Altta ve ortada arz yetersiz kaldı.
GYODER'in raporuna göre 18 milyon konut stoku bulunan Türkiye’nin, 2023 yılına kadar 7,5 milyon yeni konuta ihtiyacı olacak.
Şu anda yapım aşamasında olan 2 milyona yakın konut projesinin yüzde 80’i üst gelir grubunu hedefliyor. Geri kalan yüzde 20’lik bölüm ise talebin büyük kısmını oluşturan alt ve orta gelir grubunun ihtiyaçlarını karşılamaktan uzak kalıyor. Uzmanlar da alt ve orta gelir grubunun artan ev alma talebine işaret ediyor. Alt gelir grubu için önerilen daire fiyatı maksimum 100 bin TL seviyesinde. Orta gelir grubu içinse 100 ila 400 bin TL arasındaki konut projelerinin çoğaltılması öneriliyor.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) raporuna göre 18 milyon konut stoku bulunan Türkiye’nin, 2023 yılına kadar 7,5 milyon yeni konuta ihtiyacı olacak. Önümüzdeki 11 yılda ise konut ihtiyacını karşılamak için kentsel dönüşüm projeleri hariç her yıl en az 450 bin ek konut yapılması gerekiyor. Sahibinden.com’un verilerine göre Türkiye’de halihazırda 1 milyon 800’ün üzerinde konut projesi bulunuyor. Bunların 1 milyondan fazlası ise İstanbul, Ankara, İzmir olmak üzere 3 şehirde yoğunlaşıyor.
Ancak uzmanlara göre bu kadar çok yeni konut projesi yapılmasına karşın bunların büyük bir kısmı alt ve orta sınıfın konut ihtiyacını karşılayamıyor. Özellikle büyük şehirlerdeki yüksek arazi maliyeti, uygun fiyatlı konut arzını engelliyor. Bu nedenle alt ve orta gelir grubunun konut ihtiyacına yönelik ucuz konut projeleri hayata geçirilemiyor. Satış Küpü Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel, müteahhitlerin arsa kıtlığından yakındığını, alıcıların da fiyatların çok yüksek olmasından şikayet ettiğini söylüyor. Peki Türkiye’de alt ve orta gelir grubu ne kadarlık bir konut talebini oluşturuyor? Bu kesimi hedefleyen konut üreticileri kimler? İstanbul’da ucuz konutlar hangi bölgelerde yoğunlaşıyor?
POTANSİYEL FAZLA
Türkiye’de yıllık ortalama 650 bin yeni konut ihtiyacı bulunuyor. Buna karşın yılda ortalama 450 bin konut üretiliyor. Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, her yıl konut ihtiyacına karşılık yapılan 450 bin konutluk üretimin yüzde 80’inin üst ve ortanın üstü gelir grubuna hitap ettiğini söylüyor. Erilkun, “Geri kalan yüzde 20’lik konut üretimi ise alt ve orta gelir grubunun ihtiyacına cevap vermede hem sayısal hem de konum itibarıyla yetersiz kalıyor” diyor.~
Uzmanlara göre konut pazarında en büyük potansiyeli alt ve orta gelir grubundaki yatırımcılar oluşturuyor. Ancak buna karşın konut üreticileri ucuz konut yapamadığı için bu kesime hitap edemiyor. Bu sorunun en önemli nedenlerinin başında ise yüksek arazi maliyetleri ilk sırada yer alıyor. Tasarruf oranının düşük kalması, konut kredisi kullanılabilenlerin sadece belirli gelir gruplarıyla sınırlı kalması da üretilen konutların alt ve orta gelir grubunun ihtiyacını karşılamasını engelliyor.
Buna karşın Türkiye’deki büyük markalı büyük konut üreticilerinin hemen hepsi alt ve orta sınıfın pazar için büyük potansiyel taşıdığını ve bu kesime yönelik projelerin artırılması gerektiğini belirtiyor. Ancak yüksek arazi maliyetleri ve KDV oranları orta ve alt gelir grubuna yönelik uygun fiyatlı konut projesi yapmanın önündeki bir başka engel. Bundan dolayı da alt ve orta gelir grubuna yönelik proje gerçekleştiren kurumlar daha çok TOKİ ve KİPTAŞ ile sınırlı kalıyor. Markalı büyük konut üreticileri arasında ise Dumankaya, Yeşil GYO, Soyak, Teknik Yapı, Mesa sadece birkaç projelerinde orta gelir grubunu hedefleyen, piyasaya göre daha ekonomik ödeme koşulları olan projeler gerçekleştiriyor.
KÜÇÜKLER ÖNE ÇIKTI
Son dönemde alt ve orta gelir grubuna yönelik proje gerçekleştiren üreticilerin başında daha küçük ve yeni inşaat şirketleri yer alıyor. Sancaktepe’de Ev’re projesini geliştiren Gedizler Yapı, sektördeki yeni firmalar arasında. Daha önce Mersin’de gayrimenkul projesi gerçekleştiren Gedizler’in Sancaktepe’deki Ev’re Projesi aynı zamanda İstanbul’daki ilk projesi olma özelliğine sahip. Pendik’te Essen Park Projesi’ni hayata geçiren Hak Yapı, Kurtköy’de Mini Point projesini hayata geçiren Anadolum İnşaat orta gelir grubunu hedefleyen projeleriyle öne çıkıyor.
Hak Yapı’nın Essen Projesi’nde en ucuz dairelerin fiyatı 84 bin TL’den başlıyor. Anadolum İnşaat’ın Kurtköy’de 132 konuttan oluşan Mini Point projesinde ise dairelerin fiyatı 94 bin lira seviyesinde bulunuyor. Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Umut Durbakayım da üst gelir grubuna yönelik projelerde arz fazlalığı yaşandığını, konut satışlarının istikrarlı bir biçimde büyümesi için B ve C1 gelir gruplarına yönelik projelere ağırlık verilmesi gerektiğini söylüyor.~
Emlakjet.com Genel Müdürü Volkan Arı ise “İnşaat şirketlerinin çoğunluğunun üst gelir grubuna odaklanmalarından dolayı üst gelir grubunda arz fazlası yaşanıyor. Ancak nüfusun yüzde 35’ini oluşturan B ve C1 gelir gruplarının ev sahibi olma ihtiyaç ve isteği devam ediyor” diye konuşuyor. Avrupa Konutları’nın patronu Süleyman Çetinsaya da, “Konut projelerinin fiyat ve ödeme koşullarının herkes tarafından satın alınabilir olması gerekiyor” diyor. Çetinsaya, başarılarını fiyat ve ödeme koşullarının herkes tarafından satın alınabilir olmasına bağlıyor. Karden İnşaat’ın yönetim kurulu başkanı Paşa Karadeniz de “Artık insanlar kaliteli ve ulaşılabilir fiyatlarda konutlara yatırım yapmayı, buralarda yaşamayı tercih ediyor” diyor.
İDEAL FİYAT SEVİYESİ
Ekonomistlere göre aylık 2 bin TL ve altında geliri olan kişiler alt gelir grubunu oluşturuyor. Bu kesimin ihtiyacını karşılayan projelerde daire fiyatlarının 100 bin TL civarında olması gerekiyor. Coldwell Banker Türkiye Ülke Direktörü Gökhan Taş, bu grubun ihtiyaçlarına cevap verebilecek konut projelerinin aylık maksimum taksitlerinin bin TL seviyesinde olması gerektiğini belirtiyor. Taş, “TOKİ dışında alt gelir grubuna yönelik konut projesi yapan inşaat kuruluşu yok” diyor ve ekliyor: “3’üncü havaalanı bölgesi etrafında yapılacak olan yeni şehir projesinin alt gelir grubu ihtiyacına önemli ölçüde cevap vereceğini düşünüyoruz.”
Uğur Dumankaya da TOKİ tarafından hayata geçirilen orta ve alt gelir grubuna yönelik yapılan konutlardaki taksit ödemelerinin düşük olduğunu söylüyor. Aylık geliri 2 bin ila 10 bin TL arasında değişen orta gelir grubuna yönelik gerçekleşen konut arzı ise biraz daha fazla. Uzmanlar, orta gelir grubundaki kişilerin değeri 100 bin ila 400 bin lira arasında değişen konutlar için talep oluşturacağı görüşünde.
Orta gelir grubundaki kişilerin aylık minimum bin ila maksimum 5 bin lira tutarındaki taksitleri ödeyebileceği öngörülüyor. Taş, “Orta gelir grubu segmentinde son dönemde her bölgede konut arzının canlı olduğunu görüyoruz” diyor. Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun da alt gelir grubunu hedefleyen projelerin toplam maliyetinin 80 ila 85 bin TL arasında olması gerektiğini belirtiyor. Erilkun, “Orta gelir grubunu hedefleyen projelerin ise 150 bin TL’yi geçmemesi gerekiyor” diye konuşuyor.~
Erilkun, alt ve orta gelir grubuna dahil olan yatırımcıların Kayaşehir ve Tuzla’daki konut projelerine yönelmesini öneriyor. Erilkun, “Bu bölgelerde özellikle maket aşamasında olan projelere yatırım yaparak küçük bir miktar peşinatla maliyetten tasarruf etmek ve uzun vadeli bir ödeme planından faydalanmak akıllıca olur” diyor.
HANGİ BÖLGELER?
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde merkezi bölgelerde yapılan lüks konut projeleri daha çok üst gelir düzeyine hitap ediyor. Buna karşın alt ve orta gelir grubunu hedefleyen projeler daha çok şehrin dışında yoğunlaşıyor.
İstanbul’da orta ve alt gelir grubuna yönelik projeler Avrupa Yakası’nda Kayaşehir, Beylikdüzü, Yakuplu’da yoğunlaşıyor. İstanbul Anadolu Yakası’nda ise orta ve alt gelir grubuna yönelik yapılan konut projelerinde Pendik, Kurtköy, Tuzla ve Sancak-tepe bölgeleri öne çıkıyor. Arı, “Gelişmekte olan bölgelerde yapılan konut projeleri, orta ve alt gelir grubuna hitap ediyor. Beylikdüzü, Esenyurt, Büyükçekmece, Pendik, Kartal ve Tuzla’da orta ve alt gelir grubuna yönelik daha çok konut projesi bulunuyor” diye konuşuyor.
Taş da alt ve orta gelir grubuna yönelik TOKI’nin yaptığı projeler içinde özellikle Başakşehir ve Kayaşehir bölgelerinde ciddi anlamda bir yoğunlaşma ve talebin olduğunu söylüyor. Taş, “Bu bölgeye alt ve orta gelir grubunun talebinin artmasında geçtiğimiz ay açılan metro hattının etkisi büyük oldu. Bunun yanında Esenyurt, Beylikdüzü, Kurtköy, Pendik, Tuzla ve Ümraniye’de alt ve orta gelir grubunun konut talebini karşılayacak fiyatlarda konut arzının gerçekleştiğini görüyoruz” diyor.
Yaptığımız araştırma da Anadolu Yakası’nda konut fiyatlarının en uygun olduğu ilçenin Kurtköy, Pendik ve Tuzla olduğunu gösteriyor. Merkeze geldikçe fiyatlar yükseliyor. Dumankaya’nın en uygun fiyatlı konut projeleri Adres Kampüs Güney ve Adres Kampüs Panaroma da Tuzla bölgesinde bulunuyor. Her iki projede de stüdyo daireler 51 bin TL’den satılıyor. 1+1 dairelerin fiyatları ise 69 bin seviyesinde.
Arı da “Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece’deki konut projelerinde ortalama 150 bin TL’ye 2+1 ya da 3+1 bir daireye sahip olabilirsiniz” diyor. Bu bölgelerdeki 1+1 daireler ise 70 bin TL ila 100 bin TL arasında değişiyor. Arı, “Bu fiyatlar orta gelir düzeyine sahip kesim için oldukça uygun. Bankalar, birçok proje için uygun ödeme seçenekleri sağlayabiliyor. Aylık 1.000 TL’nin altında ödemelerle ev sahibi olmak mümkün” diyor.~
KREDİ KULLANIMI
Alt ve orta sınıfın konut ihtiyacının karşılanabilmesi için ilk etapta kredi kullanabilen kitlenin genişletilmesi gerekiyor. Mevcut faiz ve teminat oranlarıyla aylık geliri en az 3 bin 500 TL ve üzerinde gelire sahip olanlar kredi kullanabiliyor. Uzmanlar mevcut konut projelerinin nüfusun yüzde 12’lik kesimi dışındaki alt ve orta gelir grubuna ulaşması için konut kredilerinin faiz, teminat ve vade olarak daha geniş bir kitleye hitap etmesi gerektiğinin altını çiziyor.
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, ucuz projelerin büyük kısmının şehrin dışında olduğunu bundan dolayı da alt ve orta gelir grubunun artan konut talebine cevap vermediğini belirtiyor. Erilkun, “Uygun fiyatlı konut projelerinin çoğunluğu şehrin köklü merkezlerine uzak olduğu için olumsuz sonuç doğuruyor. Bu nedenle şehir merkezlerine yakın noktalarda da atıl arazilerin imara uygun hale getirilmesi suretiyle bazı alanlarda alt gelir seviyesine uygun projeler üretilmeli. Bu projelerin üretimi özellikle KDV konusunda devlet teşvikleri ile desteklenerek fiyattave ödemede avantajlı hale getirilmeli” diyor.
UĞUR DUMANKAYA DÜMANKAYA İNŞAAT YÖNETİM KURULU BAŞKANI
"MEVCUT PROJELER İHTİYACI KARŞILAMIYOR"
ALT VE ORTAYI KAPSAMIYOR
Mevcut projelere baktığınızda bu projelerin alt ve orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaktan uzak olduğunu söyleyebiliriz. Bunun öncelikli sebebi arazi maliyetlerinin çok yüksek olması. Alt ve orta sınıfa yönelik projelerin geliştirilmesi gerektiğini savunmakla birlikte bu konunun özel gayrimenkul geliştirici firmalar tarafından hayata geçirilmesinin zor olduğunu düşünüyorum.
ORTA GELİRLİLER İÇİN
Alt gelir grubunun konut ihtiyacının karşılanması için kamu kuruluşlarının daha fazla sosyal konut üretimine ağırlık vermesi gerekiyor. Dumankaya olarak ilk olarak 2008 yılında Adres projelerimizi orta gelir grubuna yönelik hayata geçirdik. Müşterilerimize uygun koşullarla ev sahibi olma fırsatı sunan Adres projeleri, temelin 2008 yılında atılmasının ardından hızla değer kazandı.~
ADRES’LE BÜYÜDÜ
Gelen yoğun talebi karşılamak adına Adres projelerini büyütme kararı aldık ve ilk önce Adres 2 ve ardından Adres 3 projemiz ile büyümeye devam ettik. 2009 yılı içinde Adres Botanik, 2010 yılında Adres Lobi, 2011 yılında Adres Panorama, 2011 yılının son haftasında ise Adres Su ve Adres Natura ile en son olarak da Adres Kampüs Doğu ve Adres Kampüs Batı projelerimizi tüketicilerle buluşturduk.
GÖKHAN TAŞ COlDWEIL BANKER TÜRKİYE ÜLKE DİREKTÖRÜ
“KISA VADEDE TALEP KARŞILANMAZ"
ALT GELİR GRUBU
Özellikle alt gelir grubuna yönelik büyük şehirlerde talep devam ediyor ve kısa vadede bu talebi karşılayacak adette konut arzı yok. Bunda, TOKİ dışındaki piyasa oyuncularının arsa sıkıntısı etkili. Büyük arsaları olanlar da orta ve üst gelir grubuna yönelik inşaat yapıyor.
TALEP DÜŞÜK
Aynı şekilde alt gelir grubuna yönelik küçük şehirlerdeki projelerin ise talebinin büyük şehirlerdeki kadar yoğun olmadığını görüyoruz. Orta gelir düzeyinde ise arzın şu an için dengede olduğunu, lokasyonuna ve proje geliştiricisine bağlı olarak bazı projelerde talebin arz kadar olmadığını söyleyebiliriz. KDV'nin artacak olmasının ve kentsel dönüşümün henüz orta kesimde talepte bir canlılık meydana getirmediğini düşünüyoruz.
YENİLER AVANTAJLI
Orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerin şirketler için en önemli cazibesi, satış probleminin olmaması ve hızlı satılması. Tabii burada fiyatı etkileyen en önemli unsur kısıtlı arsa arzı ve arsa fiyatlarının ve kat karşılığı oranlarının yüksek olması oluyor. Bugün Bağdat Caddesi'nde bir yüklenici yüzde 75 ile kat karşılığı bir proje alırken Esenyurt'ta bu oran yüzde 40 seviyelerinde. Biz yeni gelişen bölgelerin fiyat cazibesi ve satış kolaylığından dolayı şirketler için daha cazip olduğuna inanıyoruz.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) raporuna göre 18 milyon konut stoku bulunan Türkiye’nin, 2023 yılına kadar 7,5 milyon yeni konuta ihtiyacı olacak. Önümüzdeki 11 yılda ise konut ihtiyacını karşılamak için kentsel dönüşüm projeleri hariç her yıl en az 450 bin ek konut yapılması gerekiyor. Sahibinden.com’un verilerine göre Türkiye’de halihazırda 1 milyon 800’ün üzerinde konut projesi bulunuyor. Bunların 1 milyondan fazlası ise İstanbul, Ankara, İzmir olmak üzere 3 şehirde yoğunlaşıyor.Ancak uzmanlara göre bu kadar çok yeni konut projesi yapılmasına karşın bunların büyük bir kısmı alt ve orta sınıfın konut ihtiyacını karşılayamıyor. Özellikle büyük şehirlerdeki yüksek arazi maliyeti, uygun fiyatlı konut arzını engelliyor. Bu nedenle alt ve orta gelir grubunun konut ihtiyacına yönelik ucuz konut projeleri hayata geçirilemiyor. Satış Küpü Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel, müteahhitlerin arsa kıtlığından yakındığını, alıcıların da fiyatların çok yüksek olmasından şikayet ettiğini söylüyor. Peki Türkiye’de alt ve orta gelir grubu ne kadarlık bir konut talebini oluşturuyor? Bu kesimi hedefleyen konut üreticileri kimler? İstanbul’da ucuz konutlar hangi bölgelerde yoğunlaşıyor?
POTANSİYEL FAZLA
Türkiye’de yıllık ortalama 650 bin yeni konut ihtiyacı bulunuyor. Buna karşın yılda ortalama 450 bin konut üretiliyor. Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, her yıl konut ihtiyacına karşılık yapılan 450 bin konutluk üretimin yüzde 80’inin üst ve ortanın üstü gelir grubuna hitap ettiğini söylüyor. Erilkun, “Geri kalan yüzde 20’lik konut üretimi ise alt ve orta gelir grubunun ihtiyacına cevap vermede hem sayısal hem de konum itibarıyla yetersiz kalıyor” diyor.~
Uzmanlara göre konut pazarında en büyük potansiyeli alt ve orta gelir grubundaki yatırımcılar oluşturuyor. Ancak buna karşın konut üreticileri ucuz konut yapamadığı için bu kesime hitap edemiyor. Bu sorunun en önemli nedenlerinin başında ise yüksek arazi maliyetleri ilk sırada yer alıyor. Tasarruf oranının düşük kalması, konut kredisi kullanılabilenlerin sadece belirli gelir gruplarıyla sınırlı kalması da üretilen konutların alt ve orta gelir grubunun ihtiyacını karşılamasını engelliyor.
Buna karşın Türkiye’deki büyük markalı büyük konut üreticilerinin hemen hepsi alt ve orta sınıfın pazar için büyük potansiyel taşıdığını ve bu kesime yönelik projelerin artırılması gerektiğini belirtiyor. Ancak yüksek arazi maliyetleri ve KDV oranları orta ve alt gelir grubuna yönelik uygun fiyatlı konut projesi yapmanın önündeki bir başka engel. Bundan dolayı da alt ve orta gelir grubuna yönelik proje gerçekleştiren kurumlar daha çok TOKİ ve KİPTAŞ ile sınırlı kalıyor. Markalı büyük konut üreticileri arasında ise Dumankaya, Yeşil GYO, Soyak, Teknik Yapı, Mesa sadece birkaç projelerinde orta gelir grubunu hedefleyen, piyasaya göre daha ekonomik ödeme koşulları olan projeler gerçekleştiriyor.
KÜÇÜKLER ÖNE ÇIKTI
Son dönemde alt ve orta gelir grubuna yönelik proje gerçekleştiren üreticilerin başında daha küçük ve yeni inşaat şirketleri yer alıyor. Sancaktepe’de Ev’re projesini geliştiren Gedizler Yapı, sektördeki yeni firmalar arasında. Daha önce Mersin’de gayrimenkul projesi gerçekleştiren Gedizler’in Sancaktepe’deki Ev’re Projesi aynı zamanda İstanbul’daki ilk projesi olma özelliğine sahip. Pendik’te Essen Park Projesi’ni hayata geçiren Hak Yapı, Kurtköy’de Mini Point projesini hayata geçiren Anadolum İnşaat orta gelir grubunu hedefleyen projeleriyle öne çıkıyor.
Hak Yapı’nın Essen Projesi’nde en ucuz dairelerin fiyatı 84 bin TL’den başlıyor. Anadolum İnşaat’ın Kurtköy’de 132 konuttan oluşan Mini Point projesinde ise dairelerin fiyatı 94 bin lira seviyesinde bulunuyor. Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Umut Durbakayım da üst gelir grubuna yönelik projelerde arz fazlalığı yaşandığını, konut satışlarının istikrarlı bir biçimde büyümesi için B ve C1 gelir gruplarına yönelik projelere ağırlık verilmesi gerektiğini söylüyor.~
Emlakjet.com Genel Müdürü Volkan Arı ise “İnşaat şirketlerinin çoğunluğunun üst gelir grubuna odaklanmalarından dolayı üst gelir grubunda arz fazlası yaşanıyor. Ancak nüfusun yüzde 35’ini oluşturan B ve C1 gelir gruplarının ev sahibi olma ihtiyaç ve isteği devam ediyor” diye konuşuyor. Avrupa Konutları’nın patronu Süleyman Çetinsaya da, “Konut projelerinin fiyat ve ödeme koşullarının herkes tarafından satın alınabilir olması gerekiyor” diyor. Çetinsaya, başarılarını fiyat ve ödeme koşullarının herkes tarafından satın alınabilir olmasına bağlıyor. Karden İnşaat’ın yönetim kurulu başkanı Paşa Karadeniz de “Artık insanlar kaliteli ve ulaşılabilir fiyatlarda konutlara yatırım yapmayı, buralarda yaşamayı tercih ediyor” diyor.
İDEAL FİYAT SEVİYESİ
Ekonomistlere göre aylık 2 bin TL ve altında geliri olan kişiler alt gelir grubunu oluşturuyor. Bu kesimin ihtiyacını karşılayan projelerde daire fiyatlarının 100 bin TL civarında olması gerekiyor. Coldwell Banker Türkiye Ülke Direktörü Gökhan Taş, bu grubun ihtiyaçlarına cevap verebilecek konut projelerinin aylık maksimum taksitlerinin bin TL seviyesinde olması gerektiğini belirtiyor. Taş, “TOKİ dışında alt gelir grubuna yönelik konut projesi yapan inşaat kuruluşu yok” diyor ve ekliyor: “3’üncü havaalanı bölgesi etrafında yapılacak olan yeni şehir projesinin alt gelir grubu ihtiyacına önemli ölçüde cevap vereceğini düşünüyoruz.”
Uğur Dumankaya da TOKİ tarafından hayata geçirilen orta ve alt gelir grubuna yönelik yapılan konutlardaki taksit ödemelerinin düşük olduğunu söylüyor. Aylık geliri 2 bin ila 10 bin TL arasında değişen orta gelir grubuna yönelik gerçekleşen konut arzı ise biraz daha fazla. Uzmanlar, orta gelir grubundaki kişilerin değeri 100 bin ila 400 bin lira arasında değişen konutlar için talep oluşturacağı görüşünde.
Orta gelir grubundaki kişilerin aylık minimum bin ila maksimum 5 bin lira tutarındaki taksitleri ödeyebileceği öngörülüyor. Taş, “Orta gelir grubu segmentinde son dönemde her bölgede konut arzının canlı olduğunu görüyoruz” diyor. Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun da alt gelir grubunu hedefleyen projelerin toplam maliyetinin 80 ila 85 bin TL arasında olması gerektiğini belirtiyor. Erilkun, “Orta gelir grubunu hedefleyen projelerin ise 150 bin TL’yi geçmemesi gerekiyor” diye konuşuyor.~
Erilkun, alt ve orta gelir grubuna dahil olan yatırımcıların Kayaşehir ve Tuzla’daki konut projelerine yönelmesini öneriyor. Erilkun, “Bu bölgelerde özellikle maket aşamasında olan projelere yatırım yaparak küçük bir miktar peşinatla maliyetten tasarruf etmek ve uzun vadeli bir ödeme planından faydalanmak akıllıca olur” diyor.
HANGİ BÖLGELER?
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde merkezi bölgelerde yapılan lüks konut projeleri daha çok üst gelir düzeyine hitap ediyor. Buna karşın alt ve orta gelir grubunu hedefleyen projeler daha çok şehrin dışında yoğunlaşıyor.
İstanbul’da orta ve alt gelir grubuna yönelik projeler Avrupa Yakası’nda Kayaşehir, Beylikdüzü, Yakuplu’da yoğunlaşıyor. İstanbul Anadolu Yakası’nda ise orta ve alt gelir grubuna yönelik yapılan konut projelerinde Pendik, Kurtköy, Tuzla ve Sancak-tepe bölgeleri öne çıkıyor. Arı, “Gelişmekte olan bölgelerde yapılan konut projeleri, orta ve alt gelir grubuna hitap ediyor. Beylikdüzü, Esenyurt, Büyükçekmece, Pendik, Kartal ve Tuzla’da orta ve alt gelir grubuna yönelik daha çok konut projesi bulunuyor” diye konuşuyor.
Taş da alt ve orta gelir grubuna yönelik TOKI’nin yaptığı projeler içinde özellikle Başakşehir ve Kayaşehir bölgelerinde ciddi anlamda bir yoğunlaşma ve talebin olduğunu söylüyor. Taş, “Bu bölgeye alt ve orta gelir grubunun talebinin artmasında geçtiğimiz ay açılan metro hattının etkisi büyük oldu. Bunun yanında Esenyurt, Beylikdüzü, Kurtköy, Pendik, Tuzla ve Ümraniye’de alt ve orta gelir grubunun konut talebini karşılayacak fiyatlarda konut arzının gerçekleştiğini görüyoruz” diyor.
Yaptığımız araştırma da Anadolu Yakası’nda konut fiyatlarının en uygun olduğu ilçenin Kurtköy, Pendik ve Tuzla olduğunu gösteriyor. Merkeze geldikçe fiyatlar yükseliyor. Dumankaya’nın en uygun fiyatlı konut projeleri Adres Kampüs Güney ve Adres Kampüs Panaroma da Tuzla bölgesinde bulunuyor. Her iki projede de stüdyo daireler 51 bin TL’den satılıyor. 1+1 dairelerin fiyatları ise 69 bin seviyesinde.
Arı da “Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece’deki konut projelerinde ortalama 150 bin TL’ye 2+1 ya da 3+1 bir daireye sahip olabilirsiniz” diyor. Bu bölgelerdeki 1+1 daireler ise 70 bin TL ila 100 bin TL arasında değişiyor. Arı, “Bu fiyatlar orta gelir düzeyine sahip kesim için oldukça uygun. Bankalar, birçok proje için uygun ödeme seçenekleri sağlayabiliyor. Aylık 1.000 TL’nin altında ödemelerle ev sahibi olmak mümkün” diyor.~
KREDİ KULLANIMI
Alt ve orta sınıfın konut ihtiyacının karşılanabilmesi için ilk etapta kredi kullanabilen kitlenin genişletilmesi gerekiyor. Mevcut faiz ve teminat oranlarıyla aylık geliri en az 3 bin 500 TL ve üzerinde gelire sahip olanlar kredi kullanabiliyor. Uzmanlar mevcut konut projelerinin nüfusun yüzde 12’lik kesimi dışındaki alt ve orta gelir grubuna ulaşması için konut kredilerinin faiz, teminat ve vade olarak daha geniş bir kitleye hitap etmesi gerektiğinin altını çiziyor.
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, ucuz projelerin büyük kısmının şehrin dışında olduğunu bundan dolayı da alt ve orta gelir grubunun artan konut talebine cevap vermediğini belirtiyor. Erilkun, “Uygun fiyatlı konut projelerinin çoğunluğu şehrin köklü merkezlerine uzak olduğu için olumsuz sonuç doğuruyor. Bu nedenle şehir merkezlerine yakın noktalarda da atıl arazilerin imara uygun hale getirilmesi suretiyle bazı alanlarda alt gelir seviyesine uygun projeler üretilmeli. Bu projelerin üretimi özellikle KDV konusunda devlet teşvikleri ile desteklenerek fiyattave ödemede avantajlı hale getirilmeli” diyor.
UĞUR DUMANKAYA DÜMANKAYA İNŞAAT YÖNETİM KURULU BAŞKANI
"MEVCUT PROJELER İHTİYACI KARŞILAMIYOR"
ALT VE ORTAYI KAPSAMIYOR
Mevcut projelere baktığınızda bu projelerin alt ve orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaktan uzak olduğunu söyleyebiliriz. Bunun öncelikli sebebi arazi maliyetlerinin çok yüksek olması. Alt ve orta sınıfa yönelik projelerin geliştirilmesi gerektiğini savunmakla birlikte bu konunun özel gayrimenkul geliştirici firmalar tarafından hayata geçirilmesinin zor olduğunu düşünüyorum.
ORTA GELİRLİLER İÇİN
Alt gelir grubunun konut ihtiyacının karşılanması için kamu kuruluşlarının daha fazla sosyal konut üretimine ağırlık vermesi gerekiyor. Dumankaya olarak ilk olarak 2008 yılında Adres projelerimizi orta gelir grubuna yönelik hayata geçirdik. Müşterilerimize uygun koşullarla ev sahibi olma fırsatı sunan Adres projeleri, temelin 2008 yılında atılmasının ardından hızla değer kazandı.~
ADRES’LE BÜYÜDÜ
Gelen yoğun talebi karşılamak adına Adres projelerini büyütme kararı aldık ve ilk önce Adres 2 ve ardından Adres 3 projemiz ile büyümeye devam ettik. 2009 yılı içinde Adres Botanik, 2010 yılında Adres Lobi, 2011 yılında Adres Panorama, 2011 yılının son haftasında ise Adres Su ve Adres Natura ile en son olarak da Adres Kampüs Doğu ve Adres Kampüs Batı projelerimizi tüketicilerle buluşturduk.
GÖKHAN TAŞ COlDWEIL BANKER TÜRKİYE ÜLKE DİREKTÖRÜ
“KISA VADEDE TALEP KARŞILANMAZ"
ALT GELİR GRUBU
Özellikle alt gelir grubuna yönelik büyük şehirlerde talep devam ediyor ve kısa vadede bu talebi karşılayacak adette konut arzı yok. Bunda, TOKİ dışındaki piyasa oyuncularının arsa sıkıntısı etkili. Büyük arsaları olanlar da orta ve üst gelir grubuna yönelik inşaat yapıyor.
TALEP DÜŞÜK
Aynı şekilde alt gelir grubuna yönelik küçük şehirlerdeki projelerin ise talebinin büyük şehirlerdeki kadar yoğun olmadığını görüyoruz. Orta gelir düzeyinde ise arzın şu an için dengede olduğunu, lokasyonuna ve proje geliştiricisine bağlı olarak bazı projelerde talebin arz kadar olmadığını söyleyebiliriz. KDV'nin artacak olmasının ve kentsel dönüşümün henüz orta kesimde talepte bir canlılık meydana getirmediğini düşünüyoruz.
YENİLER AVANTAJLI
Orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerin şirketler için en önemli cazibesi, satış probleminin olmaması ve hızlı satılması. Tabii burada fiyatı etkileyen en önemli unsur kısıtlı arsa arzı ve arsa fiyatlarının ve kat karşılığı oranlarının yüksek olması oluyor. Bugün Bağdat Caddesi'nde bir yüklenici yüzde 75 ile kat karşılığı bir proje alırken Esenyurt'ta bu oran yüzde 40 seviyelerinde. Biz yeni gelişen bölgelerin fiyat cazibesi ve satış kolaylığından dolayı şirketler için daha cazip olduğuna inanıyoruz.
