TÜNELİN SONU GÖRÜNDÜ MÜ?

Ayçe Tarcan Aksakal

[email protected]

Ancak gerçek toparlanma 2026’da bekleniyor. Büyük oyuncular, döviz getirisi için yurt dışına yönelirken yurt içinde temkinli hareket ediyor. Türkiye’de mevcut proje sayısı 1-2’yi geçmezken yurt dışındaki yatırımlar milyon dolarları buluyor. Öncelikli hedef ise kampanyalar ve kredi avantajlarıyla stokları eritmek.

Yıllık 1 milyonun üzerindeki konut satışıyla Türkiye, Avrupa’nın en büyük konut pazarı. OECD ülkeleri arasındaysa Amerika’dan sonra ikinci sırada. Ancak sektör son 5 yıldır kan kaybediyor. 2023’te başlayan keskin düşüş, 2024’ün ilk aylarında da devam ederek sektörü adeta kilitledi. Satışların dibe vurması, finansal gücü olmayan şirketleri zora soktu, sektörde yalnızca sağlam oyuncular ayakta kalabildi. Son dönemde ise ibre yavaş yavaş yukarı dönüyor. 2024’ün son çeyreğinde başlayan kıpırdanma, sektörün toparlanma umudunu artırmış durumda. Konut kredi faizlerindeki düşüş öngörüsüyle sektörünbu yıl özellikle haziran sonrasında daha da hareketlenmesi bekleniyor. PwC ve ULI tarafından gerçekleştirilen “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırması da gayrimenkul sektörünün yaşanan belirsizliklere karşı bu yıl “ihtiyatlı umutlu” olduğunu ortaya koyuyor. Konutder’in anketine göre markalı konut üreticilerinin yüzde 31,8’i önümüzdeki altı ayda üretimi artırmayı planlıyor. Oysa bir önceki dönemdeki ankette bu oran sıfırdı. Yine de sektör temsilcileri uyarıyor: Gerçek canlanma 2026’dan önce gelmeyecek. 2025’te artan hareketlilik, esas dönüşüm için yalnızca bir hazırlık süreci olabilir. 

YURT DIŞI ATAĞI

Son yıllarda iç piyasadaki durgunluk ve döviz kazancı arayışı, markalı konut üreticilerini yurt dışına yöneltti. Hamburg, Miami, Dubai ve Brooklyn’deki projelerle uluslararası yatırımlarını genişlettiklerini söyleyen Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, globalde kira getirili ve hemen teslim projelerle fark yarattıklarını belirtiyor. Polat Gayrimenkul de yurt dışındaki konut projelerinin sayısını artırıyor. Macaristan’da toplam 523 milyon Euro değerinde iki önemli projeyi hayata geçirdiklerini söyleyen Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel, bu yıl yurt dışında Macaristan, Almanya ve Yunanistan’da yeni projelere başlayacaklarını  ifade ediyor. Türk inşaat sektörünü globalde daha görünür kılmak için yurt dışı projelere yöneldiklerini ve geçen yıl yurt dışı yatırımlarını artırdıklarını dile getiren Kuzu Grup Yönetim Kurulu Başkanı Özen Kuzu, yurt dışında 5 ülkede yatırım yaptıklarını belirtiyor. Uluslararası pazarda daha fazla yer almayı hedeflediklerine dikkat çeken Kuzu, Orta Doğu ve Avrupa’da stratejik projelerle global pazara açılmayı planladıklarını anlatıyor. Son dönemde Kıbrıs, Yunanistan ve Karadağ da konut üreticilerinin hedefinde. Kıbrıs’taki projelerinin toplam yatırım değerinin 40 milyon pound olduğunu söyleyen Toros Invest Yönetim Kurulu Başkanı Hasan Bursalıoğlu, “Bu yıl Hilltown Cyprus projemizin yeni etaplarının lansmanını planlıyoruz. Ayrıca arazi geliştirme faaliyetlerimizi hızlandırdık” diyor. Yunanistan’da toplam 8 konut projesini bitirdiklerini belirten Platina Development Kurucusu Ela Aydoğan Keskineğe de “2025 sonuna kadar 4 yeni proje daha gelecek. Yılı toplamda 110 daire ve yaklaşık 25 milyon Euro yatırımla kapatacağımızı öngörüyoruz” diyor. 

5 YIL SONRA İLK OLUMLU SİNYAL 

Türkiye’de en son 2020 yılında 1,5 milyon konut satıldı. O günden sonra konut satışları düşmeye devam etti ve hala 5 yıl önceki seviye yakalanmadı. Konut fiyatlarının düşmesiyle 2024’ün ikinci yarısında gayrimenkul piyasası hareketlendi. TÜİK verilerine göre konut satışları 2024’te bir önceki yıla göre yüzde 20,6 oranında artarak 1 milyon 478 bin 25’e yükseldi. Gayrimenkul sektörünün zorlu bir yılı geride bıraktığını söyleyen Pasifik Holding Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Erdoğan, faizlerin düşmesiyle gayrimenkul piyasasının canlanacağını ifade ediyor. Ertelenen konut yatırımlarının bu yıl realize olmasını beklediklerini belirten Erdoğan, “Ciddi miktarda satılacak envanter var. Yatırımcılar gayrimenkule dönecek” diyor. 2024’ün ikinci yarısında gayrimenkul sektöründe toparlanma sinyalleri oluştuğuna dikkat çeken Cushman & Wakefield I TR International İcra Kurulu Üyesi Nesil Aybar, İstanbul konut piyasasında belirgin bir hareketlenme yaşandığını belirtiyor. Anadolu’da da konut piyasasında canlanma yaşandığını ve ikinci el konutların yoğun talep görmeye devam ettiğini söyleyen Aybar, bu yıl yeni projelerin devreye girmesiyle konut piyasasında daha fazla hareketlilik bekliyor. Aybar, “Bunun en önemli nedeni yatırım araçlarının çeşitliliğinin azalması, kira artışı üzerindeki sınırlamanın kalkması ve faizlerdeki düşüş beklentisi oldu” diyor. Bu yıl konut satışlarının artacağını ve fiyatların yükseleceğini söyleyen Bilginoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Köksal Yalçın, 1,5-8 milyon TL bandındaki konutlara talebin daha fazla olacağını belirtiyor. İnşaat maliyetlerindeki artışla döviz kurunun konut fiyatlarını yukarı çektiğini vurgulayan Yalçın, “Fiyat artış beklentisi, alıcıları hızlı hareket etmeye yönlendiriyor” diyor. Bu yıl iç piyasada toparlanmanın devam etmesini beklediklerini söyleyen PMTR Grup Yönetim Kurulu Başkanı Şemsettin Aydın da 2026 yılının sektörde toparlanmanın zirve yapacağı, satışların ve yatırımların artacağı bir yıl olacağını öngörüyor. 

ERTELENEN TALEP HAREKETİ

Bu yıl kredi musluklarının açılmasıyla 1,6 milyon konutun satılacağı tahmin ediliyor. Yabancı yatırımcı sayısında ciddi düşüş beklenirken talepte yerli yatırımcılar ön planda. Konut kredi faizlerinin düşmesiyle pazarda tekrar bir canlanma öngördüklerini söyleyen GYODER Başkanı Neşecan Çekici, faizlerin yönünün aşağıya dönmesiyle talebin artacağını belirtiyor. Bu yıl gayrimenkul sektöründe ertelenen talebin harekete geçmesini beklediklerini söyleyen EgeYapı GYO Genel Müdürü Didem Güneş, özellikle kentsel dönüşüm projelerinin sektörü canlı tutacağını ifade ediyor. Türkiye’de gayrimenkul sektöründe birikmiş talep olduğuna katılan Toros Invest Yönetim Kurulu Başkanı Hasan Bursalıoğlu ise bu talep karşısında arzın yetersiz kalma ihtimaline dikkat çekiyor. Bursalıoğlu, “Bu da fiyatların yine yukarı yönde seyredebileceğini işaret ediyor” diyor. Düşük ve orta gelire hitap eden markasız konutlarda anlamlı bir canlılık olduğunu düşünenler de var. Konutder Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, “Faiz, borsa, altın, kripto gibi yatırımlardan kazanan yatırımcının konut fiyatları artışa geçecek öngörüsüyle alıma yöneldiği kanaatindeyiz” diyor. Kumova, buna karşın ipotekli satış oranının yüzde 14’le normalde olması gereken yüzde 50 seviyesinin altında kaldığını belirtiyor. Ayrıca Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın hayata geçmesi sektör için önemli bir gelişme oldu. Fonlar sayesinde sektörün bankalardan borçlanma ihtiyacının azalacağını söyleyen Kumova, “Aynı zamanda konut alamayacak küçük yatırımcı bu fonlardan hisse alarak konut fiyat artışlarına dayalı gelir elde edebilecek. PYGF’ler sermayenin tabana yayılması ve yastık altı paranın ekonomiye kazandırılmasında önemli bir rol oynayacak” diyor. 

YENİ YATIRIMLAR TEMKİNLİ

Markalı konut üreticileri eskiden yılda aynı anda 3-4 konut projesi yürütürken son dönemde yeni projeleri erteliyor. Ertelemeyenlerse bir ya da iki projeyle sınırlandırıyor. Arzdaki daralma TÜİK rakamlarına da yansıyor. 2024’ün ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 22,7, daire sayısı yüzde 28,9 ve yüzölçümü yüzde 30,9 oranında azalmış durumda. Bu dönemde en büyük yatırımı TOKİ ve Kiptaş yapıyor. 16 farklı noktada 11 bin 500’ün üzerinde bağımsız birim üretmeyi hedeflediklerini söyleyen İBB Şehircilik Grubu ve Kiptaş Yönetim Kurulu Başkanı Ali Kurt, bunun için 44 milyar TL yatırım yapılacağını belirtiyor. Kurt, “Uzun vadeli hedefimizse ikinci dönem sonuna kadar 50 bin bağımsız birim üretmek” diyor. Genelin aksine yurt içi proje sayısını az tutmayı tercih etmeyenler de var. Artaş, Pasifik GYO, Yiğit Group, Algün İnşaat bu yıl çok sayıda proje planlayan gruplar arasında. Geçen yıl sektördeki durgunluğa rağmen 6 gayrimenkul projesini bitirdiklerini, toplam 1.100 bağımsız ünite sattıklarını söyleyen Artaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, 4 yeni projeye başlayacaklarını ve bu yıl yaklaşık 4 bin konut üretmeyi hedeflediklerini belirtiyor. 2024’te 5 konut projesini tamamladıklarını, bu yıl 7 projenin inşaatının devam ettiğini söyleyen Algün İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Cihat Algün, Ataşehir ve Beylerbeyi’nde toplam 34,5 milyar TL yatırım değerinde iki yeni projeye başlayacaklarını belirterek, “Yeni projelerle 2 bin 250 ünite satışa sunacağız” diyor. Yiğit Group Başkan Vekili Önder Yiğit ise faiz artışları ve yükselen maliyetlere rağmen projelere devam ettiklerini vurguluyor. İstanbul’da toplam 12 milyar TL yatırım değerinde üç projelerinin sürdüğünü belirten Yiğit, geliştirme sürecindeki iki yeni projeye de bu yıl başlayacaklarını ve bunların yatırım değerinin 10 milyar TL olacağını ifade ediyor. 

KENTSEL DÖNÜŞÜM HIZLANACAK 

Bu yıl sektörün en önemli gündem maddelerinden biri kentsel dönüşümün hızlanması. 3 yıl önce kurulan İstanbul Yenileniyor Platformu mahalle aralarına girerek tek yapıların yenilenmesine odaklanıyor. Kentsel dönüşüm çalışmalarına hız vererek çok sayıda insanın hayatını kurtaracak adımlar attıklarını söyleyen İBB Şehircilik Grubu ve Kiptaş Yönetim Kurulu Başkanı Ali Kurt, İstanbul Yenileniyor’a 10 Ocak itibarıyla 35 binin üzerinde başvuru geldiğini belirtiyor. Kurt, “Başvurular, 500 binin üzerinde bağımsız birimde 1,8 milyondan fazla kişiyi kapsıyor” diyor. Bu yıl gayrimenkul sektöründe kentsel dönüşümün yanı sıra sürdürülebilirlik, yeşil yatırımlar, dijitalleşme ve depreme dayanıklı yeni teknolojilerin kullanımı öne çıkıyor. Özellikle enerji verimliliği yüksek ve çevresel riskleri düşük mülkler yatırımcıların odak noktası. Ayrıca depreme dayanıklı çelik binalar gibi yeni teknolojili binaların yaygınlaşması bekleniyor. Türkiye’de endüstriyel yapılarda çelik kullanımının 20 yılda yüzde 1’den yüzde 5’lere geldiğini söyleyen Consera Yönetim Kurulu Başkanı ve Türk Yapısal Çelik Derneği Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Melih Şimşek, konutlardaysa bu oranın düşük olduğunu vurguluyor. İstanbul başta olmak üzere tüm şehirlerin olası depremlere karşı hızla çelik binalarla hazırlanması gerektiğini söyleyen Şimşek, “Sürdürülebilir bir inşa ve yapı sistemini tüm ülkeye yaymak istiyoruz. Yapısal çelik sektörü yılda en az 300 bin konut üretebilecek altyapıya sahip” diyor.