Market primi

Markalı konutlar, yaptıkları primle pek çok finansal enstrümanın da önünde. Öyle ki maket üzerinden satılan konut projelerinde prim oranları yüzde 300’lere kadar çıkıyor. Ancak şimdi TBMM’ye gelen bir tasarı, kat irtifakının temel atılmadan kurulamamasını öneriyor. Tasarı yasalaşırsa bu durumun gayrimenkul ve konut piyasasını nasıl etkileyeceği merak konusu. Capital Mortgage, gündemin bu kadar sıcak olduğu konut piyasasında, en çok prim yapan projelerin ne kadarının kağıt üzerinden proje halindeyken satıldığını araştırdı. İşte son 5 yılın en çok kazandıran projeleri... Konut sektöründe, özellikle markalı konut projelerinde, inşaat başlamadan yani maketten satış yapmak oldukça sık başvurulan bir yöntem. Bu modelde, projenin başlangıcında müşteri ve nakit bulan üretici ile konutu görece daha ucuza alan müşteri de kazanıyordu. Bazı şirketlerin, müşterilerini mağdur etmeleri neticesinde maketten satış konusu, geçtiğimiz aylarda konut sektörünün birinci gündem maddesiydi. Markalı projelerin, çok önemli bir kısmı, proje halindeyken satılıyor. Bazı projelerde bu oran yüzde 100’lere yaklaşıyor. Maketten konut alanlar ise sonradan alanlara göre bir hayli kazançlı çıkıyor. Bu anlamda markalı konutlar, yaptıkları primle pek çok finansal enstrümanın önüne geçiyor. Öyle ki kağıt üzerinden satılan konut projelerinde prim oranları yüzde 100’leri aşıyor. En çok kazandıran projeler arasındaysa Varyap’ın Ataşehir’deki Varyap Meridian projesi başı çekiyor. Yüzde 98’i proje halindeyken satılan Varyap Meridian yüzde 300’e yakın prim yaptı. Yine Artaş Inşaat’ın Avrupa Konutları TEM projesini maketten alanlar yüzde 110 kazançlı çıktı. Benzer şekilde Ağaoğlu’nun 1453 Maslak ve Demir Inşaat’ın Ayışığı Halting Place projesini kağıt üzerinden alanların kazancı yüzde 100’e yaklaştı. Capital Mortgage, gündemin sıcak konusu maketten satış oranlarını ve yapılan primleri araştırdı. İşte son 5 yılın en çok kazandıran projeleri...

Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
ÇOĞU MAKETTEN SATILIYOR
15 markalı konut üreticisinin 36 projesini incelediğimizde, yarıdan çoğunun projeden satışlarının daha fazla olduğunu gördük. Projeleri kağıt üzerinden satmada en başarılı şirket Mar Yapı. Mar Yapı’nın G Plus projesinin ilk etabının tamamı bu şekilde satıldı. Şirketin Güneşli’de gerçekleştirdiği diğer iki projesinden G Plus Divan Residence’ın yüzde 95’i, Güneşli Konutları’nın ise yüzde 90’ı proje safhasında satıldı. Mar Yapı Yönetim Kurulu Başda satılması hem yüzde 300 oranında prim yapmasıyla dikkat çekiyor. Varyap inşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş, satışı devam eden Varyap Grand Tower ve Varyap Meridian Ofis ve Otel bloklarının satışının da inşaatın bitimine kadar tamamlanacağını düşünüyor. Varlıbaş, tüketicilerin yatırımlarını doğru yönlendirmek için maketten satış döneminin önemine dikkat çekiyor ve bu başarının sırlarını şöyle paylaşıyor: “Tüketiciyi doğru yönlendirmek gerekir. Projenin başında, yani satışların maketten yapıldığı dönemde tüketicilerin kazanımları daha fazladır. Buna en iyi örneklerden biri olarak Varyap Meridian’i gösterebiliriz.~
Proje başlangıcında alım yapanlar, yüzde 250-300 değer artışından yararlandı. Uphill Court ve Varyap Meridian projelerimiz, Emlak Konut’un en fazla prim yapan projeleri arasında ilk 2 sırada geliyor. Batı Ataşehir’de bulunan her iki projemizle bölgenin gelişmesine büyük katkı sağladığımıza inanıyoruz. Varyap Meridian, yatırımcılarına bugün itibariyle yüzde 300’e yakın kâr sağladı. Projemiz lüks konut ve karma konut kategorilerinde dünyanın en iyi örneklerinden birini oluşturdu. Varyap Meridian Türkiye’de ve uluslararası alanda başta ‘Dünyanın En iyi Mimari Projesi’ olmak üzere birçok önemli ödülün sahibi oldu. Sıra dışı
kriterlerine uygun yeşil bina özellikleri ve içerisinde yer alan birçok ayrıcalıklı hizmet sayesinde hem bu bölgeye hem ülkemizin dünya gayrimenkul piyasasındaki konumuna büyük değer kattı.”

ÇOK KAZANDIRANLAR
Son 5 yılda 4 kat prim yapan Varyap Meridian’in ardından Demir İnşaat’ın Beylikdüzü’nde hayata geçirdiği Ayışığı Halting ve Hasanoğlu İnşaat’ın Banu Evleri Bahçeşehir projeleri geliyor. Her ikisi de yatırımcısına yüzde 100 kazandıran bu projeleri, Babacan Yapı’nın Beylikdüzü’nde hayata geçirdiği yüzde 90 kazandıran Crown Residence ve Crown Tower projeleri izliyor. Peki çok kazandıran projelerin ortak özellikleri neler? Bu sorunun pek çok yanıtı var, ama belki de en önemlisi doğru lokasyon. Son 5 yılda doğru lokasyon olarak tanımlanan bölgeler arasında ise Ataşehir, Beylikdüzü, Maslak, TEM, Basın Ekspres Yolu, Maltepe, Ümraniye ve Kartal yer alıyor. Projenin bulunduğu lokasyonun yanı sıra ulaşılabilirlik ve sosyal imkanlar da yüksek prim yapan projelerin ortak özellikleri arasında. Hemen hemen bütün inşaat şirketleri, ileri görüşlü davranarak şehir içindeki ulaşım akslarına yakın bölgelerde konut projelerini hayata geçiriyor. Gelecek dönemin imar planları, ulaşım yatırımları titizlikle incelenerek Beykoz, Poyrazköy, Çatalca gibi gelecek dönemin en çok prim yapacak bölgelerine de yatırım yapılıyor. Ataşehir ve Kartal bölgesinde ağırlıklı proje geliştiren Teknik Yapı’nın başkan yardımcısı Umut Durbakayım da lokasyon ve markalaşmanın projenin değer kazanmasında önemli bir faktör olduğunu söylüyor. Durbakayım, “Projenin yerini seçerken ileri görüşlü davranıyoruz” diyor.

TASARI YASALAŞIRSA
Bugün gayrimenkul sektörünü ikiye bölen bir tasarı sektörün gündeminde. Meclise gelen tasarı, kat irtifakının kazma vurulmadan yapılamamasını öneriyor. Tasarı yasalaşırsa maketten satılma oranının yüzde 100’lere ulaştığı gayrimenkul sektöründe taşlar yerinden oynayacak gibi görünüyor. Varyap inşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş, “Kat irtifakının temelden sonra kurulacak olması satışları olumsuz etkilemez. Bunun olumlu bir uygulama olacağını düşünüyoruz” diyor. Toya Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Zafer Topaloğlu da Varlıbaş’la aynı fikirde. Topaloğlu, “Ruhsat olmadan sadece mimari görsellerle satışa çıkan şirketler için olumsuz bir durum söz konusu. Yeni tasarının müşteriye olumlu yansıyacağını düşünerek biz de bu duruma olumlu bakıyoruz” diye konuşuyor. Yine çok kazandıran projeleriyle tanınan Teknik Yapı’nın başkan yardımcısı Umut Durbakayım ise Varlıbaş ve Topaloğlu’nun aksi yönde fikir bildiriyor. Durbakayım, şöyle konuşuyor: “Kat irtifakının temel atılmadan kurulamayacak olması, hem konut üreticisi hem alıcısı için bir olumsuzluk doğurur. Kat irtifakı netleşmemiş bir projenin ön satışında sorunlar çıkabilir. Milyonlarca liralık yatırımla satışa hazırlanan bir projenin hafriyat ve temel atma evrelerinde gerekli ön finansman genellikle ön satışlarla sağlanır. Eğer bu ön yatırım, ön satışların yerine banka finansmanı ile sağlanırsa aradaki fark, bu kez konut fiyatlarına yansıyacaktır.”
Pekdemir inşaat Yönetim Kurulu Başkanı Sami Pekdemir de Durbakayın’a katılıyor ve “Tasarı yasalaşırsa konut piyasasını olumsuz etkiler. Maliyetler daha da yükselir. Kat irtifakı kurmak için temel atma şartının getirilmesinin kime nasıl bir faydası olacağı anlaşılamaz bir durum” diyor.~

KAĞITTAN ALIRKEN DİKKAT!
Maketten ya da projenin başında alım yapmak her ne kadar çok kazandırıyorsa da sektör temsilcileri yatırımcıları uyarıyor. Maketten alırken nelere dikkat etmek gerekir? Maketten almak için doğru proje nasıl seçilir? Hasoğlu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Hasan Sever, bu soruları “Öncelikle yapı ruhsatının alınıp alınmadığına dikkat edilmeli, şirketin geçmişi ve gücü göz önünde bulundurulmalı” sözleriyle yanıtlıyor. Areon Yapı Genel Müdür Yardımcısı Canan Alarcın ise yatırımcılara tapunun kime ait olduğunu, tapu yatırımcı şirkete ait değilse arsa sahibi ile yapılan kat karşılığı noterden düzenlenmiş anlaşmayı görmelerini tavsiye ediyor ve devam ediyor: “Tapuda arsa üzerinde herhangi bir takyidat olup olmadığını bilin. İnşaat ruhsatını, ruhsatın imara aykırı olup olmadığını öğrenin. Kat irtifakı senedini görün ve şirketin mali yapısını, daha önce teslim ettiği projeleri araştırın.”Okkalar İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Okka, “Her şeyden önce ne alırsanız alın kimden aldığınıza dikkat edin” diyor. Okka, geçmiş referansları sağlam olan misyonu ve vizyonu olan bir şirketten konut alındığında problem yaşanmayacağını belirtiyor. Esin Yapı Satış ve Pazarlama Müdürü Özlem Berber de inşaat şirketinin çok iyi araştırılması gerektiğini düşünüyor. Berber, “Sektör çok geniş ve birçok seçenek var. Kağıt ya da maket üzerinden satış yaparken adeta hayal satıyorsunuz. Günün sonunda vadettiğiniz fikirle gerçekleşenin aynı olması çok önemli” diyor.

HAMİT DEMİR DEMİR İNŞAAT YÖNETİM KURULU BAŞKANI
"EN COK KONUT KAZANDIRIYOR"
YÜKSEK PRİM
Bugün hiçbir yatırım aracı, konuta yapılan yatırım kadar kazandırmıyor. Beylikdüzü’nde teslimlerini gerçekleştirdiğimiz Ayışığı Halting’den konut sahibi olanlara, 2 yılda yüzde 100 değer artışıyla kazanç sağladık. Beylikdüzü’nde yapımına Mayıs 2011’de başladığımız Ayışığı Vadi Evleri ise başlangıcından bugüne kadar ortalama yüzde 60 prim getirdi. Biz bu prim oranının projenin anahtar teslim tarihi olan Nisan 2013’e kadar yüzde 80’lere ulaşacağını düşünüyoruz.
SAT-YAP SİSTEMİ
İnşaat sektöründe konut satışları proje aşamasındayken başlıyor. Zira sektör artık “sat-yap” olarak çalışıyor. Ön talep toplama süreçlerinde projelerin büyük bir bölümünün satıldığı bile olabiliyor. Kat irtifakının temel atıldıktan sonra kurulması, yeterli sermayesi olmayan ve arsasında ne kadar kat irtifakının kurulacağını ön göremeyen bazı şirketler için sorun yaratacaktır.
FİYATLARI ARTIRIR
Satışın inşaatlar tamamlandıktan sonra başlayacağını düşünürsek maliyet artışları, direkt olarak fiyatlara yansıyacak. Bu durum alım gücü kısıtlı olan tüketicinin daha da zorlanmasına neden olacak. Bununla beraber inşaat yaptığı bölgede ve arsada ne kadarına izin verileceğini bilen bizim gibi şirketler olduğu da bir gerçek ve bu konu bizleri çok fazla etkilemeyecek diye düşünüyorum.~

BELGİN ÖZYURT KORU FLORYA SATIS VE PAZARLAMA KOORDİNATÖRÜ
"PROJENİN YÜZDE 15'İNİ MAKETTEN SATTIK"
NE KADARINI SATTIK?
Projenin yüzde 15'i inşaat başlamadan satıldı. Proje ortaya çıktıkça satışlarımız da arttı. Projenin yarısına yakınının satışını tamamladık. Koru Florya projesi tamamlandığında konutların yüzde 40-45 arasında prim yapacağını öngörüyoruz.
YÜKSEK PRİM BEKLENTİSİ
Proje Florya'nın son büyük inşaat alanı üzerinde yükseliyor. Bunun yanında Atatürk Ormanı'na komşu. E-5, TEM ve sahil yolu alternatifleriyle de ulaşım kolaylığı sağlıyor. Koru Florya, Atatürk Havalimanı, Bakırköy deniz otobüsleri, metrobüs ve 2013'ün sonunda hizmete girecek olan Marmaray'a olan yakınlığıyla ciddi bir avantaj sunuyor. Bu özellikleri projenin katma değerinin artmasını dolayısıyla da konutların prim yapmasını sağlıyor.