Yabancı talebinde artış var
Halihazırda Esenyurt bölgesinde bulunan arazilerinde yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalarını sürdürdüklerini söyleyen Tamer Özyurt’la konut piyasasını ve yeni projelerini konuştuk.
Temellerini 25 metrekarelik bir dükkanda attığı Özyurtlar İnşaat’ı bugün Türkiye’nin önemli inşaat şirketlerinden biri haline getiren Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, 2008’den 2014’e kadar olan 6 yıllık süreçte 10 bin konut ürettiklerini söylüyor.
2014’ün sonuna kadar projelerinin yüzde 80’ini teslim etmiş olacaklarını belirtiyor. Bu yıl konut satışlarının iyi gittiğine değinen Özyurt, özellikle yabancı talebinde artış olduğuna da dikkat çekiyor. Tamer Özyurt, Özyurtlar İnşaat’ın temellerini 1990 yılında Esenyurt’ta yapı malzemeleri satışı yapan 25 metrekarelik bir mağazada attı.
2005 yılına kadar 25 metrekarelik mağazasını bin 500 metrekare mağaza ve bin 500 metrekare deposuyla dev bir yapı market haline getiren Tamer Özyurt, yapı market işinde belli bir büyüklüğe ulaştığını düşünerek inşaat sektörüne girme kararı aldı.
İlk başta dört ortağıyla birkaç proje geliştiren Özyurt, 2008 yılında yalnız yola devam kararı aldı. Bu süreçten itibaren hızlı bir büyüme sürecine girdi. Ncadde, Ncity, Nşehir, Ntowers, N5suites, NistanbulResidence, Nmerkez gibi çok sayıda proje geliştiren şirket, 2008’den 2014’e kadar olan altı yıllık süreçte 10 bin konut üretti.
2014’ün sonuna kadar projelerinin yüzde 80’ini teslim edeceklerini söyleyen Özyurtlar inşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, “Bundan sonra da hem Türkiye konjonktürünü hem de konut sektörünü gözlemleyerek istikrarlı büyümemizi devam ettirmek istiyoruz” diyor.
Bu yıl seçimlerin ardından piyasanın hareketlendiğini söyleyen Özyurt, “Geçtiğimiz yılla karşılaştırdığımızda bu yıl yüzde 30 büyüyoruz. Özellikle yabancı alımlarmda artış gözlüyoruz. Arap ülkelerinin yanı sıra Rusya’dan da ilgi var” diye konuşuyor.
Halihazırda Esenyurt bölgesinde bulunan arazilerinde yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalarını sürdürdüklerini söyleyen Tamer Özyurt’la konut piyasasını ve yeni projelerini konuştuk:~
Özyurtlar İnşaat olarak imza attığınız projelerinizden bahsedebilir misiniz?
2008 yılından beri istikrarlı bir büyüme gösteriyor Özyurtlar İnşaat. 2008’den 2014’e kadar olan altı yıllık süreçte 10 bin konut ürettik. Bunların yüzde 60’ını teslim ettik. Büyük bir bölümü bu yıl sonuna kadar teslim edilecek.
2014’ün sonuna geldiğimizde projelerimizin yüzde 80’ini teslim etmiş bir firma olarak anılacağız. Bundan sonra da hem Türkiye hem de konut sektörünü gözlemleyerek burada da istikrarlı büyümemizi devam ettirmek istiyoruz.
Halihazırda devam eden projelerinizden bahsedebilir misiniz?
Nmerkez, Ncity, Ntown, Nşehir ve Nresidance olmak üzere devam eden beş projemiz var. Yıl sonuna kadar 2 bin 500 konutla bu projeleri teslim etmiş olacağız. Beylikdüzü Nresidance projemizin teslimatına başladık. Kalan projelerimizi de yılın son üç ayında teslim edeceğiz. Toplamda 8 bin 500 konut olacak.
Bu yıl lansmanını yaptığımız 2 bin 500 konutluk Nlogo projemiz var. Bir de N5 Suit ve otel var. Bundan sonra yeni projeler geliştirmek istiyoruz. Konut sektörünü tekrar analiz etmek amacındayız. Ben arz fazlalığına inanmıyorum. Şu anda arz ve talepte bir denge var.
Siz uzun vadeli projeler yöneten bir şirketsiniz. Bu açıdan bakıldığında yeni dönemde nasıl bir strateji izlemeyi düşünüyorsunuz ?
D ve C segmentine yani alt sınıfın üst segmentine baktığımızda alım fiyatları belli. Her geçen gün işimiz zorlaşıyor. Bu kesime konut üretmekte zorlanıyoruz. Çünkü arazi fiyatları İstanbul’da her geçen gün artıyor. Bizim tek sorunumuz inşaat maliyetlerini fiyatlara süspanse ederek yansıtabiliyoruz ama arazi fiyatları direkt yansıyor.~
İstanbul’un çok dışına çıkmanız gerekiyor. O zaman da talep görmüyorsunuz. İş piyasalarına yakın İstanbul’a ulaşımın mümkün olduğu yerlerde de araziler her geçen gün azalıyor. Azaldıkça da fiyatları yükseliyor. Bu bizim en büyük engelimiz.
Kentsel dönüşüme yatırım düşünüyor musunuz?
İçeri baktığımızda kentsel dönüşüm alanları genelde İstanbul’un en eski ilçeleri olduğu için metrekare fiyatları çok yüksek. Bir de kentsel dönüşümün inşaat şirketlerini zorlayan noktası hissedarların fazla olması. Dolayısıyla burada herkesin; yerel yönetimlerin, şirketlerin, bakanlıkların taşın altına elini koyması lazım.
Aynı zamanda vatandaşın bilinçlendirilmesi gerekli. Çünkü bugün kentsel dönüşümün uygulanabileceği yerdeki bir daire sahibi normal değerinin en az beş misli yukarıda bir beklentiye sahip oluyor. Dolayısıyla hem proje üretmekte hem de buna talep bulmakta zorlanıyorsunuz.
Türkiye’de metrekaresi 5 bin TL’den konut alabilecek kesim çok azdır. Yüzde 75’lik bir kesimin ise metrekaresi 2 bin lira olan konut beklentisi var. Buna cevap veren birkaç şirket var sanırım ve işimiz oldukça zor. Çok para kazanmıyoruz. Ama şirketimizin büyümesini de durdurmuyoruz. işimize vatandaşa hizmet gözüyle bakıyoruz.
Bu durumda Anadolu’ya mı açılacaksınız? Nasıl bir strateji izleyeceksiniz?
İstanbul'da devam edeceğiz. Çünkü istanbul her geçen gün bir marka şehir haline geliyor. Potansiyel var. Bizim şirketimizin yapısı istanbul dışına çıkmak için çok müsait değil. Kalabalık bir ekibimiz var.
Kaç kişi çalışıyor?
Kadroda 300 kişi var. Taşeronlarla birlikte 2 bin kişiye ulaşıyoruz. Kurduğumuz sistemde yılda 2 bin civarında konut teslim ediyoruz. Bu şekilde beş yıl daha üretim yapacağız. Ama fiyatların geçtiğimiz yıllardaki gibi olması çok zor. Hem satış şeklimiz de değişiyor, 60 aya varan ücretlendirme yapıyorduk. Bu, her geçen gün zorlaşıyor. Elimizde olan araziler belki bizi beş yıl daha götürür.
Arazileriniz nerede?
Arazilerimiz Esenyurt, Beylikdüzü ve Başakşehir bölgelerinde. Konut yapımına bu şekilde en fazla beş yıl devam edebiliriz. Çünkü istanbul'da fiyatlar her geçen gün artıyor. Bunun
en büyük sebeplerinden biri de İstanbul’a yabancıların gelmesi.
Faizlerin düşmesi satışlara nasıl yansıdı?
Gayrimenkul sektörünün korkulu rüyası faizler. Faizlerin artması hem imalat hem de satış tarafında bizi vuruyor. Şu anda Merkez Bankası faiz indirimi yaptı. Bundan konut tarafı çok fazla pay almadı. Ama bu ay içinde bir faiz indirimi daha bekliyoruz. Bu, konuta ciddi bir biçimde yansıyacak diye düşünüyorum.~
Önceki yıllara göre karşılaştırdığımızda satışlar ne durumda bu yıl?
Satışlar bu yıl iyi. Geçtiğimiz yıllarda seçimlerden dolayı yabancı alımlarında da iç piyasada da biraz sıkıntılar oldu. Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin piyasayı çok fazla etkilediğini düşünmüyorum. Geçen yıl yerel seçimlerden dolayı piyasalar etkilendi fakat bu yıl açığı kapatıyor. Geçtiğimiz döneme baktığımızda ciddi bir artış var. Faizlerin bir tık daha aşağı inmesi satışları daha da artıracaktır. Gayrimenkul sektörü açısından çok iyi bir 2014 geçirilecektir diye düşünüyorum.
2014 için ne kadarlık bir büyüme bekliyorsunuz?
Geçen yıl gerileme olmuştu. Yabancılar ilgilenmemişti. Yabancılar seçim sonrası coştu. Bu sayede yüzde 30’luk büyüme yakaladık. Sevindirici bir gözlem de kredi kullananlarda yüzde 30 düşüş var. Tüketici artık nakit ve kısa vadeyi tercih ediyor. Bu, bizim şirketimizde gözlemlediğimiz bir şey. Dışarıda nasıl bilmiyorum ama yüzde 30 oranında krediden kaçış var.
Sizce tüketicinin krediden kaçışının sebebi nedir?
Faiz oranları son 10 yıldır yüzde 10’lu seviyelerde bazen tek haneye bile düştüğü oluyor. Bununla beraber kredi kullanımı arttı son yıllarda. Fakat her geçen gün insanlar ceplerinden çıkanı faiz dahil hesaplamaya, bilinçlenmeye başladı. Önceden kredi çıktı diye seviniyor, faize hiç bakmıyordu. Toplamda cebinden ne çıkacağını bilmiyordu. Hesap yapmıyordu.
Artık 100 bin lira kredi aldığında 10 yıl sonra 70 bin lira fazla geri ödeyeceğini biliyor. Bunun hesabını yapmaya başladı. Bu nedenle daha kısa vadede nakit ödeme yolunu seçiyorlar. Arabası varsa satıyor, oradan fedakarlık ediyor. Başka bir küçük evi varsa onu satarak fedakarlık yapıyor.
Ya da daha fazla tasarruf ederek 2 yıl sonra ev almaya odaklanıyor. Bu bizim açımızdan çok iyi. Tüketici konut ödemelerinde bilinçli. Hem bankalara hem şirketlere yönelik anlaşmalarında senedini veya borcunu ödüyor. Ödemelerde yüzde 1 bile aksama yok.
Konut fiyatlarında bir artış bekleniyor mu bu yıl için?
Faizlerin artması direkt üretim maliyetlerimize yansıdı. İstanbul’da konut üretebilecek arazi azaldıkça fiyatlar da artıyor. Her kolda maliyetlerde artış söz konusu. Geçen yıl metrekaresi bin 500 liraya konut satıp para kazanıyorduk. Şu anda 2 bin liraya konut sattığımızda para kazanmıyoruz. Şu anda 2 bin liranın üstünde metrekare fiyatları.
Piyasada niteliği fazla ama en uygun fiyata konut satan firmalardan bir tanesiyiz. Ama bizde bile 2 bin liraya artık konut kalmadı. 2 bin 500 taban fiyat. Lüks konutlara da baktığımızda geçtiğimiz yıl metrekare fiyatı 5 bin lira fazla gelirken bugün 10-20 bin liraya konut projesi var.~
Yurtdışındaprojeniz olacak mı?
Yurtdışında da bayrağımızı dalgalandırmak isterim. Hayallerimizde o da var. Çok istiyorum ama burada daha çok işimiz var. İnsanların bizden beklentisi azalmadı, çoğalıyor. Burada işimiz azalırsa o zaman vakit bulur yurtdışına da çıkarız.
2014’ün sonuna kadar projelerinin yüzde 80’ini teslim etmiş olacaklarını belirtiyor. Bu yıl konut satışlarının iyi gittiğine değinen Özyurt, özellikle yabancı talebinde artış olduğuna da dikkat çekiyor. Tamer Özyurt, Özyurtlar İnşaat’ın temellerini 1990 yılında Esenyurt’ta yapı malzemeleri satışı yapan 25 metrekarelik bir mağazada attı.
2005 yılına kadar 25 metrekarelik mağazasını bin 500 metrekare mağaza ve bin 500 metrekare deposuyla dev bir yapı market haline getiren Tamer Özyurt, yapı market işinde belli bir büyüklüğe ulaştığını düşünerek inşaat sektörüne girme kararı aldı.
İlk başta dört ortağıyla birkaç proje geliştiren Özyurt, 2008 yılında yalnız yola devam kararı aldı. Bu süreçten itibaren hızlı bir büyüme sürecine girdi. Ncadde, Ncity, Nşehir, Ntowers, N5suites, NistanbulResidence, Nmerkez gibi çok sayıda proje geliştiren şirket, 2008’den 2014’e kadar olan altı yıllık süreçte 10 bin konut üretti.
2014’ün sonuna kadar projelerinin yüzde 80’ini teslim edeceklerini söyleyen Özyurtlar inşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, “Bundan sonra da hem Türkiye konjonktürünü hem de konut sektörünü gözlemleyerek istikrarlı büyümemizi devam ettirmek istiyoruz” diyor.
Bu yıl seçimlerin ardından piyasanın hareketlendiğini söyleyen Özyurt, “Geçtiğimiz yılla karşılaştırdığımızda bu yıl yüzde 30 büyüyoruz. Özellikle yabancı alımlarmda artış gözlüyoruz. Arap ülkelerinin yanı sıra Rusya’dan da ilgi var” diye konuşuyor.
Halihazırda Esenyurt bölgesinde bulunan arazilerinde yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalarını sürdürdüklerini söyleyen Tamer Özyurt’la konut piyasasını ve yeni projelerini konuştuk:~
Özyurtlar İnşaat olarak imza attığınız projelerinizden bahsedebilir misiniz?
2008 yılından beri istikrarlı bir büyüme gösteriyor Özyurtlar İnşaat. 2008’den 2014’e kadar olan altı yıllık süreçte 10 bin konut ürettik. Bunların yüzde 60’ını teslim ettik. Büyük bir bölümü bu yıl sonuna kadar teslim edilecek.
2014’ün sonuna geldiğimizde projelerimizin yüzde 80’ini teslim etmiş bir firma olarak anılacağız. Bundan sonra da hem Türkiye hem de konut sektörünü gözlemleyerek burada da istikrarlı büyümemizi devam ettirmek istiyoruz.
Halihazırda devam eden projelerinizden bahsedebilir misiniz?
Nmerkez, Ncity, Ntown, Nşehir ve Nresidance olmak üzere devam eden beş projemiz var. Yıl sonuna kadar 2 bin 500 konutla bu projeleri teslim etmiş olacağız. Beylikdüzü Nresidance projemizin teslimatına başladık. Kalan projelerimizi de yılın son üç ayında teslim edeceğiz. Toplamda 8 bin 500 konut olacak.
Bu yıl lansmanını yaptığımız 2 bin 500 konutluk Nlogo projemiz var. Bir de N5 Suit ve otel var. Bundan sonra yeni projeler geliştirmek istiyoruz. Konut sektörünü tekrar analiz etmek amacındayız. Ben arz fazlalığına inanmıyorum. Şu anda arz ve talepte bir denge var.
Siz uzun vadeli projeler yöneten bir şirketsiniz. Bu açıdan bakıldığında yeni dönemde nasıl bir strateji izlemeyi düşünüyorsunuz ?
D ve C segmentine yani alt sınıfın üst segmentine baktığımızda alım fiyatları belli. Her geçen gün işimiz zorlaşıyor. Bu kesime konut üretmekte zorlanıyoruz. Çünkü arazi fiyatları İstanbul’da her geçen gün artıyor. Bizim tek sorunumuz inşaat maliyetlerini fiyatlara süspanse ederek yansıtabiliyoruz ama arazi fiyatları direkt yansıyor.~
İstanbul’un çok dışına çıkmanız gerekiyor. O zaman da talep görmüyorsunuz. İş piyasalarına yakın İstanbul’a ulaşımın mümkün olduğu yerlerde de araziler her geçen gün azalıyor. Azaldıkça da fiyatları yükseliyor. Bu bizim en büyük engelimiz.
Kentsel dönüşüme yatırım düşünüyor musunuz?
İçeri baktığımızda kentsel dönüşüm alanları genelde İstanbul’un en eski ilçeleri olduğu için metrekare fiyatları çok yüksek. Bir de kentsel dönüşümün inşaat şirketlerini zorlayan noktası hissedarların fazla olması. Dolayısıyla burada herkesin; yerel yönetimlerin, şirketlerin, bakanlıkların taşın altına elini koyması lazım.
Aynı zamanda vatandaşın bilinçlendirilmesi gerekli. Çünkü bugün kentsel dönüşümün uygulanabileceği yerdeki bir daire sahibi normal değerinin en az beş misli yukarıda bir beklentiye sahip oluyor. Dolayısıyla hem proje üretmekte hem de buna talep bulmakta zorlanıyorsunuz.
Türkiye’de metrekaresi 5 bin TL’den konut alabilecek kesim çok azdır. Yüzde 75’lik bir kesimin ise metrekaresi 2 bin lira olan konut beklentisi var. Buna cevap veren birkaç şirket var sanırım ve işimiz oldukça zor. Çok para kazanmıyoruz. Ama şirketimizin büyümesini de durdurmuyoruz. işimize vatandaşa hizmet gözüyle bakıyoruz.
Bu durumda Anadolu’ya mı açılacaksınız? Nasıl bir strateji izleyeceksiniz?
İstanbul'da devam edeceğiz. Çünkü istanbul her geçen gün bir marka şehir haline geliyor. Potansiyel var. Bizim şirketimizin yapısı istanbul dışına çıkmak için çok müsait değil. Kalabalık bir ekibimiz var.
Kaç kişi çalışıyor?
Kadroda 300 kişi var. Taşeronlarla birlikte 2 bin kişiye ulaşıyoruz. Kurduğumuz sistemde yılda 2 bin civarında konut teslim ediyoruz. Bu şekilde beş yıl daha üretim yapacağız. Ama fiyatların geçtiğimiz yıllardaki gibi olması çok zor. Hem satış şeklimiz de değişiyor, 60 aya varan ücretlendirme yapıyorduk. Bu, her geçen gün zorlaşıyor. Elimizde olan araziler belki bizi beş yıl daha götürür.
Arazileriniz nerede?
Arazilerimiz Esenyurt, Beylikdüzü ve Başakşehir bölgelerinde. Konut yapımına bu şekilde en fazla beş yıl devam edebiliriz. Çünkü istanbul'da fiyatlar her geçen gün artıyor. Bunun
en büyük sebeplerinden biri de İstanbul’a yabancıların gelmesi.
Faizlerin düşmesi satışlara nasıl yansıdı?
Gayrimenkul sektörünün korkulu rüyası faizler. Faizlerin artması hem imalat hem de satış tarafında bizi vuruyor. Şu anda Merkez Bankası faiz indirimi yaptı. Bundan konut tarafı çok fazla pay almadı. Ama bu ay içinde bir faiz indirimi daha bekliyoruz. Bu, konuta ciddi bir biçimde yansıyacak diye düşünüyorum.~
Önceki yıllara göre karşılaştırdığımızda satışlar ne durumda bu yıl?
Satışlar bu yıl iyi. Geçtiğimiz yıllarda seçimlerden dolayı yabancı alımlarında da iç piyasada da biraz sıkıntılar oldu. Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin piyasayı çok fazla etkilediğini düşünmüyorum. Geçen yıl yerel seçimlerden dolayı piyasalar etkilendi fakat bu yıl açığı kapatıyor. Geçtiğimiz döneme baktığımızda ciddi bir artış var. Faizlerin bir tık daha aşağı inmesi satışları daha da artıracaktır. Gayrimenkul sektörü açısından çok iyi bir 2014 geçirilecektir diye düşünüyorum.
2014 için ne kadarlık bir büyüme bekliyorsunuz?
Geçen yıl gerileme olmuştu. Yabancılar ilgilenmemişti. Yabancılar seçim sonrası coştu. Bu sayede yüzde 30’luk büyüme yakaladık. Sevindirici bir gözlem de kredi kullananlarda yüzde 30 düşüş var. Tüketici artık nakit ve kısa vadeyi tercih ediyor. Bu, bizim şirketimizde gözlemlediğimiz bir şey. Dışarıda nasıl bilmiyorum ama yüzde 30 oranında krediden kaçış var.
Sizce tüketicinin krediden kaçışının sebebi nedir?
Faiz oranları son 10 yıldır yüzde 10’lu seviyelerde bazen tek haneye bile düştüğü oluyor. Bununla beraber kredi kullanımı arttı son yıllarda. Fakat her geçen gün insanlar ceplerinden çıkanı faiz dahil hesaplamaya, bilinçlenmeye başladı. Önceden kredi çıktı diye seviniyor, faize hiç bakmıyordu. Toplamda cebinden ne çıkacağını bilmiyordu. Hesap yapmıyordu.
Artık 100 bin lira kredi aldığında 10 yıl sonra 70 bin lira fazla geri ödeyeceğini biliyor. Bunun hesabını yapmaya başladı. Bu nedenle daha kısa vadede nakit ödeme yolunu seçiyorlar. Arabası varsa satıyor, oradan fedakarlık ediyor. Başka bir küçük evi varsa onu satarak fedakarlık yapıyor.
Ya da daha fazla tasarruf ederek 2 yıl sonra ev almaya odaklanıyor. Bu bizim açımızdan çok iyi. Tüketici konut ödemelerinde bilinçli. Hem bankalara hem şirketlere yönelik anlaşmalarında senedini veya borcunu ödüyor. Ödemelerde yüzde 1 bile aksama yok.
Konut fiyatlarında bir artış bekleniyor mu bu yıl için?
Faizlerin artması direkt üretim maliyetlerimize yansıdı. İstanbul’da konut üretebilecek arazi azaldıkça fiyatlar da artıyor. Her kolda maliyetlerde artış söz konusu. Geçen yıl metrekaresi bin 500 liraya konut satıp para kazanıyorduk. Şu anda 2 bin liraya konut sattığımızda para kazanmıyoruz. Şu anda 2 bin liranın üstünde metrekare fiyatları.
Piyasada niteliği fazla ama en uygun fiyata konut satan firmalardan bir tanesiyiz. Ama bizde bile 2 bin liraya artık konut kalmadı. 2 bin 500 taban fiyat. Lüks konutlara da baktığımızda geçtiğimiz yıl metrekare fiyatı 5 bin lira fazla gelirken bugün 10-20 bin liraya konut projesi var.~
Yurtdışındaprojeniz olacak mı?
Yurtdışında da bayrağımızı dalgalandırmak isterim. Hayallerimizde o da var. Çok istiyorum ama burada daha çok işimiz var. İnsanların bizden beklentisi azalmadı, çoğalıyor. Burada işimiz azalırsa o zaman vakit bulur yurtdışına da çıkarız.
