Ferko İnşaat, Levent’te bulunan yeni ofis projesiyle dikkatleri üzerinde topladı. Ferko İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ferit Meriçten, ofise yönelmelerinde sektörde bu alandaki açığın ciddi rol oynadığını söylüyor.
Tasarımı ve mimarisinin yanı sıra teknolojik özellikleriyle dikkat çeken Ferko Signature projesinin de bu nedenlerle şimdiden hem yerli hem de yabancı ilgisini çektiğini belirtiyor ve “Önümüzdeki dönemde de ofisteki yükseliş sürecek” diye konuşuyor.
Ferko İnşaat, 1990 yılından bu yana hem yurtiçinde hem yurtdışında imza attığı projelerle öne çıkan bir şirket. Yurtdışında Azerbaycan, Türkmenistan, Suudi Arabistan, Afganistan ve Libya’da pek çok inşaat projesine sahip olmasıyla dikkat çekiyor.
Yurtiçinde ise Kağıthane’de Papirus Plaza ofisleri ve Metro grossmarket binası, Yeşilköy’de Ferko Manizade Sitesi, Beylerbeyi Bosphorus Palace Hotel, Kemerburgaz’da Kemermall AVM ve Gökmahal Residence, Caddebostan Ragıp Paşa Korusu Konut Kompleksi, Dudullu İMES Park Oteli ve Metro grossmarket kompleksinin ardından şimdi de iddialı bir ofis projesiyle adından söz ettiriyor.
Ferko İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ferit Meriçten, Levent’te bulunan ve 127 bin metrekare toplam inşaat alanına sahip Ferko Signature’ın dünyanın en önemli mimarlarından Lord Norman Foster’ın İstanbul’daki ilk projesi olduğunu söylüyor. Türk Cumhuriyetleri’nden özellikle Azerbaycan ağırlıklı talepler aldıklarını belirtiyor.
Projenin yalınlıkla abartısız süslemeyi bir araya getirdiğinin altını çizen Meriçten, projenin bir kısmını satıp bir kısmını ise kiralayacaklarını söylüyor. Piyasada ofis konusunda ciddi bir açık bulunduğuna dikkat çeken Meriçten, Levent, Kağıthane gibi merkezi noktalarda önemli bir talep olduğuna dikkat çekiyor ve ekliyor: “Günümüzde görselliğe önem vermeyen, güvenlik sistemleri ve teknolojik altyapısı güçlü olmayan binaları kiralama veya satma şansı azalıyor.
Eskiden özellikle Nişantaşı, Etiler, Fatih gibi semtlerde binaların giriş ya da 1 ’inci katları ofis olarak kullanılırdı. Artık üst katından yemek kokuları gelen apartman dairesinden bozma ofisler kalmıyor, medeni ofislere yöneliş var. Şu anda da piyasada ciddi bir açık var ve bu döngünün devam edeceğini düşünüyorum” diyor. Ferit Meriçten’le yeni projelerini ve gelecek planlarını konuştuk:
Son dönemdeki projelerinizden bahseder misiniz?
Yıllardır ağırlıklı olarak yurtdışı müteahhitliği yaptık. 2005’ten bu yana inşaat sektörü ciddi bir yükselişte. Biz de bundan pay almak için Türkiye’de önemli miktarda yatırım yapıyoruz. Son 5 yıl içinde Göktürk’te Gökmahal adlı büyük bir ticaret ve konut projemiz oldu. Kemermall adlı bir alışveriş merkezi yaptık. ~
Kağıthane’de Papirüs Plaza ve altında bulunan Metro grossmarketi tamamladık. Metro’yu kiraladık. Dudullu’da İMES Park Oteli inşa ettik. Ayrıca yine Dudullu’da Metro grossmarket kompleksini tamamlayıp şirkete 30 yıllığına kiraladık. Yaklaşık 3 ay önce de Levent’te Ferko Signature adlı ofis projesine başladık.
Arazisini satın aldık, ofislerin yarısını satıp yarısını da kiraya vereceğiz. Lansmanın üzerinden henüz bir ay gibi kısa süre geçmiş olmasına rağmen ilgi çok iyi. Yerli ve yabancı yatırımcılardan, Türk Cumhuriyetlerinden bilhassa Azerbaycan ağırlıklı talepler geliyor.
Ferko Signature’ı benzer ofis projelerinden ayıran yönleri neler?
Ferko Signature, dünyanın en önemli üç mimarından biri olan Lord Norman Foster’ın İstanbul’daki ilk projesi. Hem otel, hem AVM, hem ofis, hem residence içeren, karışık bir proje değil insanların kafasını karıştırmayan, yalnızca ofislerin bulunduğu marka bir bina olacak. 2 ofis bloğu ve bunları birbirine bağlayan kent bahçesinden oluşan projede medeni bir ofiste ihtiyaç duyulan her şey bulunacak.
Yüksek tavanlı, aydınlık olacak. Zaten Signature, yalınlıkla abartısız süslemeyi bir araya getiren bir proje. 40 bin metrekare brüt alan üzerine kurulan ve 30 kattan oluşan Sign-l’deki ofislerin 25 katını satacağız.10 bin metrekare brüt alan üzerine kurulan ve 6 kattan meydana gelen Sign-2’de-ki ofisleri ise kiralayacağız.
Türkiye’de son dönemde inşaat şirketlerinde ofis projelerine ciddi bir yöneliş var. Bu durumu neye bağlıyorsunuz ?
Türkiye’de 20 yıl öncesine kadar ofis kavramı yoktu. Bankalar, sigorta ya da otomotiv şirketleri bir arsa alır, kendi binalarını yapardı. Tabii yabancı yatırımcıların Türkiye'ye gelmesi, teknolojinin artmasıyla ofis kavramı da değişti. Altyapısı güçlü ofislere ihtiyaç ortaya çıktı. Yaptıkları binalarda şirketlere teknolojik altyapıyı sağlayamayan pek başarılı olamadı.
Günümüzde de görselliğe önem vermeyen, güvenlik sistemleri ve teknolojik altyapısı güçlü olmayan binaları kiralama veya satma şansı azaldı. Yeni çıkan kanunlarla apartmanların içinde avukatlık veya doktor ofisi gibi oluşumların yasaklanması da ofislere olan talebi artırdı. Eskiden özellikle Nişantaşı, Etiler, Fatih gibi semtlerde binaların giriş ya da 1’inci katları ofis olarak kullanılırdı.
Sultanahmet’te adliye bulunması nedeniyle orada da avukatlık ofisleri yoğundu, hanlar vardı. Artık üst katından yemek kokuları gelen apartman dairesinden bozma ofisler kalmıyor. Medeni ofislere yöneliş var. Son 10 yılda avukatı da, tüccarı da, yabancı şirketi de, doktoru da butik ofislere taşınma sürecine girdi ve bu da piyasada ciddi bir arz oluşturdu. Şu anda da piyasada ciddi bir açık var ve bu döngünün devam edeceğini düşünüyorum.~
Sizce bu durum ne kadar sürer?
Bu döngünün devam etmesi ekonomik duruma bağlı. Ekonomideki stabilité, devamlılık, güçlülük sürdüğü ve dünyada da para olduğu sürece bu iş gidecektir. Şu anda nakit devrini yaşıyo^ ruz. Petrolün 100 dolarlarda seyrettiği bir devirde tabii para olacaktır.
Etrafımızdan da petrol hatları geçiyor. Türkiye’ye her taraftan para ve yatırım geliyor. Güvenliyiz, bankalarımız çok sağlam. Bankacılık kanunlarımız oturdu. Bu nedenle Türkiye’ye ciddi bir nakit girişi oluyor. Faizler düştükçe para gayrimenkule, sanayi yatırımlarına dönüşüyor. Zaten Türk halkı da yatırım olarak gayrimenkulü sever.
Türk insanı gayrimenkule yatırım yapar ama genellikle bu yatırımınkonut şeklinde olmasına alışkınız. Peki, yatırım amaçlı ofise yönelim var mı?
Evet, var. Özellikle üst gelir grubu neden ev alınmayacağını gördü. Düşünün, ev alıp kiraya veriyorsunuz kiracı çıktığında dairenin içi mahvoluyor. Oysa ofiste içi boş teslim ediyorsunuz, kiralayan ne iş yapacaksa ona göre içini düzenliyor. Evde bazen kiracı borcunu ödemeden kamyonu çekip bir gecede ortadan kaybolabiliyor ama iş yerinde bu risk çok düşük.
Kira ödemeleri daha sağlam. Bu nedenle çok büyük bir yatırım başladı bu alana. Üst düzey yatırımcılar artık ofis alıyor. Birtakım istatistiklere baktığımızda da bunu net olarak görüyoruz. Satın alanların yansı kullanım, yarısı ise yatırım amaçlı ofis alıyor.
Ofiste hangi bölgelere talep yoğun?
Levent, Kağıthane gibi merkezi noktalara talep var. Zaman her şeyi erozyona uğratıyor. Maslak eskidi. Zaten altyapısı da iyi yapılamamıştı. Düşünün, hala çok şık ofislerin yanında inek dolaşıyor. Levent hattında da bazı ofis binaları eskidi. Artık insanlar ' bu eski ofis binalarına masraf edeceklerine yeni binaları tercih ediyor.
Biraz daha fazla ödeyip bir üst seviyedeki ofislere geçiyor. Bu düşünceler hakim olduğu sürece bir dönüşüm de yaşanacak. Eski ofis binaları ya yenilenecek ya da fiyatları daha da düşecek. Arsası değerliy-se yıkılıp yeniden yapılacak.
İstanbul o kadar hızlı büyüyor ki ne devletin ne özel sektörün bunun altyapısına aynı hızla uyum sağlaması mümkün değil. Bu nedenle altyapı sorunları çözülen, ulaşıma açılan yerler çok hızlı değerleniyor.~
Her yıl ne kadarlık bir yatırımı hayata geçiriyorsunuz?
Yıllık ortalamamız 30-50 milyon dolar arasında değişiyor. Ancak bu rakam ekonomi iyi olduğu sürece daha da artacak. Çünkü bankalar da eskisi gibi değil. Bir proje yapılabilir olduğu zaman çok rahat kredilendirebiliyor, finansman sağlanıyor.
Eğer siz işinizi biliyorsanız, bilançolarınız düzgünse uzun vadeli ve akılcı faizlerle kredi alabiliyorsunuz. Son dönemde bankalar hem konut hem ofis projelerinde inşaat şirketlerine iyi partnerler oluyor.
Gayrimenkul piyasasının gidişatını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Konutta çok fazla bir büyüme öngörmüyorum. Çünkü piyasada arz fazlası var ama sektörün ofis, AVM, ticari diğer inşaatlar tarafı devam ediyor. Herkes şimdi ofise yöneldi. Aslında biz Türk insanı olarak birbirimizi kolay takip ederiz. Biri bir işi iyi yaptığı zaman hepimiz ona yöneliriz.
Şimdi de konuttan daha iyi diyerek ofisi takip ediyoruz. Ancak ofisteki değişim yeni başladı. Bu nedenle devamlı bir hareket olacak çünkü günümüzde ofis prestij oldu. Artık yabancılarla iç içe olduk. Türkiye'ye her gün binlerce işadamı geliyor.
Bu kişiler ofislerimizi gördükleri zaman etkileniyor, “Tıpkı New York, Londra, Frankfurt’taki gibi ofisleriniz var” diyorlar. Ayrıca bu sadece işadamları için geçerli değil. Doktorlar bile ofisin önemini anladı. Civar ülkelerden tedavi için gelen hastaları var. Onlar da artık sıradan yerlerde olmak istemiyor. Ben ofisteki bu yükselişin süreceğine inanıyorum.
Bu durum fiyatları nasıl etkileyecek?
Bu, hiçbirimizin kolay kolay ahkam keseceği bir şey değil. Rakamı bir yerle karşılaştırmanız lazım. Istan-bul'un mukayese edileceği şehirler artık Avrupa şehirleri. Yabancılar kendi ülkelerinde merkezi bir ofisin kirasının metrekaresi 80 Euro ise İstanbul’da aynı kalitede bir yer 60 Euro olduğu zaman “Ucuz, hemen tutalım” diyor. Kiralama fiyatı yani geri dönüş bedeli de satış fiyatını belirliyor.
İstanbul’daki konut fiyatlarını nasıl değerlendiriyorsunuz ?
İstanbul'daki konut fiyatlarının yüksekliğinin sebebi arsa fiyatları. Arsayı pahalı alıyorsunuz, dolarla satılıyor. Dolar geçen yıl 1,75 civarındaydı, bu yıl 2,2’lere çıktı. Belirli semtlerde dolarla konut satamıyorsunuz. Ancak çok iyi bölgelerde fiyatları dolara endeksleyebiliyorsunuz.
Ayrıca her yıl inşaat malzemelerinin, yakıtın fiyatı artıyor. Hafriyat da bizim için önemli bir maliyet kalemi. Örneğin iki yıl önce hafriyatı 17 lira olan bir yerde şimdi 28 lira veriyorsunuz. Yani müteahhittin kârı değil, maliyetler artıyor. Özellikle arz fazlası olan bölgelerde herkes zor durumda.
Bu konutlar geç de olsa bir şekilde satılıyor, bankalar finanse ediyor. Biz de bu duruma bir şekilde adapte olmaya çalışıyoruz. Kârları minimize ediyoruz. Kârımız az olsun, zarar etmeyelim işimizi yapalım felsefesiyle hareket ediyoruz.
Bu sıkıntıların nasıl aşılacağını düşünüyorsunuz?
Mühim olan akılcı fiyatlarla bir sistem ortaya koyup halka sunabilmek. Hakiki bir mortgage sistemi gerekiyor, Türkiye'de uygulanan ise konut kredisi sistemi. Üstelik orta vadeli konut kredisinde faizler de çok stabil değil. Ekonominin durumuna göre bir inip bir çıkıyor. Bu durum piyasadaki dengeyi de bozuyor. ~
Hem müteahhidi hem yatırımcıyı zor duruma sokuyor. Onun için devlet sübvansiyonu gerekli. Devlet katkısı olursa inşaat sektörü kalite açısından da terbiye olur. Örneğin adam arsayı 25 liraya alıyor, 5 liraya da inşaat yapıyor, bir marji kalmıyor.
“Bu fiyattan satar mıyım, satamaz mıyım” diyor. Maliyeti düşürmek için kaliteden çalıyor, inşaatı 3 liraya bitirmeye çalışıyor. Gerekli izolasyonu yapmıyor, görünen yerleri süslüyor, görünmeyeni es geçiyor.
Tabii devlet desteği sadece parayla olmaz. Bürokrasinin azaltılması, planlamaların düzgün olması gibi bu işin bir sürü ayağı var. Devletin ucuza arsa yaratması, iyi planlama yapması, ardından makul finansmanların bulunması, mevcut iyi teknolojinin uygulanmasının devlet kontrolünde sağlanması şart. İzolasyonundan yapıların kalitesine her şeyiyle bu birkaç nokta birbiriyle uyum sağladığı zaman sorun çok kolay çözülüyor.
“OTELCİLİKTE BÜYÜMEYİ DÜŞÜNÜYORUZ"
KİRALAMAYA DEVAM
Kentsel dönüşümle ilgili çalışmalara girmeyi düşünmüyoruz. Çünkü kentsel dönüşümde meşakkatli süreçler yaşanıyor. Biz daha çok arsa satın alıp daha merkezi yerlerde daha butik işler yapmak peşindeyiz. Yarı müteahhitlik yarı yatırımcılık yapıyoruz. Özellikle merkezi yerlerde kiralar çok iyi ve yatırımınızın size dönüşü çok çabuk oluyor. Onun için kiralama yapmaktan vazgeçmiyoruz. Bu tarzımızı da korumak istiyoruz.
CENDERE’DE YATIRIM
Otelcilikte büyümeyi düşünüyoruz. Şu anda biri Dudullu, diğeri İlgaz’da 2 otelimiz var. Ayrıca İstanbul Cendere’deki arsamıza da otel yapmayı planlıyoruz. Otelcilik yatırımında eskiyiz. Daha önce Bakü’de bir otelimiz vardı. 12 yıl işlettikten sonra Amerikalı bir gruba sattık. Boğaz’da bulunan ve Türkiye’nin ilk butik otellerinden biri olan Bosphorus Palace da bizimdi. 6 ay önce onu da satarak yeni yatırımlara girdik. İzmir’de de otel yatırımı yapmayı planlıyoruz, araştırma içindeyiz.
"ÖNÜMÜZDEKİ 5 YILDA SİTEYE İLGİ ARTACAK"
Her şey ekonomiye bağlı. Her şeyin iyi gittiğini düşünürsek önümüzdeki 5 yıl site konseptli projelerin daha da artacağını düşünüyorum. Özellikle yeni yapılacak havaalanı aksında bunun için çok uygun alanlar var. Yüksek binalar yapılacağını düşünmüyorum.
Doğayla daha uyumlu, maksimum 3-4 katı geçmeyecek yapılar inşa edilecek. Aslında ucuza arsa imal edilebilirse yüksek katlı binalar yapmaya hiç gerek yok. Huzurlu ülkelere baktığınız zaman insanların yüzde 80’inin daha düşük katlı binalarda, ayağı toprağa basan yerlerde yaşadığını görüyorsunuz.
Yüksek binalarda yaşamıyor, daha çok iş yapıyorlar. Ben de gelecekte böyle projeler yapabilmeyi umuyorum. Böyle projeler ülkemizin de prestiji olacaktır. İnsanlar havaalanından şehre girerken yan yana biri 3, biri 30 metre binalarla, çarpık yapılaşmayla değil ağacıyla, çiçeğiyle, yollarıyla düzgün binalar görmeli. Ayrıca bunu da her gelir katmanına aksettirmek gerek.
Türkiye ve dünya ekonomisine yön veren gelişmeleri yorulmadan takip edebilmek için her yeni güne haber bültenimiz “Sabah Kahvesi” ile başlamak ister misiniz?