Arayış sürüyor

Ayçe Tarcan Aksakal

[email protected]

Türkiye, en iyi turizm gelirini 2 yıl önce elde etti. 2015’te Türkiye’ye 36,2 milyon turist gelirken 31,5 milyar dolar turizm geliri elde edildi. 2016 ise turizm yatırımcıları için “dip” olarak tabir edilen kötü bir yıl oldu. Bir yılda turizmde 9,4 milyar dolar kayıp yaşandı. 2017 sezonunun 2016’dan daha iyi geçeceğini düşünen turizm yatırımcılarına göre referandum ve Rus turist sayısındaki artış sektörde bir nebze olsa sakinleşme yarattı. Ancak sektördeki esas düzelmenin en iyi ihtimalle 2018 2’nci yarısından sonra yaşanması bekleniyor. KPMG gibi uluslararası danışmanlık şirketlerinin raporları da bu doğrultuda. Rusya krizinin sona ermesine rağmen Avrupa kaynaklı kayıpların turizmi geriletmesi bekleniyor. Turizmde 2017’de satın alma ve birleşmelerin artması beklenirken bu yıl yeni otel açılışı neredeyse yok gibi. Yeni otellerin açılması 2018’i, en iyi ihtimalle 2019’u bulacak. Otel fiyatlarıyla doluluk oranlarındaki düşüş ise sürecek. 

2016’DAN DAHA İYİ OLACAK

Turizm sektörü, 2016’da 2015’e göre yüzde 30 küçüldü. Turizm gelirleri yüzde 29,7 azalarak 22 milyar dolara, turist sayısı ise 25 milyona geriledi. Turizmcilerin beklentisi 2017’nin 2016’dan daha iyi olacağı yönünde. TÜROFED Başkanı Osman Ayık, karamsar olmamaya çalıştıklarını, sektörde 2017’de toparlanmanın başlayacağını belirtiyor. Sektörde son 2-3 ayda yaşananlar da yavaş da olsa toparlanmanın başladığını gösteriyor. Geçen yıl, İstanbul Bayrampaşa’da açılan Wish More Hotel İstanbul’un genel müdürü Erkan Akkurt, yılın ilk çeyreğinde sektörün toparlanma sürecine girdiğini belirterek 2016’da ertelenen organizasyonların bu yıl düzenlenmeye başladığını söylüyor. Sun Express Genel Müdürü Jens Bischof da 2017 yılının 2016’dan daha iyi geçeğini belirterek buna gerekçe olarak Batı Akdeniz bölgesinde Türkiye’deki otellerin kalitesine göre fiyatının düşük kalmasını gösteriyor. Bischof, bu bölgedeki otellerde fiyatların yüksek kalmasının da Türkiye’ye olan talebi artıracağını belirtiyor. Turizme en fazla krediyi veren bankalardan olan Denizbank’ın Genel Müdürü Hakan Ateş, 2017’nin turizmde yaraların sarıldığını yıl olacağını belirtiyor. 

NORMALE DÖNÜŞ 2018’DE Mİ?

Turizmde 2017 beklentisi, 2016’nın üzerinde olsa da 2 yıl öncesinin rakamlarına erişilmesi beklenmiyor. 2016’ya göre 2017’de yüzde 10 büyüme bekleyen yatırımcılar, pazarda normale dönüşün en erken 2018’de olacağını öngörüyor. Türkiye’deki otel sayısını 25’e çıkaran Marriott International’ın geliştirmeden sorumlu başkan yardımcısı Poğda Demircan, sektörde 2016’ya göre 2017’de yüzde 10 büyüme bekliyor. Demircan, “2017 turizmde toparlanmanın başladığı yıl olacak. Ancak mucize beklememek gerekiyor” diyor. Pegasus Genel Müdürü Mehmet Nane de turizmin potansiyeline inanmakla birlikte 2017’yi yenilenme dönemi olarak gördüklerini, asıl büyümenin 2018 ve sonrasında gelmesini beklediklerini belirtiyor. Hilton Dalaman Genel Müdürü Tunç Batum ise “2017 projeksiyonumuz büyümenin yüzde 15 civarında gerçekleşeceği üzerineydi. Ancak Batı Avrupa’dan beklenen rezervasyon kayıpları projeksiyonumuzu yüzde 10 civarına çekmemiz gerektiğini gösterdi” diyor. 

DOLULUK ORANLARI DÜŞÜK 

2016’da yaşanan zararı telafi etmek amacıyla otel yatırımcıları stratejik öncelik olarak düşük fiyat politikasıyla doluluk oranlarını yukarı çekmeye yöneldi. Düşük fiyat politikasına rağmen doluluklarda beklentiler gerçekleşmedi. Antalya’da geçen yıl birçok otel yüzde 20-25 indirim yapmasına karşın doluluk oranları yüzde 50’in altında kaldı. Şehir otellerinde de oda fiyatları eskiye göre yüzde 50 gerilirken, doluluklar aynı oranda artmadı. Dati Holding Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Kıran, 2015’e göre İstanbul’da büyük şehir otellerindeki oda fiyatlarının yüzde 50 daha ucuz olduğunu belirterek “Şehir otellerinde oda fiyatlarında indirim olsa da bu durum dolulukları artırmıyor” diyor. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, İstanbul ile benzer dönemlerde terör saldırılarına sahne olan Paris ve Brüksel’in daha hızlı toparlandığı kanısında. Gönden, “2016’da İstanbul otel pazarında ‘odabaşı gelir’ yüzde 42,6 düşerken Paris’te yüzde 13,3 ve Brüksel’de yüzde 18,3 düştü” diyor. JLL Türkiye Otel ve Ağırlama Danışmanlığı Direktörü Ayşe Nur Teker, İstanbul’daki otel fiyatlarındaki hızlı düşüşte hızla artan ve devam eden otel arzının etkili olduğunu belirtiyor. 

~

DÜŞÜK FİYAT DEVAM EDECEK

Tatil otelleri, 2016’da yaşanan sıkıntılar nedeniyle iç pazar müşterisini daha fazla çekebilmek için fiyatlarını aşağı çekti. Oteller başlangıçta imzaladıkları kontrat fiyatlarının çok daha aşağısında satış yapmak durumunda kaldı. Boş oda sayısının fazla olması nedeniyle birçok işletmenin fiyatını indirdiğini belirten Tatilsepeti.com Genel Müdürü Koray Küçükyılmaz, bu trendin bu yıl da devam edeceğini söylüyor. Bu yıl Booking’in kapanmasıyla satış yapmakta zorlanan otel sayısında artış yaşanıyor. Bu nedenle fiyatlarda indirimin devam etmesi ve en fazla fiyat düşünün butik ve küçük otellerde yaşanması bekleniyor. Alaçatı’daki butik otellerden 1850 Hotel Alaçatı’nın işletmecisi Borayhan Gülcü, “Booking’in olmadığı bir turizm dünyasında otel fiyatlarında gerileme kaçınılmaz” diyor. V Yatçılık Genel Müdürü Fatih Aydın, fiyatları TL olan otellerde kur etkisinden dolayı fiyat düşüşü olmadığını belirtiyor. Buna karşın Euro bazında fiyatlarda yüzde 20- 30 düşüsün olduğunu belirtiyor ve “Kurun yükselmesi, işletmeler açısından sigorta işlevi gördü” diyor. 

YENİ YATIRIMLAR AZALDI

Sektörde 2015 yılıyla kıyaslandığında yeni yatırımlarda ciddi bir düşüş yaşanıyor. Türkiye genelinde geçtiğimiz ekim ayından bu yılın şubat sonuna kadar açıklanan yeni turizm yatırımları arasında 8 tane 5 yıldızlı otel yatırımı bulunuyor. Yatırımlardaki azalma teşvik almış proje değerlerinden de görülüyor. 2016’nın ocak ayında toplam teşvik almış proje değeri 475 milyon TL iken 2017’nin ilk 2 ayının toplam yatırım bedeli 513 milyon TL oldu. Ayrıca turizmde çok sayıda yatırım iptal edildi. Ekonomi Bakanlığı’nın verilerine göre toplam yatırım bedeli 690 milyon TL’yi geçen 53 otel teşvik yatırımı 2016’da iptal edildi. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, 2017’nin turizm yatırımları açısından oldukça durgun bir yıl olacağını belirtiyor. “2017 yaz sezonunda Rus turist sayısı tekrar eski seviyelere yaklaşsa bile yeni yatırımların en erken 2018 yılında gerçekleşeceğini öngörüyoruz” diye konuşuyor. Yeni otel yatırımı planlamayan turizmcilerin odağında mevcudu koruyup, küçülmeyi en az seviyede tutmak yer alıyor. Servotel Yönetim Kurulu Başkanı Ömer İsvan, “Böyle bir durumda küçülmenin ölçüsünü bilmek zor. Önemli olan küçülmeyi en azda tutmak” diyor. 

OTEL AÇILIŞI AZALACAK

Turizm sektöründe 2015’te 152, 2016’da ise 118 yeni otel açılmıştı. Bu yıl ise 58 yeni otelin açılması planlanıyor. İstanbul 28, Antalya ise 12 adet otelle yeni otel yatırımları için gözde merkezler arasında. Bunların içinde 100 bin TL ve üzerinde yatırım tutarı olan sadece 23 otel var. Bu durum turizmdeki yatırım trendlerinin de değiştiğini gösteriyor. Turizmde yeni otel yatırımı isteği sayı bakımından azalırken projelerin büyüklüğü küçülüyor. Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, “2014’ün ocak ayında teşvik belgesine bağlanan projelerle öngörülen tesisler ortalama 288 yatak kapasiteli iken bu rakam 2017’nin ocak ayında otel başına ortalama 127 yatak kapasiteli tesislere düştü” diyor. Büyük turizm yatırımları azalırken bu yıl yeni açılacak 5 yıldızlı yeni otel bulmak da oldukça zor. Bu yıl açılması planlanan az sayıdaki otel arasında 173 bin Euro’luk yatırımla hayata geçirilen Tuzla’daki İbis Otel bulunuyor. Starwood’u satın aldıktan sonra Türkiye’deki otel sayısını 25’e çıkaran Marriott International da 2017’de Türkiye’de sadece bir yeni otel açacak. Marriott International Geliştirmeden Sorumlu Başkan Yardımcısı Poğda Demircan, 2017’de Four Points by Sheraton’ı açacaklarını, yeni otel açılışlarını 2018’e ve 2019’a ertelediklerini söylüyor. Demircan, 2018’de 6, 2019’da ise 2 yeni otel açmayı planladıklarını belirtiyor. 

PAZARLAMADA DEĞİŞİM 

Son dönemde otel ve restoranlar için en önemli değişim pazarlamada oldu. Peppers & Rogers Group Türkiye Genel Müdürü Selim Uçer, artık turizmde yüksek doluluk ve kârlılığın yolunun online itibardan geçtiğini söylüyor. Uçer, otellerin değerlendirme sitelerindeki notlarında ortalama 10 puanlık bir artışın dolulukta yüzde 15’lik bir yükselmeye ve fiyatlarda yüzde 5’lik bir artışa denk geldiğini belirtiyor. CRM Medya Ajans Başkanı Ramazan Becer ise Booking’in Türkiye’deki faaliyetlerinin engellenmesinin turizmcileri dijital pazarlamaya yönlendirdiğini belirterek, “Bugüne kadar sadece tur operatörleriyle anlaşma yapan oteller, artık pazarlamalarını kendileri yapmaya yöneldi” diyor. 2016’da Türkiye’de online tatil ve seyahat pazarının büyüklüğü 8,9 milyar TL’ye ulaştı ve e-ticaret pazarındaki payı yüzde 36 oldu. Tatilsepeti Genel Müdürü Koray Küçükyılmaz, turizmde online satışa talebin artmasıyla portföylerindeki otel sayısının 1 yılda 2 bin 350’den 3 binin üzerine çıktığını söylüyor. Oteller de kendi siteleri üzerinden online satış gerçekleştiriyor. Prontotour Genel Müdürü Cenk Alptekin de paket tur satışlarında online kanal üzerinden misafir sayılarının her yıl neredeyse yüzde 100 arttığını belirtiyor. 

~

YENİ OYUNCULAR GİRECEK

Turizmdeki en önemli gelişmelerden biri de ayakta kalan ve bu sezon açılan otellerin büyük kısmının inşaat sektöründe faaliyet gösteren büyük gruplara ait olması. Turizme yeni giriş yapmaya hazırlanan oyuncuların başında ise yine Nef, Torunlar GYO gibi gayrimenkul sektörünün önde gelen oyuncuları geliyor. Geçen yıl, Türkiye’nin en çok konut satan gayrimenkul firması olan Nef, turizm sektörüne 2018 sonunda Bodrum’da açacağı Banyan Tree oteliyle girmeye hazırlanıyor. Nef İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, 510 milyon liralık yatırımla hayata geçirilecek Nef Yalıkavak’ın içinde yer alacak otelin yatırım bütçesinin yaklaşık 120 milyon lira olacağını belirtiyor. Torunlar GYO’nun radarında da turizm var. Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, 2 yıl içinde turizme sektörüne gireceklerini belirterek İstanbul’da 3 önemli şehir oteli planladıklarını belirtiyor. Torunlar’ın otellerinden ilki Mall of İstanbul’un da yer aldığı İkitelli’de, ikincisi Paşabahçe’de, 3’üncüsü ise Karaköy’de olacak.

YATIRIMLAR YOLDA

Turizm yatırımları azalsa da yatırımlara devam eden büyük gruplar da var… Geçtiğimiz yılın ekim ayından bu yılın şubat ayının sonuna kadar yeni başlayan toplam 78 yeni turizm yatırımı bulunuyor. Bu yatırımlarla turizm pazarına 4 bin 271 yatak ilave olacak. JLL Türkiye Otel ve Ağırlama Danışmanlığı Direktörü Ayşe Nur Teker, son dönemde İstanbul’un Anadolu yakasında Kadıköy-Ataşehir-Kartal hattında, Avrupa yakasında ise Şişli-Beyoğlu-Bağcılar ile 3’üncü Havalimanı aksında otel yatırımların hızla devam ettiğini belirtiyor. Teker, Bodrum’da karma projelerde otel yatırımlarının hızla devam ettiğini de sözlerine ekliyor. NG Hotels’in, Afyon ve Sapanca’da 300’er odalı iki yeni otel projesi bulunuyor. NG Hotels Başkanı ve Kütahya Porselen Yönetim Kurulu Üyesi Hediye Güral Gür, yeni yatırımların yanı sıra İstanbul’da 5 yıldızlı otel ve kongre merkezi projelerinin inşaasının sürdüğünü söylüyor. Devam eden büyük yatırımlar arasında Çağdaş Holding’in Bodrum’da 100 milyon Euro yatırımla hayata geçirdiği Swissotel Residences Bodrum Hill projesi de bulunuyor. Çağdaş Holding İcra Kurulu Üyesi Dağlarca Çağlar, Bodrum’daki 2’nci otellerini 2018 yazında açacaklarını söylüyor. 2017’deki büyük turizm yatırımlarından biri de Dati Holding’in Ataköy sahilinde 200 milyon dolar yatırımla hayata geçirdiği JW Marriott İstanbul Hotel & Conference Center. Yeni otelin 2,5 yıl sonra açılacağını belirten Dati Holding Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Kıran, turizm yatırımlarının toplamının 1,5 milyar doları bulacağını söylüyor. Dati, JW Marriott’un ardından Ataköy’de 60 milyon dolar yatırımla 4 yıldızlı yeni bir otel projesine daha başlayacak. 

EN ÇOK ARTIŞ BEKLENEN ÜLKELER 

2016’da yabancı turist sayısında en büyük azalma Ruslarda yaşandı. 2015’te sayıları 4,5-5 milyona ulaşan Rus turistlerin yüzde 95’i 2016’da Türkiye’ye gelmedi. Ancak bu yıl, 4 milyonla en fazla turist Rusya Federasyonu’ndan bekleniyor. Atlas Global’in yönetim kurulu başkanı Murat Ersoy, bu yıl turist sayısında Ukrayna pazarında yüzde 25, BDT’de Rusya hariç yüzde 20, Rusya pazarında ise yüzde 25 artış bekliyor. Türkiye’ye sadece geçen yıl 812 bin misafir gönderen Ukrayna ile pasaportsuz seyahat döneminin başlaması ve Ukrayna’dan yapılan rezervasyonların yüzde 75’inin Türkiye’ye yönelik olması turizmle ilgi beklentileri artırıyor. Nef İcra Kurulu Başkanı Erden Timur da “Rusya ile Türkiye arasındaki tarifeli sefer sayısının son 3 ayda 20’ye yakın artış yaşaması 2017 için umutlarımızı artırıyor” diyor. Buna karşın 2017’de Avrupa pazarında özellikle Almanya ve Hollanda’da geçen yıla oranla büyük kayıp bekleniyor. Avrupa’dan gelen turist sayısının azalacağını belirten Cunda Fora Butik Otel İşletmecisi Afacan Çelebi, “Rusya, İran ve İsrail pazarında geçen yıla göre 2017’de artış bekleniyor” diyor. 

BİRLEŞME VE SATIN ALMALAR ARTACAK 

EY’ın son 10 yıllık şirket satın almalarını gösteren verilerine göre 2015’te Türkiye’de 9 otel satılırken 2016’da Türkiye’de turizm sektöründe el değiştiren otel olmadı. Buna karşın bu yıl turizmde otel satın alma ve birleşmelerinin artması bekleniyor. Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, turizmdeki daralmanın satın alma fırsatları yarattığını belirterek sektörde icradan satışların önemli oranda arttığına dikkat çekiyor. Gönden, “Bu satın alma işlemleri yıl sonuna kadar devam edecek” diyor. JLL Türkiye Otel ve Ağırlama Danışmanlığı Direktörü Ayşe Nur Teker, otel ve ağırlama sektöründe global platformlarda yüksek hacimli alım-satım işlemlerinin yaşandığını belirterek bu yıl da benzer işlemlerin devam etmesini beklediklerini dile getiriyor. Teker, ayrıca Türk yatırımcıların uluslararası platformlarda, önemli otel alım-satış işlemlerine imza attığını ve bu alandaki fırsatları takip ettiğini belirtiyor. Türk grupların otel yatırımlarında radarında Almanya, İspanya, İngiltere ve İtalya olmak üzere Avrupa’nın belli başlı ülkeleri yer alıyor.