Büyüme dalgası 2014'te gelecek

Kredi faizlerinin düşmesiyle mortgage piyasası canlandı. Öyle ki bu yılın ilk iki ayında, geçen yıla göre konut kredi talebi yüzde 70 arttı. Sektörün lideri Garanti Mortgage’ın genel müdürü MURAT ATAY, ilk aylarda 3 milyar TL net büyüme kaydeden mortgage kredilerinin bu yılı yüzde 15 büyümeyle kapatmasını bekliyor. “Kentsel dönüşüm  sektörü canlı tutacak, asıl etkisi de 2014’te görülecek” diyor. 2013’te sektörün yüzde 2-3 üstünde büyümeyi planlayan Atay, bu performansı Anadolu’ya yayılarak yakalamayı hedefliyor. Türkiye’de mortgage piyasası oldukça sağlıklı adımlarla büyüyor. Düşen kredi faiz oranlarının etkisiyle 2013’ün ilk 2 ayında 3 milyar TL’lik net bir büyüme ve geçen yıla göre yüzde 70 talep artışı yaşandı. “Sektör yıla çok hızlı başladı” diyen Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, “Geçtiğimiz yıl katılım bankaları dahil, mortgage sektörünün toplam büyüklüğü 86 milyar TL’ydi. Bu yıl sektörün büyüklüğünün 100 milyar TL’yi geçeceğini düşünüyoruz. 2013 yılında bu alanda yüzde 14-15 büyüme bekliyoruz” diye konuşuyor. Atay, konut projelerinde Anadolu’ya kayışın ve kentsel dönüşümünün sektörün geleceğini değiştireceğine inanıyor ve geleceğe dair beklentilerini şu sözlerle anlatıyor: “6,5 milyon konut yıkılıp yeniden yapılacak. 20 yıl sürecek bu proje, inşaat ve mortgage sektörünü canlı tutacak. Asıl patlamayı 2014’te bekliyorum.” Atay, Garanti Mortgage’ın yüzde 13,13 pazar payıyla yakaladığı lider pozisyonunu da Anadolu’ya yayılarak, bu illere özel kampanyalarla güçlendirmeyi hedefliyor. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay ile konut kredilerindeki mevcut tabloyu ve bu alanın gelecek fırsatlarını konuştuk:

Capital: Bu yıl mortgage sektörü için nasıl başladı?
- Konut kredisi kullanımını etkileyen en önemli unsuru kredi faiz oranları oluşturuyor. Geçtiğimiz 7 yıllık trende baktığımızda, konut kredisi faizlerindeki düşüşle birlikte talepte ciddi artış olduğunu da görüyoruz. 2012 yılı Ağustos ayından itibaren de konut kredi faizleri hızla bir düşüş trendine girdi. Bu nedenle biz yılbaşında 2012’den daha iyi bir yıl olacağını öngörmüştük. Sektör, aynı öngördüğümüz paralelde gidiyor. Sektör yıla çok hızlı başladı. Katılım bankaları hariç rakamlara baktığımızda, bu yıl ilk 2 ayda 3 milyar TL’nin üzerinde net büyüme var. 2012 yılı şubat sonu itibarıyla net büyüme sıfırdı. Geçtiğimiz yıl katılım bankaları dahil edildiğinde mortgage sektörünün toplam büyüklüğü 86 milyar TL’ydi.~

Capital: Talep ne kadar arttı bu sürede?
- Geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırırsak konut kredilerine talep yüzde 70’i aştı. 2012 yılı Aralık ayı ile kıyaslarsak da yüzde 20 artış görülüyor.

Capital: Bu yıl sonunda ne kadarlık bir büyüme bekliyorsunuz?
- Bu yıl mortgage sektörünün toplam büyüklüğünün 100 milyar TL’yi geçeceğini düşünüyoruz. 2013 yılında bu alanda yüzde 14-15 büyüme bekliyoruz.

Capital: Kredi faizlerinde düşüş sürer mi? Faiz seviyelerinde nasıl bir trend bekliyorsunuz?
- Mevcut büyümeyi kredi faizleri tetikliyor. Ama bundan sonra faizler daha aşağı gitmez diye düşünüyorum. Zaten inanılmaz düşük seviyelere geldi. Bu paralelde devam eder. Aslında Türkiye’nin mortgage piyasasında Avrupa’ya kıyasla farklı bir yapısı var. Ben bu görev öncesi Romanya’da 4 yıl bankacılık yaptım. Avrupa’da mortgage kredilerinin hemen hemen hepsi değişken faizlidir. Ama Türkiye’de sabit faizli krediler kullanılıyor. Dolayısıyla bu ortam için faizlerin çok iyi seviyelerde olduğunu düşünüyorum. Tabii bu faizlerin şöyle bir artısı daha var: Daha düşük gelire sahip insanlar da ev sahibi olmaya başlıyor. Son dönemde ortalama kredi tutarlarında düşüş var. Sektörde ortalama kredi tutarlarında 71 ila 76 bin TL arasında kırılım görünmeye başlandı.

Capital: Kentsel dönüşüm, mortgage piyasasını nasıl etkileyecek sizce?
- Kentsel dönüşüm çok önemli... Devlet bu amaçla kredi alanlara faiz yardımı ve 10 yıl boyunca kira yardımı yapacak. Uygulamalar bilfiil başlamadı, biz de dahil birçok banka bu konuda protokolleri imzaladı. Bu nedenle kentsel dönüşümde asıl büyüme dalgasının gelecek yıl, geleceğini düşünüyorum. Yasa artık çıktı ve Türkiye genelinde belli bölgeler riskli alan ilan edildi. 6,5 milyon konut yıkılıp yeniden yapılacak. Bu rakam, 18-20 milyon nüfuslu bir ülkenin yıkılıp yeniden yapılmasıyla eşdeğer. Bu alanda çok ciddi bir potansiyel mevcut. Her yıl 100 binin üzerinde binanın yenilenmesi planlanıyor. 1520 yıl sürecek bu proje, inşaat ve mortgage sektörünü canlı tutacak. Bu riskli bölgelerin dışında bireyler de üçte ikilik onayla binalarının yıkımına karar verebilecek. İnsanlar artık bu konuda bilinçlendi. Pek çok ev sahibi müteahhitlerle görüşmeye başlıyor. Bu anlamda da ciddi bir yapılaşma olacak. Dolayısıyla kentsel dönüşüm, ciddi bir ivme getirecek. 2014’te mortgage sektöründe, faizler de aynı oranlarda kalırsa yüzde 20’in üzerinde büyüme bekliyorum.

Capital: Şu anda sektörde ortalama vade ne kadar?
- Geçtiğimiz yıl sonu itibarıyla konut kredilerinin yüzde 57’si 5-10 yıl arasında vadelerle alınıyor. Yüzde 17’si 10-15 yıl arasında vadeli oluyor. Yüzde 25’i ise 5 yıldan az sürede geri ödenen kredilerden oluşuyor. 15 yıl üzeri vadeye sahip kredilerin payı ise sadece yüzde 1. Bu dağılım, Türkiye’deki mortgage sektörünün sağlıklı olduğunu da gösteriyor.

Capital: Türkiye’de vadeler ne zaman uzayacak?
- Konut kredisi faizleri yıllık yüzde 3-4’lere düşmediği sürece vadenin uzamasının mantığı olmuyor. 15 yıl vadeden sonra taksit miktarı azalmıyor. Ama ne zaman ki yıllık faizler yüzde 3-4’lere düşer o zaman vadeler uzar. Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranı çok düşük, yeni yüzde 7’ye geldi. Hollanda’da bu oran yüzde 110, Danimarka’da yüzde 100. Kıta Avrupası genelinde yüzde 50’nin üzerinde. 5 yıl sonra konut kredilerin toplam kredilerden aldığı payı yüzde 15’leri bulur. Aynı şekilde GSMH içindeki payı da yüzde 10 olur.~

Capital: Mortgage da sorunlu kredilerin oranı ne?
- Konut kredilerinde sorunlu olanların oranı diğer kredilere göre az. Sonuçta kişinin oturduğu, yaşadığı yer söz konusu olduğundan daha seyrek ödeme sorunu çıkıyor. Konut kredilerinde sektör genelinde sorunluluk oranı yüzde 0,84. Garanti Bankası’nda ise bu oran daha da düşük, yüzde 0.38 düzeyinde. Aslında bu, mortgage sisteminin ne kadar sağlıklı olduğunu gösteriyor. Emlak değerinin yüzde 75’ine kadar kredi verilmesi kuralına herkes riayet ediyor. Hatta biz kredilerimizde emlak değerinin yüzde 60-65’ine kadar kredi alındığını görüyoruz. Kredi alanlar da yüksek risk almak istemiyor, garanticiler. Ayrıca ekspertizler SPK ve BDDK’nın denetlediği kuruluşlarca çok sağlıklı yapılıyor. En önemlisi krediler TL üzerinden veriliyor. Bu kural, döviz riskini ortadan kaldırıyor. Baktığınızda geçmişte TL cinsi 10 yıllık krediler görmek zordu, bugün 10 yılın üzerinde vadelerle kredi veriyoruz.

Capital: Son olarak yeni konutlara gelen KDV’nin sektörü nasıl etkilemesini bekliyorsunuz?
- 2013 ’ten önce alınan ruhsatlarda 150 metrekare altındaki konutlarda KDV belirsizliği vardı. Yeni başlayan projelere yüzde 18 KDV geliyor. Bu nedenle 2013 öncesi ruhsat alan projelerin stoklarında ciddi erime görüyoruz. Bu anlamda eski projelerin avantajı var. Bu yıl ruhsat alan, başlayan projelerde ise nasıl talep olacağını göreceğiz. Ama sonuçta Türkiye’de ortalama yaş 29, büyüyen bir nüfusumuz var. Bu nedenle emlak talebinde sona yaklaşıldı demek mümkün değil. Tabii bu arada güçlü bir yabancı talebi de söz konusu. 2009 yılı Dünya İnşaat Birliği’nin çalışmasına göre Türkiye, büyüyecek emlak alanları arasında ön plana çıkıyor. Özellikle İstanbul yapılan çalışmalarda dünya emlak piyasalarında yatırım için ilk 3’e giriyor. Bu ortamda yeni projelerin satışıyla ilgili de problem öngörmüyorum. Bu yıl yeni projeler için talepte bir azalma olur ama bu, sektörü boğacak bir seviyeye gelmez.

Mortgage’a yön veren 5 önemli rakam
1- 100 MİLYAR TL Mortgage sektörünün toplam büyüklüğü 2013 sonunda bu rakama ulaşacak.
2- YÜZDE 14 -15 Bu yıl sektör için beklenen ortalama büyüme oranı...
3- 71-76BİN TL Son dönemde ortalama kredi tutarlarında düşüş var, 71-76 bin TL aralığına doğru kayıyor.
4- YÜZDE 7Türkiy e’de toplam konut kredilerinin GSMH’ye oranı bu düzeyde. Avrupa genelinde ise yüzde 50 düzeyinde.
5- 6,5 MİLYON KONUT Kentsel dönüşüm kapsamında her yıl 100 bin konut yenilenecek, toplamda 6.5 milyon adede ulaşılacak.

"ACIK ARA LİDERLİĞİMİZİ KORUYACAĞIZ"
PAZAR PAYINDA LİDERİZ Biz 13,13’lük pazar payı ile sektör lideriyiz. Bu yıl pazar payımızı artırmak ve arkamızdan gelen bankalarla aradaki farkı açmak istiyoruz. 2011 ve 2012 yıllarında da bu pazar payı farkını hiç kapatmadık. 2012 yılında yüzde 17 büyüdük. Sektörde ise büyüme yüzde 14 oldu. Toplamda 170 bin civarı konut kredisi müşterimiz var. Geçen yıl 50 bin yeni kredi verdik. Bu yıl da sektörün yüzde 2-3 üzerinde büyüme bekliyoruz. 2013’te de 55-60 bin yeni kredi vermeyi planlıyoruz.
SÜREKLİ YENİ ÜRÜN
Biz bir terzi gibi müşteriye özel, onun ödeme gücüne göre en uygun ödeme planını oluşturmaya çalışıyoruz. Garanti Mortgage olarak 25 adet ürünümüz var. Yeni ihtiyaçlara uygun sürekli yeni bir ürün çıkarabiliyoruz, esnek bir altyapımız var. İndirimli mortgage, değişken mortgage, mortgage’a mortgage gibi pek çok ürünümüz mevcut. Kullandırılan konut kredisi tutar ortalamamız 90 bin TL’yi buluyor. En çok kullandırdığımız ürün yüzde 73,5 oranla sabit faizli mortgage. Ardından sırasıyla özel ödemeli mortgage, mortgage-a-mortgage ve azalan taksitli mortgage ürünümüz geliyor.

"YENİ HEDEFİMİZ ANADOLU"
HER HAFTA SAHADAYIZ
TÜİK’in konut satışına ilişkin göstergelerine göre İstanbul, Ankara ve İzmir illerindeki konut satışı, 2012 yılı son çeyreğinde tüm Türkiye’nin yüzde 40’ını, Anadolu ise yüzde 60’ını oluşturuyor. Biz de bu trende uyarak Anadolu’ya yayılıyoruz. Üç büyük şehir çok önemli ama Anadolu’ya da açılmak lazım. Bizim arkadaşlar çok yoğun olarak sahadalar. Ben de haftanın 2-3 günü İstanbul dışındayım.~
20 İL DAHA
Lokal olarak Mersin, Denizli, Afyon’da kampanyalar yapıyoruz. Örneğin expertiz masraflarını plaka koduna göre alıyoruz. Artık Anadolu’da da sosyal alanlara sahip sitelerden konut almak tercih ediliyor. Haziranda Anadolu’da 20 ilde daha özel kampanyalarımız olacak. Birebir pazarlama kullanıyoruz. Bütün müteahhitler, maaş ödemesi yaptığımız şirketler ve emlakçılarla çalışıyoruz.
ÇAĞRI MERKEZİYLE YÜZDE 10
Garanti Bankası’nın dağıtım kanalını kullandığımız için tüm Garanti Bankası şubeleri bizim kanalımız. Ayrıca çağrı merkezimiz, orta ölçekli bir banka kadar konut kredisi satıyor. Konut kredilerimizin yüzde 10’u çağrı merkezimiz tarafından satılıyor. Bu payın sürekli artacağını düşünüyorum. Ayrıca çeşitli kurum, dernek ve vakıflarla maaş ödemesi yaptığımız firmaların çalışanlarına özel kampanyalarımız da oluyor. Bu şekilde müşteri tabanımızı da genişletiyoruz.