“7 milyar TL yatırım değerinde 7 projeyi tamamlayacağız”

Röportaj: Nilüfer Gözütok

Ege Yapı son 4 yılda 4 milyar TL yatırım değerine sahip proje hayata geçirdi. Geçtiğimiz yıl enflasyondan arındırılmış olarak yüzde 40 büyüme yakaladıklarını belirten Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, “2023-2025 yılları kapsamında Ege Yapı olarak 7 milyar TL yatırım değerinde 7 projeyi tamamlamayı hedefliyoruz. Bu projelerin toplam hasılat geliri açısından baktığımızda 20 milyar TL gibi bir değere ulaşmasını öngörüyoruz” diyor.

Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı sorularımızı şöyle yanıtladı:

2022 yılını nasıl geçirdiniz?

2022 pandemiden çıktığımız, iki yıldır bekleyen talebin hızlıca satışa döndüğü, gayrimenkul tarafında arz ve satışlar anlamında bizim için iyi bir yıl oldu. Dünyada ve ülkemizdeki küresel enflasyona karşı gayrimenkulün en doğru yatırım aracı olduğunu yatırımcı bir kez daha gösterdi. TÜİK’e göre 1,5 milyonu aşkın bir satış oldu. Markalı konut özelinde son 8 yıldır en iyi yılımızı 2022’de yaşadık. Diğer taraftan bizim için önemli olan diğer konu 2019-2022 döneminde planladığımız 6 projemizi teslim etme sözü vermiştik. Bu 6 projenin tamamını 2 yıllık zorlu pandemi şartlarında tamamladık ve tüketicilerimize evlerini teslim ettik. Hem talebin artması hem bu mevcut projelerimizi teslim ederek 2022’de enflasyondan arındırılmış olarak yüzde 40 büyümeyi yakalamış olduk. 2019-2022 döneminde lanse ettiğimiz projelerimizin toplam yatırım değeri 4 milyar lira oldu.

2023’e yönelik hedef ve beklentileriniz nedir?

2023-2025 yılları kapsamında Ege Yapı olarak 7 milyar TL yatırım değerinde 7 projeyi tamamlamayı hedefliyoruz. Bu projelerin toplam hasılat geliri açısından baktığımızda 20 milyar TL gibi bir değere ulaşmasını öngörüyoruz. Şu anda İstanbul’da ve İzmir’de projeler yapıyoruz. İstanbul’da Ispartakule’de muhteşem göl manzarasına ve yüzde 70 peyzaj alanına sahip Modernyaka’da 515 konut inşa ediyoruz. İzmir Urla’da Keliktepe projesine başladık. Kekliktepe’de 80 bin metrekare alanda yatay mimari anlayışıyla 73 adet özel havuzlu ve bahçeli müstakil villa tasarlıyoruz. Kekliktepe dışında İzmir Alsancak’ta konut ve ticari olmak üzere karma bir projemiz olacak. Dikili’de villa ve otel olmak üzere karma projemiz, Yağcılar’da 436 villadan oluşan bir projemiz olacak. İzmir’de fırsatları değerlendirmeye devam ediyoruz. İstanbul’dan sonra Ege Yapı olarak İzmir’e önemli yatırımlar yapmayı hedefliyoruz.

İstanbul Ispartakule’de Modernyaka projemizde 525 konut yer alıyor. Bu projenin muhteşem bir göl manzarasına sahip olması, önünün açık olması ve kapanma ihtimalinin olmaması gerçekten projeye değer katıyor. Yine Çekmeköy’de çok özel bir projeyi yakında lanse edeceğiz. 1 ay içerisinde satışa sunmayı hedefliyoruz. Burada da çok nitelikli bir konut projesi yapmayı istiyoruz. Özellikle ülkemizde yaşanan deprem felaketinden sonra insanlar depreme karşı güvenli konuta yöneldi. Biz bu ihtiyacı karşılamak için yatay mimari kapsamında az katlı, yeşilin doğanın içinde çok özel bir projeyi hayata geçireceğiz. Hasköy’de Koç Müzesi’nin bulunduğu yerde çok özel bir lokasyonda, konut ve otelden oluşan karma bir proje geliştiriyoruz. Esenyurt’ta 2 bin konutlu bir toplu konut projesinde hazırlıklarımız devam ediyor. Kentsel dönüşümdeyse, Yenisahra ve Şirintepe’de olmak üzere iki tane projemiz var. Burada hak sahipleriyle görüşmelerimiz devam ediyor. Bu projelere de 2024 yılında start vermeyi planlıyoruz. Masamızdaki diğer işlerle birlikte toplam 12 proje var.

Gayrimenkulde fiyatlar ve maliyetler ne durumda?

Gayrimenkulde fiyatlar dünya ortalamasında ve Türkiye’de artış gösterdi. Bunun en büyük sebebi yoğun bir talebin olması. Üretimin pandemide çok yavaşlaması ve talebin beklemesi sonrasında küresel enflasyonla birlikte konuta olan yoğun talep gayrimenkul fiyatlarını artırdı. Ülkemizde her yıl 850 bin konuta ihtiyaç varken 2 yılda 550 bin konut üretildi. Arzda yaşanan bu kısıntı talebe yoğun bir baskı yaptı ve bunun sonucunda da konut fiyatlarında girdi maliyetleriyle birlikte önemli bir artış oldu. Diğer taraftan geçtiğimiz yıl Rusya-Ukrayna savaşıyla ülkemizde özellikle güney sahillerinde önemli oranda yabancıya satış yapıldı.

Yabancıya yapılan satış oranı yüzde kaç?

Yabancılara konut satışları toplam satışlar içerisindeki oranı ortalama yüzde 4,5 civarında. Bu yıl bu oran ciddi bir şekilde yavaşladı. Bizim ülkemizdeki yabancıya satış oranı dünya ile kıyaslandığında oldukça düşük. Dünyada tüm ekonomiler doğrudan yatırımcı çekmeye çalışıyor. ABD, İngiltere, İspanya, Portekiz, Almanya, Yunanistan, Dubai, Tayland ve Hong Kong gibi birçok gelişmiş veya gelişmekte olan ekonomi doğrudan bir yatırım aracı olarak yabancıya satış yapıyor. Bu satışların çarpan etkisinin çok yüksek olduğunu düşünüyorum. Çünkü yabancıya satışla birlikte, insanların bu ülkede yaşamaya başlaması ve ihtiyaçlarını burada karşılamasının o ülkelerin ekonomilerine ciddi katkısı oluyor. Bizim ülkemizde de mütekabiliyet yasası çıktıktan sonra 90 farklı ülkeden yatırımcıya gayrimenkul satışı yaptık. Bunun net bir şekilde ülkemiz ekonomisinde de sadece ev almakla kalmadığını tüm ihtiyaçlarını burada karşılayan insanların önemli bir çarpan etkisi yarattığını deneyimledik. Bu artık dünya da bir yarış haline geldi. Her ülke birçok uluslararası fuarlara katılarak yabancıya satış oranını yükseltmeye çalışıyor.

Maliyet artışlarını nasıl yönetiyorsunuz?

Eskiden bütçeleri yılda bir kere yapardık şimdi ise 3 ayda bir bazen ayda bir bile yaptığımız olabiliyor. Maliyetler çok hızlı bir şekilde artıyor. Çimento ve inşaat demirinde bir yılda yüzde 100’lerde artış oldu. TÜİK’in açıkladığı 2022 enflasyon oranı yüzde 64,27. Pandemi döneminde tedarik zincirinin bozulması, hammadde fiyatlarının bundan dolayı artması ürüne ulaşmayı ve doğru insan kaynağını bulmayı zorlaştırdı. Dövizdeki hareketlenme ve enflasyonun artmasıyla fiyatlar katlanarak gitti. Yeni açıklanan 2023 enflasyon oranı yüzde 43,68’e kadar geriledi. Fakat hala iki nokta var: Gayrimenkul geliştiricileri olarak ortalama bir projeye başlayıp bitirmemiz 4 yıl sürüyor. Depremle birlikte insan kaynağı, ekipman ve malzeme tedariki gibi süreçlerde yaşanan sıkıntılar maliyetlerin üzerine enflasyonun dışında ayrıca bir baskı oluşturuyor. Biz maliyet hesaplarımızı elimizden geldiğince doğru yapıp, bütçemizi çok sık kontrol edip güncelleyip, fiyat dalgalanmalarını revize edip maliyetlerimizi hesaplayıp belli aralıklarla kontrol ediyoruz. Bu noktada maliyetler arttığı için konuta ulaşılabilirlik önemli bir diğer gündem olarak ortaya çıkıyor. İnsanların satın alma gücü azalıyor dolayısıyla bu da sektöre negatif yansıyor.

Yeni Evim kampanyası ve kamu bankalarının yeni düzenlemeleriyle insanların ev almalarını sağlayacak birtakım girişimler var. Bugün enflasyon karşısında uzun vadeli bir borçlanmayla insanlar hem ev sahibi olabilir hem öz sermayelerini koruyabilirler. Bu tür enflasyonist süreçler yatırımcı için her zaman bir fırsat barındırır. Yeni Evim kampanyasıyla birlikte bankalarında kredi faizlerinde yaptıkları iyileştirme sonucunda ciddi bir hareket oldu. Bizde özel bankalarla bir takım kredi anlaşmaları bu anlamda yaptık. Konuta olağanüstü bir ihtiyaç ve talep var. Tüketiciye doğru ödeme planı sunulduğu zaman, bütçesiyle uyumluysa çok hızlı karar verdiğini görüyoruz. Çünkü insanlar birikimlerini enflasyona karşı korumak için en güvenli yatırım aracına gayrimenkule yöneliyor. Deprem de bu işin katalizörü oldu. Çünkü bu süreçte birçok insan depreme dayanıklı sağlam binalara geçiş yapmak için de ev satın aldı.

Son 20 yılda markalı konut üreticileri çok büyük organizasyonlar haline geldi. Biz de Ege Yapı olarak, ileri teknoloji odaklı yönetim yaklaşımı, güçlü mühendislik anlayışı ve yenilikçi bakış açısıyla hayata geçirdiğimiz prestijli marka değeri yüksek projelerle sektörde fark yaratıyoruz.  Bugün sahada 3 bin 500 kişi, merkezde 113 kişi ve en güçlü kasımız olan mühendislik kadrosunda 400 kişilik dev bir istihdam kadrosuyla hizmet veriyoruz. Sağlam mühendislik vizyonu ile A sınıfı enerji belgeli sürdürülebilir yaşam alanları üreterek proje geliştirdiğimiz bölgelere değer katıyoruz. Biz hem geliştirici hem inşa eden hem de pazarlayıp satan bu işin tüm süreçlerini üstlenen bir şirketiz. Şu anda 360 derece hizmet veren bir şirket haline geldik.

Yurt dışı planınız var mı?

Yurt dışı planlarımız da var. Bu planlarımızı da 2023 yılı içerisinde hem Avrupa hem Amerika’da gerçekleştirme imkânımız var. Buralarda da gayrimenkul geliştirme fırsatları araştırıyoruz. Kısa zamanda buralarda da bir adım atacağımıza inanıyorum. Bizim bir de taahhüt, müteahhitlik grubumuz var. Müteahhitlik grubumuzda Avrupa, Azerbaycan ve Moskova’da ofislerimiz var. Türkiye’de de özel sektöre taahhüt yapıyoruz. Otel, ofis, tarihi eser restorasyonu gibi nitelikli binaların dönüşümü ya da inşasında görev alıyoruz. İlk olarak Türkiye’de İstanbul ve İzmir, sonrasında da burada birikmiş bilgimizi yurt dışına taşımak gibi bir düşüncemiz var.

Gelecek birkaç yılda şirketinizi nereye taşımak istiyorsunuz?

Şu an için İstanbul ve İzmir’in yanına belki Türkiye’den bir il daha katarız. Fırsatlara bakıyoruz ama henüz nihai bir karar vermedik. Muğla gelişen bir bölge. Orada fırsatlar olabilir. Akdeniz bölgesi ve kıyı kenarları da böyle. Yurt dışındaysa önümüzdeki 3 yılda en az 2 ülkede gayrimenkul projesi yapma hedefimiz var.

“ARSA ÜRETİMİ OLMADAN FİYATLARIN DÜŞMESİ MÜMKÜN DEĞİL”

Arsa büyükşehirlerde çok kısıtlı, böyle olduğu için de ciddi bir fiyat baskısı var. Dünyada arsanın geliştirilen projedeki payına baktığımızda yüzde 15-25 arasında olduğunu görüyoruz. Ancak Türkiye’de bu ortalama yüzde 50 civarında. İstanbul’da Bağdat Caddesi, Etiler, Beşiktaş gibi semtlerdeki paya baktığımızda bu oran yüzde 70’lere çıkıyor. Dolayısıyla, arsa üretimi olmadan fiyatların düşmesi mümkün değil. İstanbul’un en dış çeperinde bile arsa payı yüzde 35’in altına inmiyor.

Kentsel dönüşümle arsayı üretmemiz lazım bu birinci yol. İkincisi de orman ve tarım alanları dışındaki hazine arazilerinin kamu özel sektör iş birliğiyle ya da kamu tarafından özel sektöre yap-işlet-devret modeli ya da yap-kirala-devret modeliyle uzun vadeli ve kredilerin sübvansiyonlu olarak verilmesi de bir diğer yöntem olabilir.

“İNOVATİF GİRİŞİMCİ OLMAYA ÇALIŞIYORUZ”

Yaptığımız projelerin finansmanında yüzde 30 civarında öz kaynak, yaklaşık yüzde 40 kredi kullanıyoruz. Kalan yüzde 30’u da satışlardan elde ediyoruz. Biz firma olarak ayağımızı yorgana göre uzatmayı severiz. Şirketimizde kurumsal risk okuma departmanı bulunuyor. Bu departmanımızla sürekli olarak riskle ilgili bir şeyler üretiyoruz. İşlerin çok hızlı olduğu dönemlerde bazen yüzde 15-20 sermayeyle bile işleri döndürdüğümüz zamanlar oldu. 2017-2018 yılları gibi faizlerin yüksek, satışların düşük olduğu dönemlerde öz sermaye yüzde 50’lere kadar dayandı. Biz kuyumcu hassasiyeti ile lokasyon seçtiğimiz için, her lokasyonda proje yapmıyoruz. Bu sebeple de bizim projelerimizin her dönemde bir satış akışı vardır ki bunu bankacılar da söylüyor. Her zaman tüketiciye ulaşan inovatif girişimci olmaya çalışıyoruz.