DEPOYA MÜTHİŞ TALEP

Tuba İlze

[email protected]

TÜSİAD raporuna göre Marmara Bölgesi’nde depo doluluk oranı yüzde 95’e çıkarken Gebze ve Tuzla gibi bölgelerde kira fiyatları metrekare başına 2023 yılına göre yüzde 50 artarak 303 TL’yi aştı. Özellikle e-ticaret, gıda, tekstil ve sağlık sektörlerinde depo kapasitesinde yatırım artışı dikkat çekerken, 2027’ye kadar Türkiye genelinde toplam depo arzının 11,4 milyon m²’ye ulaşması bekleniyor. Marmara, Ege ve İç Anadolu bölgeleri yeni yatırımların merkezinde yer alırken enerji verimli ve akıllı depolar lojistik sektörünün geleceğini şekillendiriyor.

Türkiye’de depolama alanlarına olan talep, özellikle e-ticaret ve sanayi sektörlerindeki hızlı büyüme nedeniyle son dönemde önemli ölçüde arttı. Bu durum, mevcut depo kapasitesinin yetersiz kalmasına ve kiraların yükselmesine yol açıyor. Uzmanlar, mevcut depo kullanım oranlarındaki artışın devam etmesi halinde 2025 yılında depolama alanlarında kriz yaşanabileceği konusunda uyarıyor. TÜSİAD’ın “E-Ticaret Lojistiğinde Sorunlar ve Politika Önerileri” raporuna göre 2024 yılı itibarıyla İstanbul ve çevresindeki depo stok arzı yüzde 2,4 artışla 11 milyon 299 bin m²’ye ulaştı. Aynı dönemde depo kiralama işlemleri yüzde 361 gibi çarpıcı bir büyüme gösterdi. Rapora göre İstanbul ve çevresinde depo alanlarının doluluk oranı yüzde 95’e ulaştı. Dudullu bölgesinin tamamen dolu olduğu gözlemlenirken Tuzla ve Gebze gibi bölgelerde kiralar aylık m² başına 303 TL’yi aştı. 2023’e kıyasla yüzde 50’ye varan kira artışları, kaliteli depo arzının sınırlı olması ve yükselen inşaat maliyetlerinden kaynaklanıyor. E-ticaretin büyümesiyle birlikte Türkiye’deki depo arzının 2027 yılına kadar 11,4 milyon m²’ye ulaşması bekleniyor. İstanbul’un yanı sıra Gebze, Çerkezköy ve İzmir gibi stratejik bölgeler depo yatırımları için öne çıkıyor. 

ARSA MALİYETİ ARTTI

Cushman & Wakefield I TR International İcra Kurulu Üyesi Nesil Aybar, depo yatırımlarına ilişkin taleplerin en yoğun İstanbul’da gözlemlendiğini belirterek, “Anadolu Yakası’nda Gebze ve Tuzla, Avrupa tarafındaysa Hadımköy ve Esenyurt bölgelerinde yoğun bir talep söz konusu. Ancak bu bölgelerdeki arz sınırlı olduğundan talebe yanıt vermekte zorlanıyoruz. Bu durum fiyatların döviz bazında artmaya devam etmesine neden oluyor” diyor. Aybar, İstanbul’un çevresindeki Tekirdağ, Kırklareli, İzmit ve Yalova gibi illerin depo yatırımları için alternatif büyüme alanları olarak öne çıktığını söylüyor. Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Korhan Can, Türkiye’de depo ihtiyacının ancak yüzde 35’inin karşılanabildiğini vurguluyor. Özellikle artan ithalat hacmi nedeniyle antrepo ve lojistik merkezlerine olan talebin hızla büyüdüğünü belirten Can, “Finansmana erişimde yaşanan zorluklar ve yatırımın geri dönüşünün uzaması talebin karşılanamamasına neden oluyor” diyor. Lojistik şirketlerinin yatırımlarını ancak uzun vadeli kira anlaşmalarıyla gerçekleştirebildiklerini aktararak şöyle devam ediyor: “OSB’lerde depo yatırımlarına yönelik kısıtlamalar Bursa gibi sanayi merkezlerinde yatırımı zorlaştırıyor. Bu nedenle yatırımcılar, İzmir ve Ankara gibi alternatif bölgelere yönelmeye başladı. Türkiye’nin küresel lojistik merkezi olma hedefi doğrultusunda Amazon ve FedEx gibi uluslararası şirketlerin Türkiye’ye depo ve lojistik merkezi kurmaları sektördeki talebi artırdı.” 

CİDDİ SIKIŞIKLIK 

Üreticiler yeterli depolama alanı bulamadıkları için üretim kapasitesini kısmak zorunda kalıyor. Depo yetersizliği, şirketlerin maliyetlerini artırırken tedarik zincirlerinde aksamalara yol açıyor. UTİKAD Karayolu Çalışma Grubu Başkanı Cumhur Erzurumluoğlu, Türkiye’nin stratejik konumu ve küresel ticaret akışındaki rolünün depo yatırımlarını doğrudan etkilediğini belirtiyor. 2023’ün ikinci yarısında yaşanan kur artışlarının özellikle kimyasal hammadde ve gıda ithalatı yapan şirketleri stok yapmaya yönelttiğini ifade eden Erzurumluoğlu, bu durumun 2024’ün ikinci çeyreğine kadar depolama alanlarında tam doluluğa neden olduğunu açıklıyor. Erzurumluoğlu, “Şirketler, gelecekteki maliyet artışlarını öngörerek ihtiyacın ötesinde ithalat yaptı. Bu, depolama alanlarında ciddi bir sıkışıklığa yol açtı. O dönemde depo bulmak neredeyse imkansız hale gelmişti. Bugün itibarıyla serbest depoların doluluk oranı, talebi karşılayacak seviyeye geriledi. Ancak bu dengesizlik, bölgesel olarak depo kiralarında yüzde 20 ila 35 arasında fiyat artışına yol açtı” diye konuşuyor. Erzurumluoğlu, liman şehirlerinde lojistik ve tedarik zinciri şirketlerinin artan talebi karşılamak için büyük ölçekli depo projeleri başlattığını ifade ediyor ve “Özellikle lojistik şirketleri, uçtan uca hizmet sunma hedefiyle portföylerine depolama çözümleri ekliyor. Bu yatırımlar hem mevcut kapasiteleri artırıyor hem yeni lojistik merkezlerinin inşasına olanak tanıyor. Depo yatırımlarında dijitalleşme ve otomasyon stok yönetimini optimize ediyor ve operasyonel maliyetleri düşürüyor” diyor. 

LOJİSTİK HAREKETE GEÇTİ

Lojistik sektörü ise e-ticaretin büyümesiyle birlikte depo yatırımlarında yeni bir döneme girdi. Stratejik bölgelerde pek çok yeni yatırım dikkat çekiyor. Horoz Lojistik Yurtiçi Lojistik Grup Başkanı Birol Zengin, “2024’te Tuzla’daki tesisimize ek olarak Çerkezköy’de tam otomasyonlu e-ticaret çözümleri sunan bir lojistik üssü devreye aldık. 2025’te Gebze’de yeni bir depo yatırımı gerçekleştireceğiz” ifadelerini kullanıyor. Marmara, Ege ve İç Anadolu bölgelerinin lojistik yatırımlarında ön planda olduğunu vurgulayan Zengin, aynı gün teslimat ve hızlı dağıtım hizmetleri için şehir merkezlerine yakın alanlarda yatırım yapmayı sürdüreceklerini belirtiyor ve “Gaziantep, Adana, Hatay ve Mersin gibi Orta Doğu pazarına yakın bölgeler de dikkat çekiyor” diyor. Depolama alanlarını artırmayı hedeflediklerini söyleyen Eyüp Lojistik Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Bartık, “İstanbul ve Gaziantep’te toplam 250 bin m²’lik depo alanımız mevcut. Gayrimenkul yatırımlarımızı 2022 yılında kurulan Intro Gayrimenkul aracılığıyla gerçekleştiriyoruz. İlk büyük yatırımımızı İstanbul Çatalca’da yapıyoruz. Bu bölgedeki 40 bin m²’lik arazimize 550 milyon TL değerinde yatırım yaptık. 800 milyon TL daha yatırım yapmayı planlıyoruz” diyor. 2025’te halka arz planı bulunduğunu ve ihtiyaç halinde 25 milyon m² depolama alanı inşa edebileceklerini ekliyor. 

YENİLİKÇİ YATIRIMLAR

Globelink Ünimar Depolama ve Yurtiçi Dağıtım Direktörü Volkan Yalçın, modern depo tesisleri kurmanın ve mevcut tesisleri dijitalleştirmenin öncelikli hedefleri arasında yer aldığını söyleyerek “2023 sonunda Tuzla’da yeni bir depo açtık ve kısa sürede doluluk oranına ulaştık. Şu anda İstanbul ve Anadolu Yakası’nda daha büyük depolama alanları için yatırım planlarımız devam ediyor. Kocaeli-Düzce hattı, Karadeniz ve Doğu Anadolu bölgelerinde depo yatırımları için potansiyel görüyoruz” diyor. Poliport Genel Müdürü Selçuk Denizhan, son beş yılda ticaretin kurallarının değiştiğini belirterek Marmara bölgesinin kimya sektörü ihracatında kritik bir noktada olduğunu belirtiyor ve “5,5 milyon dolarlık modernizasyon yatırımıyla 50 metreküp kapasiteli tank renovasyonunu tamamladık ve uzun vadede sıvı yük kapasitesini 436 bin metreküpe çıkarmayı hedefliyoruz” diyor. Obdan Sistem Genel Müdürü Arkın Obdan, Avrupa’da ortaya çıkan savaş ortamının transit ticaret rotalarını değiştirdiğini vurguluyor. “Akviran bölgesinde inşasına başladığımız depo, 20 bin m² büyüklüğünde ve 25 bin palet kapasiteli olacak. Kendi elektriğini ve suyunu üretecek olan bu depo, 100 m³ hacminde 20 dondurucu oda, 500 palet kapasiteli +2/8 derece soğuk oda ve 1.500 palet kapasiteli 15/25 yatıderece ısı kontrollü odalarıyla hizmet verecek. Projemizi 2026 yılı sonuna kadar devreye almayı planlıyoruz” ifadesinde bulunarak yatırım planlarının Erenköy, Derince ve Dilovası bölgelerine yoğunlaştığını sözlerine ekliyor. 

TÜRKİYE GENELİNE YAYILIYOR

Talay Logistics’in kontrat lojistiği hizmetleri kapsamında toplamda 30 bin metrekare kapalı ve 75 bin metrekare açık depolama alanına sahip olduğunu ifade eden Talay Logistics Kontrat Lojistiği Genel Müdürü Ayhan Türkmen, “İstanbul’un Avrupa Yakası’nda ve Anadolu Yakası’nda yeni antrepo ve serbest depolama alanları açmak üzere çalışmalar yapıyoruz. Böylece kapalı alan depolama kapasitemizi önümüzdeki 2 yıl içinde 150 bin metrekareye çıkarmayı hedefliyoruz” diyor. Depo yatırımlarının genellikle organize sanayi bölgeleri, limanlar ve ana ulaşım arterlerine yakın stratejik lokasyonlarda yoğunlaştığını aktaran Akca Lojistik Genel Müdürü Enes Akça, faaliyetlerinin Marmara Bölgesi’nde yoğunlaştığını ancak birçok şehirde depo yatırımları yaptıklarını belirtiyor. İstanbul’da şehir içi dağıtım için daha küçük ölçekli tesisler açtıklarını ve bu stratejik yatırımları sürdürdüklerini dile getiriyor. “Gebze Pelitli’de faaliyete geçirmek üzere olduğumuz, toplamda 30 bin palet kapasiteli, yarısı iklimlendirilmiş alandan oluşan yeni tesisimizle Türkiye genelindeki depolama alanımızı 400 bin metrekareye çıkarıyoruz” diyerek teknolojiyi lojistik süreçlerine entegre etmeye odaklandıklarını da sözlerine ekliyor. Perakende sektörü de Kayseri, Konya, Gaziantep ve Eskişehir gibi şehirlerde yeni lojistik üslerini devreye sokarak depolama kapasitesinde ciddi bir artış hedefliyor. Örneğin geçtiğimiz aylarda lojistik altyapısını güçlendirmek adına önemli bir adım atan Gratis İstanbul’daki lojistik merkezine ek olarak Adana’da ikinci bir lojistik merkezinin temelini attı. 56 bin 500 m² kapalı alana sahip olacak ve 100 milyon dolarlık yatırımla hayata geçirilecek lojistik merkezi 2025 sonunda hizmete girecek. 

ESNEK ÇÖZÜMLER 

E-ticaretin hızla büyümesi ve sanayi faaliyetlerinin artması da lojistik sektöründe büyük dönüşümleri beraberinde getiriyor. Amazon Türkiye Operasyonlar Genel Müdürü Deniz Rekkali, hızlı ve güvenilir teslimatın e-ticaret sektöründe müşteri deneyimini doğrudan etkilediğini belirtiyor. Rekkali, Amazon Türkiye’nin Tuzla’da 100 milyon doları aşan bir yatırımla 61 bin metrekare alana yayılan lojistik merkezini faaliyete geçirdiğini söylüyor. İstanbul ve Ankara’da üçüncü taraf iş ortakları aracılığıyla faaliyetlerini sürdüren üç lojistik merkezi daha bulunduğunu belirten Rekkali, tüm yatırımlarda sürdürülebilirliğin öncelikli konu olduğunu vurguluyor. Boyner Büyük Mağazacılık Lojistik Genel Müdür Yardımcısı Anıl Haşimoğlu, “Lojistik süreçlerimizi gelecekteki büyüme vizyonumuza uygun şekilde planlıyoruz” diyor. Beş yıldır Gebze’de özel tasarlanmış bir depo kullandıklarını belirten Haşimoğlu, “Bu depo, üçüncü parti hizmet sağlayıcılarına bağlı olmadan tamamen bizim kontrolümüzde. Omni-stok yönetimiyle esneklik sağlıyor” diyor. Boyner’in Aksaray’da, mağaza stantları ve outlet stoklar için destek deposu bulunuyor. 

BÜYÜK ÖLÇEKLİ YATIRIMLAR

Eksim Gıda Grubu Başkanı ve Eksun Gıda Genel Müdürü Ahmet Demir, Konya’daki un fabrikalarında 12 adet 90 tonluk un silosu yatırımıyla hammadde tedarik süreçlerini daha verimli hale getirdiklerini belirtiyor. Bu sayede depolama kapasitelerini artırdıklarını ifade ediyor. Lisanslı depoculukta stratejik yatırımlara devam ettiklerini söyleyen Demir, Babaeski Lisanslı Depoculuk’u bünyelerine kattıklarını ve ileri teknoloji çözümlerle verimlilik sağladıklarını vurguluyor. Sinangil markasıyla endüstriyel un pazarında aylık 20 bin tonluk satış kapasitesine sahip olduklarını belirterek, “Konya ve Tekirdağ’daki fabrikalarımız buğday havzasında yer alıyor; yüksek stoklama kapasitemizle rekabetçi fiyat ve sabit kalite avantajı sağlıyoruz” diyor. Metro Türkiye CFO’su Aslı Aracıoğlu ise mağazalarını satış alanı olmanın yanı sıra depo ve dağıtım merkezi olarak kullandıklarını, geniş m²’lere sahip mağazaların depolama ve lojistik süreçlerinde avantaj sağladığını belirtiyor. Aracıoğlu, 2023’te İzmir, Alanya ve Bodrum’daki sevkiyat depolarında yüzde 50’den fazla kapasite artışı yaptıklarını ve kasımda Ankara Mamak mağaza deposunu 40 milyon TL yatırımla 3.080 m²’ye çıkardıklarını ifade ediyor. Ayrıca, Bayrampaşa ve Pendik’teki depoların yenileme ve genişletme çalışmalarının sürdüğünü ekliyor. 

DEPOLAR GENİŞLİYOR 

Lojistik süreçlerini optimize etmek ve büyüme hedeflerine ulaşmak isteyen perakendeciler, depo yatırımlarına hız kesmeden devam ediyor. Ayakkabı Dünyası CFO’su Aykut Korkmaz, Ankara Kazan bölgesinde 2.500 m²’lik yeni bir depo yatırımı yaptıklarını belirtiyor. “Bu yatırım, lojistik süreçlerimizi iyileştirmenin yanı sıra çalışanlarımız için daha modern bir çalışma ortamı sağladı” diyor. Büyük şehirlerdeki yüksek kiralama maliyetleri ve outsource süreçlerdeki kontrol zorluklarının kendi depolarını kurma kararını etkilediğini ekliyor. Jimmy Key Ürün Yönetimi ve Süreç İyileştirme Direktörü Erhan Çiçek ise 2023 yılında depo kapasitelerini iki katına çıkardıklarını, 2024’te RFID teknolojisi için 1,2 milyon Euro yatırım yaptıklarını ve son iki yılda İzmir’deki depoya 5 milyon TL yatırım gerçekleştirdiklerini belirtiyor. Çiçek, 2025 itibarıyla mevcut kapasiteyi 5 katına çıkaracak bir depo inşa etmeye hazırlandıklarını ifade ediyor. 

GELECEĞE HAZIRLIK 

Index Grup Şirketleri Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Bilecik, lojistik altyapılarına 2024 itibarıyla önemli bir yatırım yaptıklarını belirtiyor. Bilecik, 2025’te faaliyete geçmesi planlanan yeni jenerasyon akıllı lojistik merkezlerinin, teknoloji ürünlerine erişimi kolaylaştıracağını söylüyor. 17 milyon dolarlık yatırımla arazi satın aldıklarını ve merkezin 62 bin m² kapalı alana sahip olacağını aktaran Bilecik, projenin 18 ay içinde tamamlanmasının hedeflendiğini belirtiyor. Arzum Teknoloji, Ürün ve Tedarik Zincirinden Sorumlu Kıdemli Genel Müdür Yardımcısı Arif Emre Ünal, depolama ve dağıtım hizmetlerini 3PL şirketlerinden karşıladıklarını belirtiyor ve bu sayede öz kaynaklarını depo yatırımlarında kullanmadıklarını vurguluyor. Gebze’deki 60 bin m²’lik, 3 katlı tesisin operasyonel ihtiyaçları eksiksiz karşıladığını da ekliyor. Groupe SEB Türkiye Operasyon Direktörü Öznur Afacan, Gebze’nin merkezi bir depo noktası haline geldiğini belirtiyor. Afacan, yeni yatırımlarda enerji verimliliğini artıran sistemlerin ve dijitalleşmenin önceliklendirildiğini anlatıyor.