Senaryomuz yanılttı projeleri erteledik

FED kararları ve döviz kurlarındaki hareketliliğin tüketiciyi beklemeye ittiğine dikkat çeken Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, bu nedenle 2013 senaryolarının gerçekleşmediğini ve bu yüzden bu yıl başlayacakları 4 projeyi 2014 baharına ertelediklerini anlatıyor.

Çelik, “2013’te zaman kaybettik. Gelecek yıl hedefimiz, açığı kapatmak olacak. En az yüzde 20 büyüme planlıyoruz” diye konuşuyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre bu yılın ilk 9 ayında 900 bin konut satıldı. Geçen yılki rakamların üzerine çıkıldı.

Ancak bu artış TÜIK’in konut satışı verisini 2013’ten itibaren geçmişte olduğu gibi sadece il ve ilçe merkezlerini değil tüm Türkiye’yi kapsayacak şekilde toplamaya başlamasından kaynaklanıyor.

Türkiye’nin en büyük markalı konut üreticilerinden Sinpaş GYO’nun icra kurulu başkanı Ömer Faruk Çelik, 2013’te hayal kırıklığına uğradıklarını söylüyor. Çelik, bu yıl yüzde 30 büyüme hedeflediklerini, ancak seneyi 2012’in altında kapatacaklarını belirtiyor.

Markalı konut üreticilerinin birçoğunun da benzer durumda olduğuna dikkat çekiyor. Bu nedenle yeni projelerinin lansmanını ertelediklerini söyleyen Çelik, “2013 senaryomuz bizi yanılttı. Yeni projelerimizin lansmanını gelecek yıla erteledik. Bu yıl hiç yeni lansman yapmadık” diyor.

Çelik, işler iyi giderse gelecek yıl 2’si İstanbul’da, 2’si de Ankara’da olmak üzere toplam 4 yeni projeye başlayacaklarını söylüyor. Marmaris’teki konut projesi de önemli konuların başında geliyor. Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik’le konut piyasasını, yeni projelerini, 2013’te neden yanıldıklarını konuştuk:~
Gayrimenkul sektörünü nasıl değerlendiriyorsunuz? Bu yıl, 2012’ye göre yeni konut talebi nasıl?
Sektördeki 3’üncü çeyrek verilerine bakınca, konut satışlarında ciddi bir patlama varmış gibi görünüyor. Geçen yılki konut satışının üzerine ilk 9 ayda çıkıldı. Böyle bakınca sektörde ciddi bir konut satışı varmış gibi duruyor.

Neden “Var gibi” diyorsunuz, gerçekte durum böyle değil mi?
Kendi firmamda ve çevremdeki arkadaşlarımla yaptığım görüşmelerde de 2012’in üzerine çıkan satış performansı göremiyorum. Kentsel dönüşüm çerçevesinde birçok müteahhit, eski binayı yıkmak için anlaşıyor. Kat karşılığı, hasılat paylaşımı sözleşmeler yapılıyor. Buralarda tapular el değiştiriyor.

Bu durum, “konut satışı arttı” diye bir algı oluşturdu. KDV’den dolayı da bir artış olabilir. Gelecek yıldan itibaren KDV oranının artması, konut fiyatlarını pahalaştıracak. Bundan dolayı yatırımcılar, bu yıl konut almayı tercih etmiş olabilir.

Ancak bu yıl, konut satışlarındaki artış, büyük ölçüde kentsel dönüşüm çalışmalarından kaynaklandı. Bu nedenle konut satışlarının geçen yıla göre artmasını çok anlamlı bulmuyorum.

Sinpaş GYO olarak bu yılki beklentilerinizi gerçekleştirdiniz mi?
2013 yılına çok ciddi hazırlanmıştık. Senaryomuz, Türkiye’ye daha büyük fonlar gelecek, iş hacmi büyüyecek, faizler düşecek yönündeydi. Bu senaryoyla “2013’te iyi iş yaparız” diye düşünüp kendimize agresif büyüme hedefi koyduk.~
Agresif hedefiniz neydi?
2012’yi 700 milyon TL ciroyla kapattık. Bu yıl da en az yüzde 30 büyümeyi hedefledik. Devreye koyacağımız yeni projelerimizle ciromuzu 1 milyar TL seviyesine çıkarmayı hedefliyorduk. Sonuçta 2013’e girerken tozpembe havada yüksek büyüme hayalleri kurduk.

Fakat nisan ayında Gezi olayları patlak verdi, ardından mayısta FED başkanının açıklamaları bütün senaryolarımızı çürüttü. Kurların da 2 TL'nin üzerine çıkmasıyla satışlarımız geriledi, biz de yeni projelerin lansmanını durdurduk.

Bu durum sadece size mi özel yoksa diğer markalı konut üreticileri de benzer durumda mı?
Markalı konut üreten 15-20 arkadaşımla görüştüm. Herkesin ortak kanısı, satışların geçen yıldan daha kötü olduğu yönünde.

Yeni projeleri, tekrar ne zaman devreye sokacaksınız?
Türk insanı, döviz kurlarıyla ekonomiyi değerlendiriyor. Döviz kurları artmaya başlayınca Türk insanı hemen durup beklemeye geçiyor. Biz de yeni projelerin lansmanı için piyasanın durulmasını, FED kararlarının netleşmesini bekliyoruz.

Bu nedenle yeni projelerimizin lansmanını yapmadık. Baktığınızda biz bile geçen yıl yaptığımız konut satışlarını geçememişken konut satışlarının patladığına ilişkin rakamları bir türlü sektörle örtüştüremiyorum.

Yeni projelerin lansmanının yapılmaması sizi nasıl etkiledi? Hedeften ne kadar saptınız?
Yeni projelerin lansmanını yapmadığımız için 2013 başında koyduğumuz satış hedeflerimizi aşağı çektik. Bu yılı, 2012’de gerçekleştirdiğimiz cironun ve konut satış rakamlarının bir miktar altında bitireceğiz. 2013 başında ciro hedefimiz 1 milyar TL’ydi. Ancak yılı 600 milyon TL civarında kapatacağız. Yıl sonuna kadar bin konut satmış oluruz.~
Hangi projelerin lansmanını ertelediniz?
Bu yıl Bomonti’deki “The Time” projemizin lansmanını yapacaktık, ancak ekonomik konjonktürden dolayı yapmadık. Ankara'da da The First projemizle Gaziosmanpaşa'daki konut yatırımızı erteledik. Ayrıca İstanbul’da Bosphorus City’nin yanında çiftlik etabımız vardı. Bu projemizin de lansmanını durdurduk. Yeni projelerinin hepsinin lansmanını gelecek yılın mart ayına erteledik.

Yeni projelerin detayları nelerdir? Toplam kaç konut planlıyorsunuz?
Ankara’daki The First projemizde 600 rezidans satmayı hedefliyoruz. Bomonti'deki Time'da da 450 daire satacağız. Gaziosmanpaşa’daki projemizin henüz ismi belli olmadı, ancak burada da 300 daire satmayı hedefliyoruz. İstanbul Halkalı’da Ege Yakası adını verdiğimiz çiftlik etabımız ise 500 konuttan oluşacak.

Yeni projeler için ne kadar yatırım yapacaksınız?
Bu projelerin tamamı için 1,5 milyar TL'lik yatırım öngörüyoruz.

2013’te hedeflerin tutmadığım söylüyorsunuz. Bu durumu nasıl telafi edeceksiniz? Hangi konulara odaklanacaksınız?
Yeni bir projenin yatırımını 6 ay ötelemişseniz kapasiteniz kaybolmuyor tekrar portföyünüze giriyor. Bundan dolayı sadece zaman kaybediyorsunuz. Biz 2013’te zaman kaybettik. Kapasite ve maliyet kaybetmedik.

2014’ten beklentiniz nedir?
Tüm hayalimiz, 2014’te bu yıl hedeflerde yaşadığımız açığı kapatmak olacak. Şirketteki tüm arkadaşlar, 2014 bütçesini çalışıyor. 2013'te geçen yıla göre büyüyemesek bile gelecek yıl için yüzde 20 büyüme hedefimizi koruyoruz. Ancak 2014'ün riski devam ediyor.~
2014'te yatırımcılar vergi oranlarının artmasından dolayı daha yüksek maliyetle konut edinecek. Biz de 2014’te konut satışları biraz daha aşağı inecek diye tahmin ediyoruz. Ancak bizim gelecek yıl lansmanını yapacağımız projelerin ruhsatları önceden alındı. Biz bunları yüzde 1 KDV ile satmaya devam edeceğiz. Dolayısıyla vergi oranlarındaki artış bizi etkilemeyecek.

Sektörde, konut talebi tekrar ne zaman canlanır?
Döviz kurları stabil ve istikrarlı olursa konut talebi tekrar canlanır. Sektör, gelecekle ilgili riskleri azalttığında tekrar büyümeye başlayacak.

Eskiye göre konut talebinde, satışında ne gibi farklılıklar yaşanıyor?
24 yıldır inşaat sektörünün içindeyim. Eskiden bir proje yaptığımızda maksimum bir ayda satışını yapardık. Daha sonra da projenin inşaatına başlardık. Sürekli kampanyalara devam etmezdik. O zaman insanların yeni eve ihtiyacı vardı.

Talep fazla, arz ise azdı. 2003'ten sonra arz da talep de büyümeye başlayınca insanların beklentileri de artmaya başladı. Bugün yaptığımız sitelerin yüzde 95'ini yine projeden satıyoruz. Lansman döneminde projenin yüzde 30-40'ını hemen satarız. İki yıllık süreçte de yüzde 60’ının satışını bitiririz.

Yeni dönemde gayrimenkul sektöründe hangi yeni trendler öne çıkıyor?
10 yıl önce bahçeli evim olsun deyip şehrin dışına çıkan aileler, artık çocukları büyüdüğü için merkeze doğru geliyor. Küçük çocukları olan yeni jenerasyon ise bahçeli evlere doğru gidiyor. Her projenin kendine göre kitlesi oluşuyor.~
Ancak artık insanlar, satış rakamları üzerinde çok duruyor. Aylık ne kadar taksit ödemeliyim konusunda zor karar veriyor. Bundan dolayı artık projelerde lokasyon değil ödeme şekilleri, ödeme avantajları öne çıkıyor. Sektörün bu konunun üzerine gitmesi lazım.

Sizin ödeme kolaylığı konusunda nasıl bir stratejiniz olacak?
Yılbaşında, “Piyasalar iyi olacak. Bankacılığı bankalar yapsın” dedik ve satışların yüzde 80’ini banka kredisi peşine çevirdik. Piyasalar değişince ise müşteriyi bankaya göndermemeye vadeli satmaya başladık.

Yurtdışında proje düşünüyor musunuz?
Tutucu bir grup olduğumuz için bugüne kadar yurtdışında iş yapmadık. Yurtdışına biraz emniyetli bakıyoruz. Risk almadan iş yapmaya çalışıyoruz. Kısa vadede de yurtdışında bir yatırım gözükmüyor.

Peki, neden kentsel dönüşüm projelerinin içinde yoksunuz? İleride bu alanda olmayı planlıyor musunuz?
Türkiye'de toplam 19 milyon konut var. Bunun 7 milyonunun yeniden yıkılıp yapılması lazım. Ancak bana göre kentsel dönüşümde öncelikler doğru saptanmadı. Depremde yıkılacak binaları acil yıkıp yerine yenisini yapmak yerine piyasada para eden yerlerde kentsel dönüşüm yapıyoruz.

Ana işimizi bırakıp tali işlere odaklandık. Kentsel dönüşümün tarifini ortaya koyarsak ona göre bir çıkış planı bulabiliriz. Bizim Sinpaş olarak kentsel dönüşümle ilgili hiçbir projemiz yok. Kentsel dönüşümde ilk etapta depreme karşı mal ve can güvenliğini bertaraf edecek bir çözüm ortaya çıkmalı. Kentsel dönüşüm yaparken her yeri yıkıp yeni binalar yapacağım derseniz şehrin ruhu kayboluyor.~
"40 BİN SADIK MÜŞTERİMİZ VAR"
PROJELERDE ÖNCELİK
Sadık müşteri kitlemiz bizim için çok önemli. Yeni projelerimizi piyasaya sunmadan önce eski müşterilerimizi davet ediyoruz. Eski müşterilerimiz satın almalarını yapıyor. Ondan sonra projelerimizi kamuoyuna açıyoruz. Şu anki veri tabanımızda 40 bin kişi var.

FARKLI KONSEPTLER
Projelere suyu getiren ilk şirket biziz. Bugün yeni markalı sitelerde su bir yaşam haline geldi. Şimdi herkes suyu projelerinde kullanıyor. Biz bugün suyun ötesinde yeni konseptler arıyoruz. Şirket içindeki en büyük kavgamızı, bu konu oluşturuyor. Birçok arkadaşımız işi hızlı yapmak için “projeleri standartlaştıralım" diyor. Ancak şu anda her projemizi farklı yapalım yolunda ilerliyoruz.

"MASA BAŞINDA ARSA TEKLİFLERİNİ İNCELİYORUZ"
ÖNCELİĞİMİZ
2014'te de öncelikli konularımızın başında yeni arazi geliştirmek olacak. İstanbul'da Sancaktepe'de yeni bir arsa aldık. 50 bin metrekarelik arazi üzerinde bin konutluk yeni bir proje yapmayı planlıyoruz. Çakmak'ta da yeni bir arazimiz daha var. Burada büyük bir konut projesi yapacağız.

KURAL YOK
İyi araziyi seçmenin kuralı yok. Tamamen öngörülerle hareket ediyoruz. Bugün yeni arazi bakarken biraz tembel davranıyoruz. 20 yıl önce tek tek arsaları gezerdik. Şimdi satın alacağımız güne kadar alacağımız hiçbir arsaya gitmiyoruz.

Arsalar bize teklif olarak geliyor. Masa başında arsa tekliflerini inceliyoruz. Sonra arkadaşlar gidip bölgeyi inceliyor. Onun için biraz tembelliğe yöneldik.