Talep arzdan canlı

TOKI, son dönemdeki konut atağıyla dikkat çekiyor. Toplu Ko­nut İdaresi (TOKI) Başkanı Er­doğan Bayraktar, Türkiye'de hukuki altyapısı kurulmuş olan mortgage sis­teminin yurtdışından farklı işlediği görüşünde. Yurtdışında daha çok alt gelir gruplarını içeren mortgage sis­teminin Türkiye'deyse alt gelir grup­larına hitap etmediğini belirten Bay­raktar, "Mortgage sistemi Türkiye'de tam olarak uygulanmalı mı" sorusu­na, "Türkiye'de bugün konuyla ilgili asıl gündem, satın alma gücü olma­yan alt gelir grubu ile yoksul grupla­rın barınma sorunu için kalıcı ve sü­rekli bir çözüm üretilmesi gerekliliği­dir" yanıtını veriyor. Bayraktar, bu noktada da TOKI'ye büyük görevler düştüğünü belirtiyor. Talebin arzdan canlı olduğunu söyleyen Bayraktar, Türkiye'de konut fiyatlarının bir süre daha artacağı, ancak belli bir doygun­luğa ulaşınca da gevşemeye başlaya­cağı düşüncesinde.TOKI Başkanı Erdoğan Bayrak­tar, mortgage sistemi ve konut piyasasıyla ilgili sorularımıza şöyle yanıtlar verdi:

Genel olarak değerlendirirsek, kriz­den sonra dünyada mortgage piyasası to­parlandı mı?

Mortgage piyasasını genel olarak değerlendirdiğimizde, krizin dünya­daki etkilerinin azaldığı görülüyor. Ama denetleme dahil kurumsal altya­pının yeniden gözden geçirilmesi gündemi halen var. Kredi kuruluşları ve bankaların likidite sorunları da de­vam ediyor. Reel sektörün ve mali pi­yasaların, krizi bütünüyle hangi süre­de atlatacağı hakkında bir öngörüde bulunmak bu aşamada zor.

Bundan sonra mortgage piyasasını bekleyen süreç nedir? Riskler ve fırsat­lar var mıdır? Bu konuda neler yapıla­bilir?
Yaşanan söz konusu finansal kriz­le özellikle gelişmekte olan ülkeler, piyasalarının ne kadar kırılgan olabi­leceğini yakından izledi.Aslında bu krizden, mortgage piyasasının nasıl düzenlenmesi gerektiğine ilişkin çok önemli sonuçlar ve dersler çıkarılma­lı.Bu durum krizin yarattığı bir fırsat olarak da değerlendirilebilir. Sistem içinde oluşturulacak kredi mekaniz­malarının ülkenin mali altyapısıyla uyuşması gerekiyor. Ayrıca konut pi­yasası ve mortgage piyasasının çok dikkatli bir şekilde bir arada çalıştırıl­ması da lazım. Kriz yönetiminin öne­mi kavranmalı.

Türkiye'de tam anlamıyla dünyada uygulandığı şekliyle bir mortgage uygula­ması yok. Bunun nedenleri neler?

Ülkemizde de aslında bu uygula­manın hukuki altyapısı tamamlandı ve bankacılık sektöründe kredi sunu­muna başlandı. Ancak bizde farklı bir durum var. Dolaşımdaki konut kredileri büyük çoğunlukla orta-üst ve üst gelir grupları tarafından kulla­nılan krediler. Oysa gelişmiş dünya uygulamalarında, konut finansman sistemi alt gelir gruplarını da içine al��yor. Bizdeyse mortgage sisteminin altyapısını oluşturan mevcut banka kredi sistemi, ihtiyaç sahiplerinden çok orta ve üst gelir gruplarının ço­ğunlukla yatırım amaçlı olarak satın almayı hedefledikleri gayrimenkule yönelik. Bu anlamda bu yeni konut fi­nansman sistemi, yurtdışında geniş kesimlerin başarıyla faydalandıkları uygulamalardan hedef grupları itiba­rıyla farklı. ~

Türkiye'de mortgage uygulamasının tam olarak uygulanmaması, son krizde Türkiye'ye nasıl yansıdı?

Mortgage sisteminin başarılı ol­duğu ülkelerde, sistemin teknik bir kurgusu var. Bu kurgu, "enflasyon ve faiz oranlarının düşük olması ve orta­lama gelir düzeyinin kredilerden ya­rarlanabilecek yeterlilikte olması" üzerine kurulu. Türkiye'de ise henüz bu durum yok. Dolayısıyla Türki­ye'de, düşük maliyetli konut üretimi ve sunumunun önemi karşımıza çıkı­yor. Bu tablo, kriz döneminde de belirginleşti ve erişilebilir konut sunumundaki ihtiyaçlar daha da arttı.

Önümüzdeki dönemde sizce mortgage sistemi tam olarak Türkiye'ye uygu­lanmalı mı?

Türkiye'de bugün konuyla ilgili asıl gündem, satın alma gücü olma­yan alt gelir grubuyla yoksul grupla­rın barınma sorunu için kalıcı ve sü­rekli bir çözüm üretilmesi gerekliliği. Bu noktada, gerçek ihtiyaç sahipleri ödeyebilirlik kriterlerine TOKI'nin uygulamalarıyla erişebiliyor. Artık ko­nut sektörü için sürdürülebilir kay­nak yaratmak, konut finansmanının kurumsallaştırılmasını sağlamak ge­rekiyor. Kurumsallaşma, bu sektörü sermaye piyasaları içine dahil etmek­le hızlandırılabilir. Böyle bir ortamda mortgage sistemi de aşamalı olarak etkin hale getirilebilir. Ancak uygun makroekonomik koşullar ve siyasi is­tikrarı unutmamak gerekiyor.

Türkiye'deki konut sektörünü bu aşa­ madan sonra bir risk bekliyor mu? Eko­nomik krizin etkileri, Türkiye'de konut piyasasında bundan sonra nasıl görüle­bilir?

Türkiye'de konut sektörü dünya­da yaygın olarak hissedilen ekono­mik krizden etkilendi. Ancak bu etki, TOKI konutlarından faydalanan kişi­lerin geri ödememe oranlarının üst düzeylere çıkması şeklinde belirginleşebilir. Ancak bu durum da olası görünmüyor.  Tabii yine de tüm finansal ku­rumların dünyadaki ekonomik geliş­meleri yakından izleyerek pozisyonla­rını iyi ayarlaması ve yatırım planları­nı gözden geçirmesi önemli.

Şu anda konut sektörü olması gere­ken yerde mi? Fiyatlar açısından bakar­sak önümüzdeki dönemde trend nasıl olabilir?

Dünyadaki global krize rağmen şu anda çoğu kişi, mevcut piyasa ko­şullarının ev alımı için uygun olduğu­nu düşünüyor. Öyle ki, son üç yılda Türkiye'de konut arzı ikiye katlanma­sına rağmen fiyatlar arttı. Çünkü ta­lep, arzdan canlı durumda. Fiyatlar giderek artıyor, hatta daha da yükse­lebilir. Ancak gelecekte, birikmiş ko­nut talebi karşılanınca konut fiyatla­rının gevşemesi gündeme gelecek.

Konut sektörünü geliştirmek için yeni proje ve çalışmalarınız var mı?

Göreceksiniz, TOKI tarafından oluşturulan konutlar, mortgage mo­deli için önemli bir katkı sağlayacak. TOKI'nin konut kredi modelinin sü­rekliliğinin sağlanması, mortgage sis­teminde ikincil piyasa ayağının geliş­tirilmesi açısından da büyük önem ta­şıyacak. Bu şekilde her gelir seviyesi­ne hitap edebilen, kurumsal bir ko­nut finansman sistemine geçiş hızla­nacak.