'Maslak Miami'den daha pahalı'

Nilüfer Gözütok / ngözütok@capital.com.tr

Mars Global, gayrimenkul geliştiricilerle global yatırımcıya bir araya getiriyor. Aynı zamanda uluslararası gayrimenkul acentelerini de Türkiye'deki gayrimenkul projeleriyle buluşturuyor, Gayrimenkul geliştiricilere global satış pazarlama sistemi kurup, yöneten ve satış sürecini komple tasarlayıp, global yatırımcının Türkiye'deki satın alma süreçlerini yöneten bir platform olduklarını belirten Mars Global CEO’su Hakan Bucak, “Türkiye’deki gayrimenkul projelerini dünyaya tanıtıyoruz” diyor.

Bugüne kadar aralarında Mesa, Ege Yapı, Rams, Fer Yapı gibi şirketlere ait 35 projenin global satış ve pazarlama haklarını yönettiklerini anlatan Bucak, “Dünyada toplam 750 farklı emlak danışmanlık şirketiyle çalışıyoruz. Amerika, Avrupa, Avusturalya, Hong Kong ve Çin’in de aralarında olduğu 70 farklı milletten alıcıyı Türkiye’de gayrimenkul sahibi yaptık. 2 binin üzerinde gayrimenkul satışı gerçekleştirdik. 1 milyar dolarlık yatırımı Türkiye’ye getirdik. Tabii bunlar doğrudan satış bedeli. Bu kişiler geldiklerinde ülkemizde 3 ay yaşıyor, tatile gidiyor ve bu miktarın en az iki katı bir döviz getirisi bırakıyorlar” diyor.

Mars Global CEO’su Hakan Bucak, faaliyetlerini ve sektörünü şöyle anlatıyor:

“Biz gayrimenkul sektöründe yabancı yatırımcının ihtiyaçlarını analiz ediyoruz. Bu ihtiyaçlara baktığımızda, vatandaşlık motivasyonu var, yatırım motivasyonu var. Burada emekliliğini yaşamak istiyorlar. Şu tüm dünyada global bir göç yaşanıyor. İnsanlar yer değiştiriyor. Bu davranışları izlerken bir anda biz stratejik arz şirketi haline gelmeye başladık. Yani bir yandan yatırımcıyı getirmeye çalışırken yatırımcıya sunacağımız ürünleri de hazırlamaya başladık. Önceden hazır ürün sunarken şimdi arsadan itibaren projelerin geliştirme sürecinde geliştirici şirketlere danışmanlıklar veriyoruz. Dünyanın 40 farklı ülkesinde gayrimenkul sektörünü ve trendleri takip ediyoruz. Geliştiricilere de ‘Bu arsanın üzerine şu tarz bir proje yaparsanız, şu fiyata satar, şu kitleye ulaşırsınız’ diyoruz.  

“6 PROJE YÖNETİYORUZ”

Şu anda 6 proje yönetiyoruz. 40 ülkede çok ciddi bir networke sahibiz. 750'nin üzerinde gayrimenkul danışmanlık şirketiyle çalışıyoruz. Çok ciddi bir networkümüz var. Gayrimenkul yatırımcıları, Türkiye dışında farklı ülkelere de bakıyor. Bu nedenle global bir yapı da oluşturduk. Bu yapı için Türkiye dışında üç coğrafya seçtik Avrupa’da Almanya’da Berlin’de bir ofis açıyoruz. Almanya aralık ayında faaliyete geçiyor. Amerika’da şu an sistemi kuruyoruz. 2024’ün ilk çeyreğinde tüm bu coğrafyalarda faaliyet gösteriyor olacağız. Dubai’de bir sistemimiz vardı ama onu geliştireceğiz. Amerika’da ya da Almanya’da yatırım yapmayı isteyen gayrimenkul geliştirici şirketlere ya da orada gayrimenkul sahibi olmak isteyenlere hizmet vereceğiz.

ORTA SINIFA YÖNELİK KONUT ÜRETİMİ BİTTİ

Dünyadan şu anda çok ciddi bir resesyon sinyalleri geliyor. Özellikle orta sınıfın konuta erişebilirliği dünya çapında bitmiş durumda. Dünya genelinde ya düşük gelir grubuna yönelik ya da lüks segmente konut üretiliyor. Ama özellikle konut üretimi lüks segmentte yoğunlaşıyor.

Yine dünyanın her yerinde konut fiyatlarının düşeceği yönünde bir beklenti var. Ben fiyatların düşeceğine inanmıyorum. Şu anda Amerika'da 1 metrekarelik bir gayrimenkulün üretim maliyeti 3 bin 500 dolarlar civarında. Yani 100 metrekarelik bir daireyi 350 bin dolara üretebiliyorsunuz. Önümüzdeki üç yıl boyunca dünyanı hiçbir yerinde faizlerin düşeceğine de çok inanmıyorum. Amerika'da faizler şu anda yüzde 7-8 civarında ve ülke için bu çok ciddi bir rakam. Amerika için kredi almak imkansız hale geliyor. Eğer gelecek yıl Amerika’da faizler düşmezse ülkenin gayrimenkul sektörü için bu ciddi bir kriz olur.

“GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI ARTACAK”

Finansmana erişim noktasında gayrimenkul sektörünün kendi içinde çözümler getirmesi gerekiyor. Önümüzdeki dönemde, gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) sistemlerinin daha çok karşımıza çıkacağını, büyük GYF'lerin büyük projeleri satın alıp kiralama yöntemleriyle tüketiciyi ev sahibi yapmaya çalışacağını düşünüyorum. GYF'ler topladıkları fonlarla büyük projeleri finanse edecek. Bu sistemde tüketiciler 100 metrekarelik bir evin sahibi olmak yerine 100 bin metrekarelik bir projenin hissedarı olacak. Türkiye'de GYF sayıları çok ciddi anlamda artmaya başladı. Gayrimenkul şirketlerinin birçoğu şu anda ya GYO ya GYF tarafında bir hamle yapıyor.

“TL OLARAK KONUT FİYATLARI  DÜŞMEYECEK”

Türkiye'nin konut ihtiyacı yıllık 800 bin ile 1 milyon adet arasında. Ama Türkiye yeni konut üretiminde hala 550 bin, 600 bini geçemiyor. Arz çok kısıtlanmış durumda. Bunun en büyük gerekçesi şu, şu anda Türkiye'de 1 metrekare konutun üretim maliyetinin 1.800 dolarlara gelmesi. 100 metrekare bir konutun üretim maliyeti 5,4 milyon TL’ye geldi. Sorunu çözmek için arsa maliyetinin düşmesi gerekiyor. Türkiye'de arsa maliyetini düşürecek yollar bulunmazsa arz sorunu daha çok devam eder. Bugün bir projede arsa maliyetleri yüzde 50'nin üzerinde paya sahip. Bu konuda da GYODER'in önemli çalışmaları var. Yine de bugün hazine arazilerinin imara açılmaya başlanması ya da GYODER'in projesinin kamu tarafından kabul edilip hayata geçirilmesinin geri dönüşü 3-4 yıl alır. Dolayısıyla biz 3-4 yıl daha bu arz sorunuyla karşı karşıyayız. Bu fiyatlar TL olarak hiçbir zaman düşmeyecek. Dolar bazında yıllık yüzde 5 ile yüzde 10 arasında Türkiye'de gayrimenkul fiyatlarının düşeceğine inanıyorum.

“MASLAK MIAMI’DEN PAHALI”

Türkiye’deki emlak fiyatlarını uluslararası pazarlarla kıyasladığımızda karşımıza şöyle bir tablo çıkıyor. Miami’nin iş merkezide markalı rezidansların net metrekare fiyatı 13-14 bin dolara geliyor. İstanbul’un iş merkezi Maslak’ta fiyatlar daha pahalı. Etiler ve Levent ise daha da pahalı. Çok net olarak İstanbul'daki fiyatlar Miami'den daha pahalı.

Dünyada Türkiye’nin gayrimenkul sektörü repütasyonu giderek düşüyor. Uluslararası gayrimenkul ekonomisi 400 milyar dolarlık bir ekosistem. Yani uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının başka ülkelerde yaptığı yatırımların toplamı 400 milyar dolar. Bu pastadan en büyük payı 100-150 milyar dolarla Amerika alıyor. Türkiye’nin pastadan aldığı pay geçen yıl 6,8 milyar dolardı. Bu pay bu yıl daha da düştü. Pastadaki payını en iyi artıran ise Dubai. 2 yıl önce pazardan aldığı pay 24 milyar dolar olan Dubai, geçen yıl bu rakamı 62 milyar dolara çıkardı. Bu yılın ilk 6 ayında da 70 milyar doları geçti.

DUBAI’NİN SIRRI

Dünya resesyona girerken Dubai’yi yükselişe geçiren birçok neden var. Öncelikle bu dönemde Körfez ülkeleri ekonomik anlamda güçlenmeye başladı. Dubai bu gücü vergi avantajıyla, yatırım yapma kolaylığıyla ve hayat kolaylığıyla birleştirince bu performans ortaya çıkmaya başladı. Bugün Dubai'ye yatırım yaptığınızda her şey şeffaf. Bir gayrimenkul projesini almaya kalktığınızda dolandırılma şansınız yok. Her şey dijital. Tapuyu dijital alıyorsunuz, noter dijital, haklarınız tamamen İngiliz kanunları gibi korunuyor. Daireyi geri sattığınızda vergi yok. Şirket açıyorsunuz, vergi yok. Bir de gayrimenkul şirketleri kendi içinde finansman yapıyor. Gidiyorsunuz, yüzde 10 ödüyorsunuz, 15 yıl taksit yapıyor. Ama bankaya krediye başvurmanıza gerek yok finansmanı doğrudan şirket kendisi yapıyor. Dolayısıyla uluslararası gayrimenkul yatırımcısı için Dubai mükemmel bir yer. Irkçılık, milliyetçilik, savaş riski, siyasi çalkantılar yok.

“TÜRKİYE YABANCIYA SATIŞTA TARİHİN EN DİP NOKTASINDA”

Türkiye’de genel olarak toplam satışın yüzde 5 yabancıya yapılır. Şu anda yabancıya satışın payı yüzde 2,9’a kadar düştü. Yabancıya satışta ciddi anlamda gerileme var. En büyük neden Türkiye'deki yatırım iştahının kaybolması. Yabancı Türkiye'deki fiyatları görünce bu fiyatların artacağına akıl erdiremiyor. Bir de Türkiye'de yabancıya yüzde 100 peşin ya da yüzde 50 peşin satıyoruz. Dubai'de, Amerika'da ödeme kolaylığı varken Türkiye'den almak mantıklı gelmiyor. Sonuçta bu dönem dünyada resesyon var. Kimse nakit alım yapmak istemiyor, taksiti tercih ediyor. Türkiye bu imkanı sunmuyor. İkinci neden seçim döneminde yabancıya konut satışı siyasi malzeme oldu. Seçim döneminden sonra da sokakta dövülen Suriyelilerin videolarıyla birlikte ‘Türkiye'ye gitmeyin, gayrimenkul almayın, elinizde patlar, sizi döverler’ denilerek provokasyonlar yapıldı. Bundan ötürü yabancı yatırımcı Türkiye'den tedirgin olmaya başladı. Üçüncü neden ekonomik belirsizlikler. Bugün Türkiye’de stabil bir pazar var ama yine de ne olacağı belli değil. Bir gecede her şey değişebiliyor.

Tüm bunlar olurken rakip ülkeler Dubai, Avrupa ve Amerika öne çıktı. Türkiye şu anda yabancı satış konusunda tarihin en dip seviyelerini yaşamaya başladı. Deprem de etkili bir neden oldu. Ruslar, Dubai, Tayland ve Bali gibi ülkeleri tercih etmeye başladı.

Öte yandan İsrail Filistin savaşından ötürü gayrimenkul anlamında yeni bir yatırım göçü bekliyoruz. Bunu da özellikle Lübnan, Mısır, İsrail, Filistin ve İran'dan görmeye başlayacağız.