yeniden kurma denemesi.

Kentsel dönüşüm projelerinde artan maliyetler ve satış fiyatları, tasarım kalitesini nasıl etkiliyor? Bu alanda bir “nitelik kaybı” riski görüyor musunuz?

Yeni yapılanlar mutlaka daha sağlam, Ancak nitelik konusu tartışılır. Bazı güncel fonksiyonlar daha ileri, fakat estetik olarak 1950’lerin kesinlikle daha gerisinde. Yerel yönetimlerde imar kuralları yeniden yazılmalı. Çok katlı yapılarda ağır kiremit çatılar yerine yeşil çatılar özendirilmeli. Yeşil çatı, yeşili yetersiz şehirlerde hem bir açık bahçe olarak daha zevkli hem de daha verimli. Ekilebilir, biçilebilir, gezilebilir. Pandemide gördük ki bu özelliklerle inşa edilmiş One&Ortaköy projemiz yüksek prim yaptı. Komşuluk ilişkileri arttı; insanlar her cumartesi bir araya gelmeye başladı. Asıl mesele, konutun daha uzun ömürlü ve adapte olabilir hale gelmesi.

Bugün sıfırdan bir konut ya da yapı projesi tasarlasanız, mevcut ekonomik koşullarda nasıl bir konsept geliştirirdiniz?

Aslında böyle bir proje üzerinde çalışıyoruz. Çoğunlukla bir ya da iki katlı yapılardan oluşan bir köy; kendi kuralları var. Enerji tüketimini kontrol eden, mümkünse enerji üreten yapılar. Bireysel alanı sadeleştirirken ortak alanı daha güçlü tanımlayan bir yaklaşım. Bu yerleşim; şehirde yaşamak, çalışmak ve tapu sahibi olmakta zorlanan, çoğunlukla gençler ile ikinci baharını doğayla daha yavaş yaşamak isteyen 50 yaş üzeri insanlar için kurgulanıyor. Kaliteli bir altyapı ve kablosuz sistemlerle donatılı. Arsa daha ucuz olduğu için maliyetler de daha düşük.