Ticaret, Sanayiden Önemsiz Mi?

Zorlu, Ülker, Eczacıbaşı, Tahincioğlu gibi sanayici gelenekten gelen ailelerin gayrimenkul yatırımları tartışmaları başlattı. Aslında bu tartışmalar Türkiye’nin yeni bir döneme geçtiğinin de bir göstergesi. Artık Türkiye’de kâr merkezleri değişiyor, iş adamları portföylerini bu gelişmeye göre yeniliyor. 2000’lerle birlikte gözle görünür hale gelen bu değişim başta gayrimenkul ve perakende olmak üzere, sağlık, finans gibi hizmet sektörlerine ciddi bir kayışı beraberinde getiriyor. Son 5 yılda Türkiye’ye gelen 29 milyar dolar doğrudan yabancı sermayenin yüzde 86’sının hizmet sektörüne yatırım yapması da sanayiden hizmete olan göçü daha anlamlı kılıyor. Uzmanlar, uzun vadede hizmetteki büyümenin sanayiden daha hızlı olacağını tahmin ediyor.

"Türkiye arsaya yatırımla değil, ancak sanayi yatırımlarıyla daha ileri gider. Refah gayrimenkulden değil, sanayiden gelir. Sanayide küresel oyuncu olmayı düşünmek zorundayız. Aksi taktirde dünyanın büyük oyuncuları bizi gelir yutar." Borusan Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Kocabıyık’ın bu sözleri tartışmaları başlattı.

Banat’ın sahibi, İstanbul’un ilk plazası Beytem’i inşa eden 87 yaşındaki Zühtü Şenyuva, “Sayın Zorlu 800 milyon dolara böyle bir arazi aldı. Şimdi bundan servet kazanacak. Sanayiden hiçbir şey kazanılmaz. Faizler çok yüksek. Sanayicilik kolay iş değil. Sanayiciler büyük para kazanmıyor. Arazi alan-satan, inşaat yapan kazanıyor” diyerek tartışmaya katıldı.

Ekonomist-köşe yazarı Güngör Uras, Koç Holding’in İzocam, Döktaş, Birleşik Oksijen Sanayi ve Demirdöküm olmak üzere 4 fabrikayı 700 milyon dolara sattığını ancak, Zorlu’nun bir arsaya 800 milyon dolar verdiğine atıfta bulunarak “4 fabrika 700, 1 arsa 800 milyon dolar” başlığıyla bir köşe yazısı kaleme aldı. Yazısında ise yerli sermaye gruplarının geleceği parlak da olsa, fiyatı makul de olsa sanayi şirketi almak yerine daha yüksek ödemeleri yaparak gayrimenkul satın aldığına dikkat çekti.

Gerçek şu ki; yabancıların 2006 sonu itibariyle 4 milyar dolar yatırdığı gayrimenkul pazarına 2000’li yıllarla birlikte Türk sanayicileri de ilgi göstermeye başladı. Ancak, bu ilgi sadece gayrimenkule değil. Türkiye’de perakende, turizm gibi sektörlerin yer aldığı ticarete, modern adıyla hizmete hızlı bir kayış yaşanıyor. Bu sektörlerin 2001-2006 arasındaki büyüme performansı incelendiğinde de hızlı büyüme rakamları hizmet, perakende ve inşaat sektörünün cazibesini ortaya koyuyor.

Sanayici Nereye Göçüyor?
Aslında sanayi mi, hizmet sektörü mü tartışmasının fitilini Zorlu’nun, Karayolları arazisine 800 milyon dolar vermesi ateşledi. Ancak, Zorlu dışında gayrimenkule ilgi duyan başka sanayiciler de var.

Bunlardan biri de Ülker. 2005’te Sağlam Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adında bir şirket kuran grup, yatırım yapmak için alışveriş merkezi, residence, konut gibi alanları inceliyor.

İnşaat sektörüne giren bir diğer sanayici ise Tahincioğlu Ailesi. Aslında Tahincioğlu ailesinin bu alandaki tecrübesi 1980’lere dayanıyor. Ancak, grubun sanayici kimliği bugüne kadar hep ön plandaydı. Kent Gıda’nın İngiliz Cadbury’ye satışından sonra elde edilen gelirin önemli bir bölümünü gayrimenkulde değerlendiren aile, 5 yıl içinde gayrimenkul projelerine 500 milyon dolar yatırmayı planlıyor.
Sanayicilerin bir diğer ilgi alanı da perakende oldu. Sarar, Zorlu gibi imalatçı aileler üretimlerine devam ederken bir yandan da kendi mağazalarıyla perakende de büyümeyi sürdürüyor. Hatta bu aileler yurtdışında da mağazalar açıyor.

İlginin bir diğer alanı ise alışveriş merkezi, residence gibi unsurları bir arada bulunduran kompleksler oluşturuyor. Bunun son örneği ise Türkiye’nin önemli sanayicilerinden olan Eczacıbaşı Grubu’nun yapıp hizmete açtığı Kanyon oldu.

Hizmet Sektörü Cazip
Sanayicilerin gayrimenkul, perakende gibi ticaret dallarına olan ilgisini anlamak için büyüme oranlarına bakmak gerekiyor. TÜİK’e göre, imalat sanayi 2006’da yüzde 7,4 büyüdü. Oysa inşaat aynı dönemde 19,4 oranında bir gelişme kaydetti. Ancak, ilgiyi sadece bu rakamla açıklamak doğru değil. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin “Gayrimenkul Sektörü ve İstanbul İçin Öngörüler” raporuna göre, 2006-2015 arasındaki İstanbul’un konut ihtiyacı 6 milyon civarında. Türkiye genelinde bulunan 5,2 milyon inşaat izinsiz ve asgari standartlara uymuyor. Bunların 1 milyon 560 bini 10 yıl içinde kentsel dönüşümle yenilenecek.

Ayrıca, 2015’e kadar sabit fiyatlarla mortgage piyasasının 100 milyar dolara ulaşması bekleniyor. Yabancı yatırım miktarının ise 2007 sonunda 6-10 milyar dolara ulaşacağı düşünülüyor. İşte iş adamlarını da bu rakamlar cezbediyor.

Perakende de durum farklı değil. Planet Retail’e göre perakendenin toplam cirosu 136,9 milyar dolar. Bu rakam 2010’a kadar 199 milyar dolara ulaşacak. Organize perakendecilerin bu cirodan alacağı pay ise artacak. Diğer taraftan alışveriş merkezlerinin sayısı 135’e ulaştı. 67’si ise inşaat halinde. Alışveriş merkezi sayısının artması ile hem ticari gayrimenkul piyasası hem perakende büyüyor. Alışveriş merkezi olmayan 50’den fazla il olduğu düşünülürse burada da önemli bir gelişme bekleniyor.

Varlık Değeri De Etkili
Varlık değerlerinin artmasının da bu ilgiyi körüklediği düşünülüyor. Bu konudaki en çarpıcı yorum ise Milliyet Gazetesi köşe yazarı Güngör Uras tarafından yapıldı. Uras’ın köşesindeki değerlendirmesi şöyleydi:

“Şimdilerde arsalar, fabrikalardan daha yüksek fiyata alıcı buluyor. Parası olan sanayicilerimiz ucuz fabrika alacak yerde pahalı arsa almayı tercih ediyor. Türkiye’de varlıkların değeri arttı, ama özellikle iki sektörde. Gayrimenkul ve bankacılık-finans sektöründe varlık fiyatlarındaki artış dolayısıyla bu iki sektöre ilgi var. Sanayi sektöründe ise varlık fiyatları olağan çizgide kaldı.”

Gazeteci Ege Cansen de köşesinde bu konuya dikkat çekenlerden. Dünyadaki milli servetin dünyadaki milli gelirden daha hızlı artacağını söyleyen Cansen, esas kârların ise gelir artışından değil, varlık fiyatlarının artışından sağlanacağını köşesinde yazdı.

Varlıkların fiyatlarını artıran en önemli faktörün talep artışı olduğunu söyleyen Mesa Şirketler
Topluluğu Üst Kurul Üyesi Atila Şenol, “Politik ve ekonomik istikrar, uluslararası likidite bolluğu, pek çok fonun verimli yatırım alanı aradığı bu dönemde ülkemizdeki varlıklara önemli bir talep yarattı” diyor.

Artık Sanayi Popüler Değil
Türkiye İhracatçılar Meclisi Başkanı Oğuz Satıcı, sanayicilerin gayrimenkul yatırımlarını sanayinin popülerliğini yitirmesi olarak değerlendirmemek gerektiğini söylüyor. Sanayiden elde edilen birikimlerin bir kısmının yeni gelişen emlak, hizmet, turizm-ticaret gibi alanlarda yatırıma kanalize olduğunu söyleyen Satıcı, “Bu sektörlerin hepsi birbirini büyütecek, geliştirecek sektörlerdir.Yani piyasa gelişiyor, tamamlanıyor” diye konuşuyor.

TOBB Başkanı Rifat Hisarcıklıoğlu ise sanayicideki bu eğilimi sermayenin verimli alanlara kayması şeklinde yorumluyor. Rifat Hisarcıklıoğlu şöyle devam ediyor:

“Eğer bir işte kâr yoksa o işe yatırım yapmak hem mikro anlamda işletme zararıdır hem makro anlamda milli kaynakların israfı demektir. Farklı alanlara yatırım yaparak risklerin dağıtılması da mantıklı bir girişimdir. Bugün gayrimenkul alanında büyük bir yatırım açığı var. Dolayısıyla yatırımların bu alana kayması normal. Üstelik artan gayrimenkul yatırımları, nihayetinde çimento, seramik, demir-çelik, mobilya, beyaz eşya ve ofis araçları gibi sanayi ürünlerine olan talebi de artıracaktır.”

Sanayide Maliyetler Bıktırıyor
TOBB Başkanı Rifat Hisarcıklıoğlu, sanayideki yatırım ortamını da önemli bir engel olarak gösteriyor. Ona göre, son 5 yılda gelen 29 milyar dolar doğrudan yabancı sermayenin yüzde 86’sının hizmetler sektörüne gelmesinin nedeni de ülkemizde iş ve yatırım ortamında karşılaşılan sıkıntılar. Hisarcıklıoğlu değerlendirmesine şöyle devam ediyor:

“Hala yatırım ortamını iyileştirici düzenlemeleri tamamlamadık. İstihdam, enerji, haberleşme, ulaşım gibi en yüksek üretim maliyetleri hala bizde. Üstelik bu yüksek maliyetlerin önemli bir kısmı, aslında kamu idaresindeki verimsiz ve israfçı yapıların finansmanından kaynaklanıyor. Kayıtdışı ile mücadelede kayda değer bir gelişme sağlanamadı. Şirketlerin finansmana erişimindeki sıkıntılar da devam ediyor. Yani, bir anlamda eksik bıraktığımız ev ödevlerimiz yüzünden sanayi yatırımlarının önünü kendimiz tıkıyoruz.”

Hisarcıklıoğlu bir başka etken olarak ise yatırım sürelerini gösteriyor. Ona göre sanayi yatırımları genel olarak inşaat, gayrimenkul gibi hizmet sektörüne göre uzun bir yatırım süreci ve daha fazla sermaye gerektiriyor.

Hizmette Yatırım Süresi Kısa
İnşaat sektörüne olan ilginin arkasında yatırımın geri dönüş süresinin günümüz ortamında kısalmış olmasının payı da var. İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, konut için şu hesaplamayı yapıyor: “100 kişiye istihdam yaratabilmek için arsa bedeliyle birlikte 10 milyon dolarlık bir proje gerekiyor. 1,5 yıl inşaat, toplamda 3 yılda yatırım geri döner.” Hisarcıklıoğlu’nun da dikkat çektiği gibi inşaatta yatırımın geri dönüşü oldukça kısa.

Bankacılıkta ise 100 kişiye istihdam yaratmak için 3 milyon 750 bin dolar gibi bir yatırıma ihtiyaç duyuluyor. Bu yatırımın geri dönüşü ise 2 yıl sürüyor.

Elektronik perakendeciliğinde ise 100 kişilik bir istihdam için 3 mağaza açmak ve 5 milyon Euro’ya yakın bir yatırım yapmak gerekiyor. Yatırımın dönüşü ise 3-5 yıl içersinde oluşuyor.

Oysa sanayide ise yatırımın geri dönüş süreleri oldukça uzun. Üstelik yatırımdan sonra üreteceğiniz ürünler için müşteri ve pazar aramak için göstereceğiniz çaba da çabası.

Kibar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ali Kibar, otomotiv için yaptığı hesaba göre, 100 kişilik bir istihdam için yaklaşık 15 milyon dolar bir yatırım gerekiyor. Yatırımın 1,5 yıl sürdüğü düşünülürse kâra geçiş süresi ise yaklaşık 4-5 yıl alıyor. Bunun dışında ana kimya sanayinde yatırımın geri dönüşü 10-15 yıla kadar çıkarken demir çelikte süre 8-10 yıl.

Batılı Sanayici Ne Yapıyor?
Gelişmiş ülkelerde imalatın payı ülke ekonomileri içinde azalırken hizmet yükselişini sürdürüyor. 2006’da Avrupa ülkelerinde hizmetin ekonomi içindeki payı yüzde 70’in üzerine çıkmış durumda. İngiltere’de bu oran yüzde 80’in de üzerinde.

Deloitte Türkiye Stratejik Planlama, İş Geliştirme ve Pazarlama Ortağı M. Sait Gözüm, “Gelişmiş ekonomilerde hizmetin, özellikle de bilgi teknolojilerinin ağırlıklı bir şekilde kullanıldığı hizmetlerin payı yükseliyor” diye konuşuyor. Buralardaki üretim ise gelişmekte olan ülkelere kayıyor. Gözüm, bu gelişmeyi tarımdan sanayiye ve nihayet sanayiden hizmet sektörüne geçişin yaşandığı bir süreç olarak tanımlıyor. Türkiye’de de hizmet sektörünün öne çıkacağını ve uzun vadede Türkiye’de de Avrupa’dakine benzer bir eğilimi kaçınılmaz olduğunu düşünüyor ve geleceğe ilişkin beklentilerini şöyle anlatıyor: “En azından AB üyesi olmak ve kişi başına gelirini AB düzeylerine çekmek isteyen, rekabetçi bir Türkiye’nin bu hedeflerine ulaşabilmesi için daha fazla bilgiye dayanan süreçlere ağırlık vermesi gerekiyor. Türkiye’nin gelişme sürecinde sanayiye ve hizmet sektörüne yapılan yatırımların sürmesini, ancak hizmet sektöründeki büyümenin daha hızlı gerçekleşmesini bekliyoruz.”

Ahmet Zorlu/Zorlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı

“Riski Dağıtmak İçin Yeni Sektörlere Giriyoruz”

Ağırlığımız Sanayide Olacak
Zorlu Grubu olarak en büyük ağırlığımız bugün olduğu gibi yarın da sanayide olacaktır. Çok kısa bir süre önce Manisa Vestel City’de 5 yeni fabrika açmış olmamız da bunun en büyük göstergesidir. 600 bin metrekarelik bir alanda kurulu Vestel City, Avrupa’nın en büyük, dünyanın ikinci büyük endüstri kompleksidir. Aynı zamanda Avrupa’nın ilk ve tek dizüstü bilgisayar üretim üssüdür. Tekstil grubumuz ise entegre tesisleri ile dünyanın üçüncü, Avrupa’nın ise birinci en büyük üretim grubudur.

Sanayide İddiamız Sürüyor
Sanayideki iddiamızı küçültmemiz söz konusu olamaz. Tekstil, beyaz eşya, elektronik ve enerji gibi bulunduğumuz alanlarda atılımlarımız sürecek. Tecrübe kazandığımız sektörlerde varlığımızı sürdürürken, yeni alanlara girmemizin başlıca nedeni ise risk faktörünü dağıtmak. Finanstan çıkma kararı ile birlikte DenizBank’ın satışını gerçekleştirdik. Buradan elde ettiğimiz geliri yine Türkiye’ye katmadeğer üretebileceğimiz bir sektörde değerlendirmek istedik ve gayrimenkule girdik.

Gayrimenkul Küçümsenmemeli
Gayrimenkule girmemiz diğer sektörlerdeki faaliyetlerimizi de güçlendirecek. Burada da diğer sektörlerde olduğu gibi büyük işlerde var olmayı seçtik. Bu doğrultuda Zincirlikuyu’daki Karayolları’na ait arazi ihalesini kazandık. Burada çevreye maksimum özen göstererek, katma değer kazandıracak bir proje tasarlıyoruz. Gayrimenkul, bütün ekonomiyi etkileyen ve istihdam sağlayan çok önemli bir sektör. Örneğin Karayolları arsasında gerçekleştireceğimiz proje en az bin kişilik istihdam sağlayacak. Bu nedenle ülke ekonomisine katkısı açısından küçümsenmemesi gereken bir sektör olduğunu düşünüyorum.

Tuncay Özilhan/Anadolu Grubu İcra Kurulu Başkanı

“Her Şey Üretimdir, Dar Çerçeveden Bakmamalıyız”

Üretimin Önemini Biliyorum
İş hayatı devamlı değişime uğruyor ve konjoktüre çok bağlı. İnsanların ihtiyaçları devamlı değişiyor, bunları yakından takip etmek gerekiyor. Ben, üretimin önemini çok iyi bilen ve ülkenin kalkınmasına çok önemli katkı sağladığına inanan biriyim. İnşaat, konut, alışveriş merkezi dediğiniz zaman bu sektörler istihdama çok katkı sağlıyor. Üretimi artırıyor, yeni iş imkanları ortaya çıkarıyor. Enerji, liman işletmesi, havaalanı işletmesi gibi diğer sektörler de aynı şekilde büyük istihdam sağlıyor. Yabana atmamak gerekiyor.

Birbirini Tetikleyen Bir Düzen
Türkiye'nin milli geliri arttıkça, tüketim artacak, üretimleri artırma gereği ortaya çıkacak ve kapasiteler tam kullanılınca yeni üretim merkezleri devreye girecektir. Bunlar hep birbirini tetikleyen bir düzendir.Örneğin, McDonald's dediğiniz zaman, direk 2 bin 500 kişi çalıştıran ve satışlarının yüzde 98'i yerli üretim olan, büyüdükçe, geliştikçe daha fazla ete, patatese, ekmeğe ihtiyaç duyulan bir yapı demektir. Bu da kapasitelerin tevsisi demektir. Samsung, dünyanın teknolojide en ileri şirketlerinden biridir ve daha sonra üretime dönüşebilir.

Çabamız Milli Geliri Artırmak İçin
Bütün çabamız 5 bin dolar olan milli geliri, on bin dolara çıkarmaktır. Bu yeni yatırımları tetikleyecek, kullanılan kapasiteler de yatırımları artıracak. Bu adımlar sermaye birikimini sağlayacak. Turizmde yaşanan gelişme diğer sektörlerde de yaşanacak. Örneğin turizm hizmet mi? Hayır, arkasında kırk sektöre ihtiyaç duyulan bir sektördür. Her şey üretimdir, onun için dar çerceveden bakmamak gerekir diye düşünüyorum.

Atila Şenol/Mesa Şirketler Topluluğu Üst Kurul Üyesi

“Sanayicilerin Yatırımlarını Kayış Olarak Görmüyorum”

Yeni Alanlara Giriyorlar
Son 2-3 senelik dönemde sanayici, bankacı, tekstilci gibi bazı kuruluşların gayrimenkul sektörüne de yatırım yaptığını görüyoruz. Bu gelişmeyi bir kayış olarak düşünmüyorum. Bu kuruluşların esas işlerine devam etmekle beraber birikimlerini konjoktürel gelişmeye bağlı olarak verimli, başarabileceklerine inandıkları ve talebin yüksek olacağını düşündükleri yeni alanlara girmeleri şeklinde değerlendiriyorum.

İstanbul’a İlgi Artıyor
Gayrimenkul, özellikle İstanbul’da önemli bir gelişme gösterdi ve gösterecek. Nüfus artışı, göç, kentli nüfus artışı, güvenli konut arayışı, konut kredileri gibi faktörler gayrimenkulü hareketlendirdi. Tüketim artışı ve değişim alışveriş merkezlerinin cazibesini arttırdı. İstanbul’un uluslararası finans, ticaret, turizm merkezi olma vizyonu da yabancı yatırımcıları çekiyor. Dolayısıyla her türlü gayrimenkule de talep var. Konut, alışveriş merkezi, iş merkezi ve oteller gibi farklı alanlarda bu açıkça görülüyor. İş adamlarımızın bu gelişmeyi değerlendirerek bu alanlarda da yatırım yapmalarını doğru buluyorum.

Merkezde Arsa Bitiyor
Talebe karşı arsa yetersizliği arz talep dengesini karşılayamıyor. Merkezi yerlerdeki arsa alanı kısıtlı ve bitmek üzere. Bu yokluk içinde bu merkezlerde arsa fiyatları çok artış gösterdi. Arsa karşılığı konut yapma oranları da arttı. Yeni yerleşim alanlarına ihtiyaç var. Gecekondu bölgelerinin değerlendirilmesi, kentsel dönüşüm projeleri önemli bir adım. En büyük arsa varlığına sahip olan devletin, belediyelerin arazileri süratle planlayarak sektöre açması arsa fiyatlarını normal seviyesine çekecektir.

Ebru Fırat
[email protected]