"İnşaattaki yükseliş 2012'ye kadar sürecek"

İnanlar İnşaat, önemli projelere imza atan bir firma. Halen Sarıyer’deki Terrace Bahçe projesini bitirmek üzere olan İnanlar, 80 konutluk bu projenin yüzde 80’ini satmış durumda. Metrekaresi 3 bin 500 TL olan konutların en büyük avantajı Hacıosman’a ulaşan metro ve tünel yapımının sonlara gelmiş olması. Böylece ulaşım anlamında da büyük kolaylık kazanacak proje şimdiden prim yapmış durumda. Bundan önceki projelerinin de iyi primler yaptığını söyleyen İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, inşaat sektöründeki en büyük problemlerden birinin, vergi ve harçların yüksekliği olduğunu belirtiyor. “100 bin TL tutarındaki bir evin neredeyse 40 bin TL’si vergi ve harçlara gidiyor. Bu yükün büyük kısmını da evi satın alanlar çekiyor. Devletin bu alanda yeni düzenlemeler yapması ve tüketiciyi koruması gerek” diyen Serdar İnan, dergimizin sorularını yanıtladı:
Em­lak pi­ya­sa­sın­da kriz bit­ti mi?
Her zaman söylediğim bir şey var: Yedi senede bir kriz olur ve iki sene sonra da bu krizden çıkılır. 2010 yılının mayıs ayında krizden çıkılacağını öngörmüştüm ve dediğim gibi de oldu. Bundan sonra düze çıkılacağı, fiyatların yükseleceği belli. Bu aşamada banka faizlerinin de düşük olması insanları alıma yönlendiren önemli bir olgu. Kampanyalar yapılıyor, gazetelerde boy boy ilanlar çıkıyor, satışlar da fena gitmiyor. Zaten İstanbul’da en fazla 20 kadar müteahhidin yaptığı projeler satıyor. Buradaki en önemli dinamizm bankaların kredi vermesi. Bankalar 120 aya kadar kredi veriyor ve insanlar da bu sayede konut alabiliyor. Bizim müteahhitlerin bu kredilendirmeyi yapması mümkün değil. Ancak banka gibi güçlü kuruluşlar bunu karşılayabilir. Hollanda’nın gayrimenkul kredileri GSMH’nın yüzde 100’ü kadar bir paya sahip. Yani toplamda Hollanda’nın bir yıllık üretimi kadar kredi verilmiş. Türkiye’de bütün konut kredilerinin toplamı ise GSMH’nın ancak yüzde 10’u civarında. Dünya ortalaması ise yüzde 20 civarında. Şimdi hemen hemen bütün bankalar kampanyalar yapıyor ve büyük müteahhitlik firmalarının peşinde koşuyorlar. Projelerimizde 6-7 bankanın kredilendirdiğini görürsünüz zaten. Bankalar ancak güçlü gördükleri firmalara, projelere kredi verdikleri için bu alıcılar için de bir güven ortamı oluşturuyor.
Ter­ra­ce Bah­çe pro­je­sin­de son du­rum ne­dir?
Sarıyer’de yaptığımız Terrace Bahçe’deki 80 konutun yüzde 80’ini sattık. Büyüklüğü 50 ila 258 metrekare arasında değişen bu konutların metrekare fiyatı ise 3 bin 500 TL. Çok pahalı olmayan ama sosyal konut da olmayan bir klasmanda. Yine eski projelerimizdeki kaliteyi aratmayan ayrıntılarımız var. Sarıyer ve Zekeriyaköy’ün iki önemli avantajı var. Oraya Hacıosman’dan başlayan bir tünel yapılıyor ve tünel çıkışı bizim projemizin tam önüne geliyor. Bu, yolu çok kısaltıyor. Şu an tünelin kabası bitti, diğer işlerini yapıyorlar. Ayrıca yakın zamanda Hacıosman’a metro geliyor. Bu anlamda Sarıyer şanslı bir bölge olacak. Doğası da bozulmamış bir yer. Kendi özgün yapısının korunduğu projelerle Avrupa standartlarında bir yer haline gelebilir.
inan­lar inşa­at ola­rak ye­ni pro­je­le­ri­niz var mı?
Biz Zekeriyaköy’de 4-5 proje yapacağız. Projelerimiz arsaların yapısına göre 30 ila 70 villadan oluşacak. Trendler artık değişiyor ve bunları takip etmemiz gerek. Maalesef biz taklit etmeyi seçiyoruz. Fidanlıktan alınmış, dokuya uymayan havalı ağaçlar bitecek. Bana göre onlar süs köpeklerine benziyor. Güvenlikli siteler önem kazanmıştı, insanlar bunu istiyordu ve biz de bunları yaptık. Yavaş yavaş insanlar bu sitelerden rahatsızlık duymaya başladı. Artık alıcı şehrin dokusuna sahip şehir dışı konutlar istiyor. Artık kamera sistemleri güvenliği kolaylaştırdı. Biz sokakta büyüdük. Apartman kapısı her zaman açıktı, evin önünde bekçi yoktu, okula yürüyerek gider-gelirdik. Küçüklüğümde zemin dairede otururduk, ama ne çelik kapımız ne de pencere demirlerimiz vardı. Tekrar bu dokuya dönme hevesi var. ~
Şu an şehir dışına doğru bir getto havası var ama insanlar artık sokak ve caddeleri özleyecek. Bahçeşehir aslında öyle bir yerdir. Biz de kendi projemizde bunu yakalayacağız. Suni peyzajı olmayan, sonradan yapılsa bile bölgenin dokusuna uygun bir anlayışla hareket ediyoruz.
Türk in­şa­at sek­tö­rü hak­kın­da ne­ler söy­le­ye­bi­lir­si­niz?
2005’ten sonra Türkiye’deki inşaatçılık, mimari anlayış, sektöre bakış, toplumun inşaatçıya bakışı çok farklılaştı. Kafalarda oluşmuş bir müteahhit algısı vardı, o artık siliniyor. Artık projeler de değişti. Mimariye ve mimara önem verilmeye başlandı. Şu an mimarlar Türkiye’de altın çağını yaşıyor. Türkiye’deki mimarlar yurtdışına projeler çiziyor. 2005 yılındaki konut atağından sonra mimarlar da kendilerini geliştirip yenilediler. Halen yüz kişinin çalıştığı, benim bildiğim mimar ofisleri var. Türkiye sadece müteahhitlik sektöründe dünyada Çin’in ardından ikinci sırada yer alıyor. Sıralamanın bu denli üstlerde olduğu başka bir sektör yok. Türkiye devletinin de bunu bilmesi gerekiyor. Sektörde anormal vergi yükü var. Bu vergi yükü son alıcıdan çıkıyor elbette. Türkiye’nin birçok sorunu var. Ama en büyük sorunlardan biri de hantal bir devlet yapısının olması. Devlet hizmetleri Türkiye’de çok pahalı. Binlerce insanın çalıştığı ilçe belediyeleri var. Fakat bin kişinin çalıştığı sanayi kuruluşları vergi rekorları kırıyor. Yani bu belediyeleri daha verimli çalışır hale getirmek gerekiyor. Bizim Çin’le rekabet edeceğimiz tek sektör inşaat. Çin, kendi ucuz işgücünü kullanarak tekstilde bize fark attı. Fakat Libya çölündeki inşaatta bunu yapamaz. Kültürel ve dinsel bağlardan dolayı avantajlı konumdayız. Bu işi biliyoruz ve herkes ucuz işçi olarak Hintli çalıştırıyor. Dolayısıyla Çin’in bir avantajı kalmıyor. Bu durumda sektörü korumak gerekiyor. En azından köstek olunmasın. 100 bin TL’ye daire alan biri 3 bin 500 TL tapu harcı ödüyor. Zaten bu düzeyde alım gücü olan insanın gelir seviyesi düşüktür. Yani onun için önemli bir miktardır. Ruhsat almak için gittiğimizde bile büyük miktarlarda harçlar ödüyoruz. 100 bin TL’lik bir dairenin tapu ve emlak harçları, kurumlar vergisi gibi giderleri 40 bin TL’yi buluyor. Yani neredeyse yarısı vergiye gidiyor. Kimse devletten teşvik beklemiyor ama en azından daha insaflı bir vergi sistemi olmalı.
Ko­nut pi­ya­sa­sın­da şu an­ki fi­yat­lar na­sıl? Siz­den ev alan­lar prim ya­pa­bil­di mi?
1994 yılındaki kriz ve 1999 yılındaki depremle fiyatlar düştü. Sonraki yıllarda toparlanmaya başladı. Fiyatlar 2005 yılından sonra hareketlenmeye başladı. 2006 yılında dövizde bir artış oldu ve sektörü olumsuz yönde etkiledi. 2007 yılında yine yükselmeye devam etti ve 2008 ortasına kadar bu yükseliş devam etti. Bu tarihten sonra dünyada oluşan kriz Türkiye’yi de etkileyince fiyatlar düşmeye başladı. Özellikle şehrin dışında bu düşüş daha belirgin oldu. Kent merkezinde o kadar hissedilmedi. Bugüne gelindiğinde ise tersine bir durum oluştu ve inşaat sektörü verdiği fireyi geri almaya başladı. Benim görüşüm bu yükselişin 2012 yılına kadar devam edeceği yönünde. Bizim projelerimizden yer alanlar bugün çok karlı durumdalar. Şu an bizim yaptığımız yerlerin ikinci el satışı 2007 yılı fiyatları seviyesinde. Bizim yaptıklarımız kent içindeydi.
Ze­ke­ri­ya­köy dışın­da ye­ni pro­je­le­ri­niz ola­cak mı?
Esenyurt, Feriköy, Büyükada, Kartal’da yapmayı düşündüğümüz projeler var. Bunların arsalarını aldık. Krizin olacağını öngördüğüm için bazı projeleri beklemeye almıştık. 2008 yılından itibaren sadece eldeki projelerimizi bitirmeye ağırlık verdik, diğerlerini beklemeye aldık. Biz sattıktan sonra da iki sene projede kalıyoruz. Büyüklüğüne göre 500’ün üzerinde müdahalemiz olmuş. Çünkü müşterinin çeşitli değişiklik talepleri olabiliyor. Proje fiyatımızın düşmemesi, müşteri memnuniyeti gibi nedenlerle biz yaptığımız işin arkasında olduğumuzu gösteriyoruz. Bu nedenle ciddi masraflar yapıyoruz. Profesyonel yönetimlere devrediyoruz ama gözlemci olarak biz de işin içinde oluyoruz. Çünkü ilk taşınıldığında insanlar kendi alanlarını belirlemeye çalışıyor ve bu arada problemler de çıkabiliyor. Biz bunları çözüp, sorunun uzamasını önlüyoruz.~
Mü?­te­ri­nin ter­ci­hi ne yön­de?
Müşteri artık lüks konutlarda olanları diğer konut tiplerinde de arıyor. Müteahhitler de bunu orta konutlara da uygulamak istiyor. Bizim Terrace Bahçe projemizde standartlar çok yüksek. Her projeye bir öncekinden daha farklı fonksiyon koyuyoruz. Anlayışını, tarzını, renklerini değiştiriyoruz. Yeni trendler oluşturuyoruz. Bunu yapmazsanız geride kalıyorsunuz, kopyacı oluyorsunuz. Yakında havuzlar küçük projelerde bitecek. Şu an projelerde mutlaka olması gereken bir şeymiş gibi duran havuzlar aslında dar alanları daha da darlaştırıyor, hatta doğru konumlandırılmadığı için kullanılamıyor.