İstanbul'a ağırlık vereceğiz

Geçen yıl 650 milyon TL’lik satış gerçekleştiren Mesa, 2013’ü 1 milyar TL’nin üzerinde ciroyla tamamlamayı hedefliyor. Şirket, yeni dönemde İstanbul’a ağırlık vermeye hazırlanıyor. Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, bu planlarını “Ankara ile kıyaslayarak baktığımızda İstanbul’u biraz ihmal ettiğimiz görülüyor. İstanbul’a ağırlık vereceğiz” sözleriyle özetliyor. Boysanoğlu, 3-5 yıllık süreçte toplam 6 milyar TL büyüklüğü olan yatırımları hayata geçireceklerini açıklıyor. Ankaralı Mesa, sektörün önde gelen oyuncularından. Şimdiye kadar 7,5 milyon metrekarenin üzerinde bir alanda, 76 bine yakın konut üretti. Diğer bir deyişle 300-350 bin kişiye yeni ve kaliteli yaşam alanları sundu. Şu anda İstanbul ve Ankara başta olmak üzere birçok yeni projesi sürüyor. Halen süren bu projelerin toplam yatırım tutarı ise 3 milyar TL’yi bulmuş durumda.

Türkiye’nin yıllık konut ihtiyacının 600 bin adet olduğunu, satılan konut sayısının ise 400-450 bin arasında kaldığını söyleyen Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, pazardaki potansiyelin halen yüksek olduğunu vurguluyor. Ama ona göre asıl önemli olan, doğru projeyi hayata geçirmek. Başarının sırrını “doğru proje, doğru lokasyon” olarak özetleyen Boysanoğlu ile sektördeki durumu, gelecek öngörülerini ve hedeflerini konuştuk:

2012, sektörünüz ve şirketiniz açısından nasıl geçti?
Mesa olarak geride bıraktığımız 44 yıl, çok ortaklı yapımıza karşın sektörümüzde aile şirketlerinde dahi görülmeyen köklü bir geçmiş. Bu süre zarfında küresel, ülkesel, sektörel krizler gördük, ekonomik dalgalanmalar yaşadık. Hepsinde de dimdik ayakta kaldık, asıl önemlisi, önemli tecrübeler kazandık. Bu nedenle 2012’de sektörü olumsuz etkileyen etkenler, Mesa projelerini genelde pek etkilemedi. Dolayısıyla planladığımız satış hedeflerine ulaştık. Satışta olan proje sayımızın azlığına karşın 600’e yakın satış yaparak yaklaşık 650 milyon TL civarında bir ciro gerçekleştirdik.

Peki 2013 ciro ve büyüme hedefiniz nedir? Yurtiçi ve yurtdışı yatırım planlarınız neler?
Öncelikle sektörümüzde şirket bazında bir büyüme oranından bahsetmenin çok sağlıklı olmadığını düşünüyoruz. Zira bir projenin ilk çalışmalarıyla tamamlanmaları arasındaki geçen süre ortalama 36 ay. Bu süreçte yatırım yoğun ve satış yoğun dönemler söz konusu. Üstelik bu süreçler, birbirinden farklı tarihlerde başlamış farklı projeler için geçerli. Bu noktada da kimi yıl 2-3, kimi yıl ise 7-8 proje söz konusu.~
Bir de henüz çok yeni bir şirket, yaptığı birkaç milyon TL’lik cirolarla yüzde 100 ve üzeri büyüme kaydedebilir. Ama bizim gibi köklü ve büyük şirketlerde ise milyar TL’lik satışlar dahi büyüme oranı olarak küçük rakamları ifade edebilir. Biz Mesa olarak bu yıl 1 milyar TL’yi aşmayı hedefledik. Önümüzdeki süreçte gerek yurtiçi ve gerekse yurtdışındaki yatırımlarımızı sürdürüyor olacağız. 3-5 yıllık süreçte toplam 6 milyar TL büyüklüğü olan yatırımlarımızı hayata geçireceğiz.

Mesa olarak gerek yurtiçinde ve gerekse yurtdışında, hem kendi yatırımlarını gerçekleştiren hem taahhüt projeleri yürüten bir markayız. Şirketler topluluğumuz kapsamında, inşaatın yanı sıra dünyada pazar ve teknoloji lideri olduğumuz tünel kalıp sistemlerinin de üretildiği imalat, hizmet ve turizm gibi çeşitli alanlarda faaliyetler gösteriyoruz. ilerleyen süreçte de kalite ve güvencemizden ödün vermeden, gelenekselleşen iş yaklaşımlarımız doğrultusunda, gerek yurtiçinde ve gerekse yurtdışında yürüttüğümüz faaliyetleri, yatırımlarımızı geliştirmeyi hedefliyoruz.

Şu anda yapımı ve satışı devam eden projeleriniz neler? Yatırım büyüklükleri nedir?
Bu dönem söz konusu olan tüm Mesa projelerinin toplam büyüklüğü, yatırım bazında 3 milyar TL olacak. Yapımı ve satışı devam eden projelerimiz arasında Ankara’da ParkOran, konut ve ofis olarak yer alıyor. İstanbul’da ise Papirus Plaza, kentsel dönüşümle birlikte yeni ve önemli ticari merkezler arasına giren Kağıthane’de A sınıfı ofis ihtiyacını karşılıyor. Mesa Nurol Bahçeşehir Evleri’nde 4’ncü etapta çok az sayıda konut kaldı, yakında yeni etaba geçiyor olacağız. Çengelköy’de satışlar tamamlandı aslında ama orada yönetim olarak ayırdığımız birkaç fırsat daha bulunuyor. Kartall Mesa ise lansman öncesi yüzde 60’lara ulaşan hızlı satış grafiğiyle dikkat çekiyor.

Bir de Çamlıca’da villa projesine başlayacağız. Henüz proje başlamamışken oldukça yoğun talep aldık. Bu dönem bana en çok telefon Çamlıca’daki villa projemiz için geldi. Yine Ankara’da bu yıl içinde başlayacağımız Alacaatlı’da konut projesi de daha başlamadan talep gören projelerimiz arasında yer alıyor. Tabii ki bu ay satışına başlamayı hedeflediğimiz 4 bin konutluk İstanbul Tema Park projemiz var. Gerçek anlamda karma ve mega bir proje. Yurtdışındaki projemiz ise konut ihtiva ediyor. Polonya’da Nadarzyn ve Ochota’da, mevcut ve başlayacağımız iki konut projemiz söz konusu.

Hangi kentleri radarınıza aldınız? Yeni projeler hangi bölgelerde olacak? Nerelere odaklanacaksınız?
Bu dönem aslında rotalarımız arasında İstanbul bir parça ağırlık kazanıyor. Geçmişte İstanbul’da da çeşitli projeler geliştirdik, ama Ankara ile kıyaslayarak baktığımızda biraz ihmal ettiğimiz görülüyor. Önümüzdeki dönem bir parça İstanbul’a ağırlık veriyor olacağız. Halkalı-Atakent’te İstanbul Tema Park, Kağıthane’de Papirus Plaza, Bahçeşehir’de ise MESA Nurol Bahçeşehir ile varız. Anadolu Yaka-sı’nda ise Üsküdar’da Çengelköy’de MESA’yı henüz tamamladık, Kartal’da ise Kartall MESA’ya başladık. Yine Kartal’da Sahilyo-lu’ndaki projemizle birlikte, Çam-lıca’da da villa projemiz olacak. Bu noktalara bakıldığında, aslında üç aşağı beş yukarı odak bölgelerimiz de görülüyor. Güneydoğu kentlerine dönük proje geliştirme çalışmalarımız da sürüyor.

Daha çok hangi gelir grubunu hedefliyorsunuz? Tüketici ilgisini nasıl buluyorsunuz?
Yeni projelerde, on binlerce konutumuzda yaşayan müşterilerimizin teveccühlerinin yansıması yaşanır. Yeni her projemizde, eski projelerimizde oturanlar, yakınları nın tavsiyesiyle gelenler, önemli bir müşteri portföyü oluşturur. Bu nedenle eski müşterilerimiz ve çevreleri, yeni projelerimizin de öncelikli hedef kitlesini oluştururlar. Bununla birlikte farklı projelerimizin hitap ettiği genel gelir gruplarına değinirsek B, B+, A ve A+ gelir grubu bir müşteri portföyümüz, dolayısıyla aynı paralelde bir hedef kitlemiz söz konusu. Çoğu projemiz, henüz yapım aşamasındayken çok önemli bir yatırım aracı olarak ortaya çıkıyor.~

Pazar olarak doyduğunu düşündüğünüz kentler var mı? Hangileri?
Türkiye’de il bazında doyduğunu düşündüğümüz kent yok. En yoğun proje, İstanbul’da hayata geçiriliyor. Ancak kentsel dönüşüm de düşünülünce, doyum noktasından çok uzakta diyebiliriz. Keza diğer kentlerimiz de ‘doyum’ bazında bir değerlendirme yapmak çok zor.

Sizce önümüzdeki dönemde inşaat sektörü açısından hangi segmentte büyüme fırsatı daha fazla olacak? Neden?
Öncelikle ve genelde konutta olmasına karşın, kimi bölgelerde de AVM fırsatları da bulunuyor. Ancak esas önemli ihtiyaç, ofis alanında. Ülkemizin ekonomik büyümesine ve gelişen ticari bölgelere paralel olarak gelişen bir A+ ofis ihtiyacı söz konusu. Ofis konusunda gerçekten çok önemli bir potansiyel mevcut. Biz yakın dönemde ParkOranOfis ve Papirus Plaza ile A sınıfı ofis konusunda önemli bir ihtiyacı karşılıyoruz. Önümüzdeki süreçte A sınıfı ofis ihtiyacı çok daha görünür olacak.

KONUT PAZARI YÜZDE 4-5 BÜYÜR"
2012    NASIL GEÇTİ?
2012, gayrimenkul sektörü açısından beklentilerin altında geçti. Ekonomiyi soğutma çalışmaları kapsamında yükselen faizlerin ve teminat oranlarının, gerçek anlamda pazara yansıdığı bir yıl oldu. Bununla birlikte KDV oranları, maketten satışa yönelik düzenlemeler gibi bazı belirsizlikler de pazarı olumsuz etkiledi. Kentsel dönüşümün Afet Yasası'nın ve yabancılara yönelik gayrimenkul satışına ilişkin yeni yasal düzenlemelerin gerçek anlamda devreye girmemesi de büyümenin beklentilerin altında gerçekleşmesine yol açtı. Sektör, 2012'yi yüzde 1,5-2 civarında büyümeyle tamamladı.
MARKALAR ÖNE ÇIKACAK
2012 yıl sonuna doğru düsen faiz oranlarının, konut kredilerine yansıması, KDV oranları gibi bazı belirsizliklerin ortadan kalkması, 2013 yılında nispeten hareketlenme yarattı. Ancak düşük kâr oranlarına karsın maliyet baskısı, yoğun rekabet yaşanmakta olan sektörde 2013, fiyat ve bilinirliğin dışında daha net bir ayrışmanın yaşanmaya başlandığı bir yıl olacak. Müşteri açısından, gerçek markaların öne çıktığı bir yıl olacak. Bununla birlikte mevcut şartlar altında gayrimenkul sektörü, yılı Türkiye ekonomisi büyüme oranları paralelinde belki de 1-1,5 puan üzerinde tamamlar. Bu da yüzde 4-5 arası bir büyüme demektir.

"SATIŞLAR 450 BİN ADET CİVARINDA SEYREDİYOR"
BAŞARININ SIRRI NE?
Hem AVM'de hem konutta öncelikli olarak doğru lokasyonda doğru proje gerçekleştirmek çok önemli. Ulaşımı zor olan bir yere ya da gelir seviyesi düşük bir muhitte elit markaları kapsayan bir AVM kurulursa geleceği çok parlak olmaz. Örnekleri de maalesef yasandı.~
Capitol, Türkiye'nin 2'nci kurulan AVM'si olmasına karsın halen çok önemli potansiyeliyle varlığını sürdürüyor. Keza geçmiş Mesa konutlarının tamamını da kendi alanında örnek verebiliriz. Çünkü yaptığımız her konut, halen güncelliğini koruyor, yoğun talep görüyor. Bu da ikinci el değerlerini yükseltiyor.
ARZ -TALEP DENGESİ
Aslında Türkiye'deki kişi basına düsen AVM ya da konut sayısına bakıldığında, gelişmiş ülkelerin çok gerisinde olduğumuz görülüyor. Ancak doğru lokasyonda doğru projeyi gerçekleştirmek, en sağlıklı yöntem. Bununla birlikte arz yoğunluğu, bilinçli tüketiciyi proje geliştiriciler bazında bir ayrıştırmaya da itiyor. Bu noktada dönemsel, yoğun reklamla oluşturulan bilinirliği, on yıllar boyunca binlerce konutta oturmuş müşterilerin tescil, daha doğrusu taltif ettiği marka değerinden ayrıştırmak gerekli. Zaten pazarda mevcut süreç de bu yönde islemeye başladı.
YILLIK İHTİYAÇ 600 BİN
Türkiye'de yoğun kentleşme ve demografik özelliklerimizden kaynaklanan bir konut ihtiyacı, matematiksel olarak hesaplanabiliyor. Yıllık 600 bin adet civarında bir ihtiyaç olduğu matematiksel olarak ortada. Ancak yeni konut satış miktarları ise yıllık 400-450 bin adet arasında seyrediyor. Bu ihtiyaçla talep arasındaki farkı ise geleneksel olarak kişi bası çok düşük tasarruf ortalamamız, konut kredilerinin daha düşük faizlerle ve daha yüksek vadelerde bulunmaması nedeniyle konut kredisi kullanım oranlarımızın düşük kalması basta olmak üzere çeşitli nedenlerle açıklayabiliriz.