1+1 talebi sürüyor

İşte 1+1 alırken dikkat edilecek noktalar ve en kazançlı bölgeler...

1.06.2013 00:00:000
Paylaş Tweet Paylaş
1+1 talebi sürüyor
Ekonomik özgürlüklerini kazanan yeni neslin yalnız yaşama isteği ve evlilik yaş ortalamasının yükselmesiyle 1+1 konuta olan talep arttı. Bu artışta küçük metrekare evlerin aidat, ısıtma ve soğutma gibi alanlarda tasarruf avantajı sağlaması da etkili. Ayrıca istatistikler, küçük metrekareli dairelerin daha çabuk satıldığını gösteriyor. Kısacası hem yatırım hem yaşam amaçlı konut alımında 1+1’e müthiş bir talep var. Bu nedenle İstanbul’daki konut stokunun yüzde 30’u 1+1’lerden oluşuyor. İşte 1+1 alırken dikkat edilecek noktalar ve en kazançlı bölgeler...

Türkiye’de şu an halen 700 bini aşkın konut stoku bulunuyor. Bunun yüzde 45’i İstanbul’da. Bunların yüzde 30’u ise 1+1 tip konutlardan oluşuyor. Yani İstanbul’da yaklaşık 100 bin adet 1+1 konut stoku mevcut. Konut projelerinde en hızlı 1+1 tipinde konutların tükenmesi, proje sahiplerini daha fazla 1+1 konut üretmeye yöneltiyor.

Hurriyetemlak.com Genel Koordinatörü Ahmet Kurşunlu, İstanbul’da özellikle markalı konut projelerinde 1+1 konut tiplerine geniş yer ayrıldığını söylüyor. Projelerin en az yüzde 30’unu 1+1 konutların oluşturduğuna dikkat çeken Kurşunlu, 1+1 konutların farklı metrekare seçenekleriyle tüketiciye sunulduğunu belirtiyor. “Kimi projelerde 30 metrekare, açık mutfaklı 1+1’ler, bazılarında da çok geniş, hatta dubleks 1+1 seçenekler sunu-labiliyor” diyen Kurşunlu, en hızlı satılan konut tipleri olarak tanımladığı 1+1’lerin kira ve satışlarında hiçbir risk görmediklerinin altını çiziyor.

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun da 1+1 konutların hızla eriyeceğini düşünüyor ve şöyle devam ediyor: “2013’ün ilk çeyreğinde gerçekleşen konut satışları geçen yılın ilk çeyreğine göre yüzde 6,1 oranında arttı. Sayısal veriler mevcut stokun kısa vadede eriyeceğini gösteriyor.” Emlak danışmanlarının pek çoğu, 1+1 konut stokunun kısa sürede eriyeceğini düşünüyor ve bu konut tipini riskli bulmuyor. Yine de bazı bölgeleri daha riskli olarak tanımlayabiliyorlar.

YENİ HEDEF KİTLE
Emlak danışmanları, 1+1 konut üretirken, bölgede bu konut tipine uygun alıcı veya kiracı potansiyelini iyi etüt etmek gerektiğini belirtiyor.~
Bu nedenle hedef kitle çok önemli. Arthur&Miller Genel Müdürü Levent Arman, “1+1 talebinin, yalnız yaşayan veya yeni evli, genç ve çalışan, öğrenci, yoğun mesaili işlerde çalışan kişiler tarafından oluşturulduğunu unutmamakta fayda olduğunu düşünüyorum” diye konuşuyor. Arman, bu açıdan havaalanı civarı, organize sanayi bölgeleri yakınları, beyaz yakalıların yoğun bulunduğu bölgeler ve üniversite çevrelerinin 1+1 konutlara daha uygun olduğunu söylüyor. Arman, İstanbul’da bu tanıma en uygun lokasyonların Halkalı, Maslak-Zincirlikuyu hattı ile Ümraniye olduğunu ifade ediyor.

Realty World Genel Müdürü Mustafa Baygan, yalnız yaşayan ve öğrenci nüfusunun artması nedeniyle her projede en fazla 1+1 konutların rağbet gördüğünü söylüyor. 1 + 1 konutların Esenyurt, Beşiktaş, Maslak ve Ataşehir’de daha fazla yapıldığına dikkat çeken Baygan, “1+1 daire, diğerlerine göre daha kısa süre kullanılabilir. Çocuk sahibi olanların bu evi uzun süre kullanması çok zor. Zaman içinde arz gittikçe fazlalaşacağı için ileride değerlendirmek zorlaşabilir. 1+1 daireler genellikle çocukları İstanbul'da okuyan diğer şehirlerdeki aileler, İstanbul'a çok sık seyahat eden işadamları, yeni evliler, ilk evini almak isteyen gençler, evini küçültmek isteyen yaşlılar ve yatırım amaçlı almak isteyenler tarafından tercih ediyor. Bu nedenle, şehir merkezine, üniversitelere, iş merkezlerine, hastanelere, havalimanına yakın bölgeler daha doğru bir seçim” diye konuşuyor.

RİSKLİ GÖRÜLEN BÖLGELER
Emlak danışmanları, konu 1+1 konutlar olunca her ne kadar risk yok dese de tüketicilerin bazı bölgeleri tercih ederken çekinceli davrandıklarını da belirtiyor. Örneğin Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, “Talep anlamında değerlendirdiğimizde müşteriler Beylikdüzü hattında özellikle Gürpınar bölgesine pek inmek istemiyor. Bu bölgede ilk tercih Beykent Bölgesi oluyor. Bahçeşehir kesiminde ise Boğazköy bölgesi riskli yatırım bölgesi olarak görülebilir” diyor. Arthur&Miller Genel MüdürüLevent Arman, ailelerin yaşadığı bölgelerde 1+1 konutların satılmasının ve kiralanmasının riskli olduğunu söylüyor.~
İstanbul’da 1+1 stokunun ihtiyaçtan fazla olduğu bölgeler arasında Kartal, Esenyurt ve Beylikdüzü’nü sayıyor. Arman, “Özellikle çocuklu ailelerin yoğun yaşadığı, 1+1 e uygun kitlenin pek rağbet etmeyeceği bölgelerin riskli olduğu kanaatindeyim” diye konuşuyor. Realty Plus Türkiye CEO’su Hüseyin Altaş ise metro hattıyla toplu taşımalara uzak, site özelliği olmayan ve bölgelerinde yoğun benzer 1+1 olan gayrimenkullerin kiralamada ve satışta uzun beklemeyi gerektirdiğini söylüyor. “Bu da yatırımın geri dönüş sürecini uzatabiliyor” diye konuşuyor.

KÜÇÜKÇEKMECE LİDER
1+1 konut tipinde avantajlı ve prim yapan pek çok bölge telaffuz ediliyor. Hurriyetemlak.com’un genel koordinatörü Ahmet Kurşunlu, şehir merkezindeki 1+1’le-rin değerinin her zaman şehir dışına göre daha fazla artış gösterdiğini söylüyor. Şehir merkezindeki 1+1’lerin hem satışının hem kiralanmasının çok daha hızlı olduğunu ifade ediyor ve “1+1 daire tercihi yapanlar genelde hayatın içinde olmayı sever. Bu nedenle konutların ulaşım imkanlarının iyi ve merkeze yakın olması tercih sebepleridir” diye konuşuyor.

Kurşunlu, İstanbul’un son 1 yılda en çok prim yapan ilçesininse Küçükçekmece olduğunu belirtiyor. Özellikle Küçükçekmece istasyon Mahallesi’nde fiyatların bir yılda yüzde 106 yükseldiğine dikkat çeken Kurşunlu şöyle devam ediyor: “Atakent yüzde 29’la ikinci sırada. Bölgede en çok tercih edilen konutların başını 1+1’ler çekiyor. Yeni yapılanan düzenli bir bölge olması ve fiyat uygunluğu sebebiyle de yatırımcının Küçükçekmece’ye kayması bölgenin kısa sürede epey prim yapmasını sağladı. Yakın gelecekte tamamlanması planlanan ulaşım projeleriyle Küçükçekme-ce’nin geleceğini parlak görüyorum. Özellikle küçük yatırımcıya, yeni evli ailelere ve bekarlara hitap eden 1+1 daireler prim yapmaya devam edecektir.”

GERİ DÖNÜŞTE DAHA HIZLI
Her yatırımcı konut alırken geri dönüş süresini hesaplayarak seçimini yapıyor. Yatırım için tercih edilen 1+1’lerde geri dönüş süresi oldukça önemli.

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, 1 + 1 konut tipinin kendini amorti etme süresinin diğer konut tiplerine göre daha hızlı olduğunu söylüyor ve bu sürenin 14-16 yıl arasında değişebildiğine dikkat çekiyor. Erilkun ayrıca 1+1 projelerde projenin niteliği ve markasına daha çok dikkat edilmesi gerektiğini söylüyor.~

Arthur&Miller Genel Müdürü Levent Arman, konut kirasıyla yatırımın geri dönüş süresinin bugün ortalama 18-20 yıl civarında olduğunu söylüyor. Arman, “Bu süreyi normal olarak kabul etmek gerekir, daha az olursa tabii ki çok daha avantajlı olacaktır. Ancak ülkemizde bu sürelerin çok uzun olduğunu ve birçok şeyin çok hızlı değiştiğini göz ardı etmemek gerektiğini düşünüyorum” diyor.

Remax Türkiye Pazarlama ve Operasyon Direktörü Gökhan Karahan ise 1+1’lerin ticari açıdan fiyatları nedeniyle daha erişilebilir olduğundan daha kolay alınıp satılabildiğini ve kiralanabildiğini söylüyor. Yatırımın geri dönüşünde 15 yıllık bir süreden söz edilebileceğini belirtiyor. Realty World Genel Müdürü Mustafa Baygan, bir örnekle konuyu özetliyor: “Batı    Ataşehir’de önemli bir sitede 1+1 dairelerin bugün rayici 400 bin TL civarında.
1.800 TL kira getirisi var. Yatırımın geri dönüş süresi yaklaşık 18 yıla tekabül eder. Konutta geri dönüşümün 20 yıla yakın olması gerekliliği düşünülürse bu çok uzun bir süre değil.”

GÖKHAN KARAHAN/ MAX TÜRKİYE PAZARLAMA VE OPERASYON DİREKTÖRÜ
“STOK DEĞİL ARZDA AÇIK VAR"
NİTELİKLİ KONUT EKSİK

Türkiye genelinde herhangi bir konut fazlası olduğunu söylemek oldukça güç. Çünkü tüm analizler, Türkiye’de nitelikli konut açığı olduğunu gösteriyor. Yalnızca, müteahhit firmaların proje öncesi ihtiyaç analizi yaparlarken öngörülerinin altında talep doğuracağını tahmin edemedikleri belirli daire tipleri olabilir.
TERCİH EDENLER
1 + 1 daireler daha çok öğrenciler, yalnız yaşamak isteyenler, bekârlar, çocuk sahibi olmayan yeni evli çiftler, memurlar ve yeni işe başlamış kişiler tarafından tercih ediliyor. Gayrimenkul satın alacak bu tipte kişiler için 1+1 daireleri seçerken merkezi yerlere yakın olması ve tek vasıtayla ulaşımın sağlanması önemli. Sadece üniversite öğrencileri değil büyük şirketler de misafirlerini ağırlamak için otellere para vermek yerine 1+1 daireleri tercih ediyor.
ULAŞIM FAKTÖRÜ
Ulaşım, gayrimenkul alımında son derece önemli bir faktör. Ulaşım projelerinin gerçekleştirilmesiyle birlikte bazı semtlere gidip gelmek daha kolay hale geleceği için bu bölgelerde gayrimenkul fiyatları da artıyor. Örneğin Anadolu Yakası metrosunun devreye girmesiyle birlikte, yakın zamana kadar İstanbulluların uzak gözüyle baktığı Maltepe, Soğanlık, Kartal gibi semtler aniden çok yakın hale geldi. Bu gerçekleşince, Pendik ve Tuzla da dâhil olmak üzere, pek çok semtte yasamak zor olmaktan çıktı. Bu durumun gayrimenkul fiyatlarına ve talebe de yansıdığını görüyoruz.~

HÜSEYİN ALTAŞ  REALTY PLUS TÜRKİYE CEO'SU
MARKA OLMUŞ PROJELERDEN ALIN
NEREDEN ALINMALI

İstanbul’da Kurtköy, Ataşehir Kartal, Beylikdüzü, Kağıthane ve Topkapı bölgelerinde 1 +1 'lerden oluşan marka olmuş tüm projeler iyi prim yapıyor. 1+1 alırken metro hattında ve alternatif ulaşım olanaklarını içinde bulunduran lokasyonlardaki  gayrimenkuller tercih edilebilir. Projenin tüm sosyal  donatıları içinde barındırıyor olması da yatırım açısından  önem taşıyor. 
240 AY ÇARPANI
Doğru bir gayrimenkul alımında  potansiyel kira gelirini hesaplamak için 240 ay çarpan kabul edilmeli. Her bölgeden her türlü gayrimenkul  alınabilir. 1+1'ler için her zaman alternatifli ulaşım modellerine yakın noktalar seçilmesi, yatırımın geri dönüş süresini kısaltacaktır.

GÖKÇEN TAŞKIN /EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK
1+1'DE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
PRESTİJLİ ALANDA OLMAZ

Prestijli alanlarda, villa konumu için daha uygun yerlerde ya da çocuklu aile yaşamının daha yaygın olduğu bölgelerde 1+1 konut tipine ağırlık vermek çok doğru olmayabilir. Bunun için proje geliştirmelerde mutlaka piyasa analizi yapmak gerekmekte.
KİRA SATIŞ KORELASYONU
Satış hızı yüksek ve / projedeki 1+1 daire tipinin sayı olarak yüksek tutulduğu  projelere öncelik vermek gerekir. Kolay kiraya verilebilen daireler seçilmeli, kira fiyatı ve satış fiyatı arasında sağlıklı bir korelasyon olmalı. Uzun vadeli bir yatırım için 1+1 almayı düşünüyorsanız şehrin gelişme dinamiklerine göre gelecek öngörüsünde bulunmalı ve prim yapacağını düşündüğünüz bölgeleri çıkarmalısınız.
ÜNİVERSİTE BÖLGELERİ
Eğer dairenin fiyat-kira getiri oranı doğru yerdeyse kesinlikle tavsiye ediyorum. Seçim yaparken aile tipi konutların yoğun olduğu yerleri bir kez daha düşünüp yatırım yapmanızı öneririm. Üniversite ve genç nüfusun çalıştığı bölgelerde 1+1 almak mülkün talep edilebilirliğini arttıracağı için iyi yatırımlar olacaktır.

AHMET KURŞUNLU /HURRIYETEMLAK.COM GENEL KOORDİNATÖRÜ
EN HIZLI 1+1 SATILIR
MERKEZİ KONUM

1 daire tercihi yapan kişiler genelde hayatın içinde olmayı sever. Bu dairelerin ulaşım imkanlarının iyi ve merkeze yakın olması tercih sebebidir. 1+1 genellikle konut projelerinin en hızlı satılan konut tipleri. Kirada da aynı şekilde 1+1 daire her zaman avantajlı. Bu sebeple satış ve kiralarında risk görmüyoruz.~
KAZANDIRACAK BÖLGELER
Avrupa Yakasında değeri gitgide artan Küçükçekmece ilçesi, Anadolu yakasında ise Kurtköy Pendik bölgesi kazandıracak bölgeler arasında yer alıyor. Yatırım için alınan 1+1 dairelerde özellikle çevredeki ticari gayrimenkul yoğunluğu ve üniversiteler göz önüne alınmalı.
KAT PLANINA DİKKAT
Büyük hastaneler, adliye sarayları gibi faktörler de devreye girdiğinde 1+1 yatırımlarının olumlu sonuçlanması mümkün. Oturum için alınan 1+1'lerde ise kat planına çok dikkat etmek gerekiyor. Zaten küçük olan bu konut tiplerinde tüm metrekarelerin verimli kullanılması çok önemli.

Türkiye ve dünya ekonomisine yön veren gelişmeleri yorulmadan takip edebilmek için her yeni güne haber bültenimiz “Sabah Kahvesi” ile başlamak ister misiniz?


İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Yorum Yaz