Yeni Konut Kralları

Konut üretiminde ilk atak 1980’lerde başladı, 1990’larda ivme kazandı. Ancak, krizler, ekonomik sıkıntılar derken,esas atılım 2004’den sonra görüldü. Son 1 yıldır da inanılmaz bir hareket var. Türkiye’nin dört bir yanında konut siteleri yükseliyor, konut kredisi sayısında rekor düzeye ulaşılıyor. İşte ortaya çıkan bu yeni trend beraberinde Türkiye’nin yeni konut şirketlerini de yaratıyor. Mesa’dan Kiptaş’a, Soyak’tan Ağaoğlu’na, çok sayıda şirket konut üretimi işinin liderliğini üstleniyor.

Türkiye’de 20 yıl önce konut üretimi sayısı 259 bin düzeyinde idi. 1990’da ise yıllık inşaat izni sayısı 381 bine çıktı. 1993’te ise inşaat izni alınan daire sayısı 548 bine çıktı ve rekor kırıldı. 90’ların sonu ve 2000’lerin başladığı yıllarda ise konut üretimi azaldı. 1999’da yaşanan deprem felaketi ve 2001’deki ekonomik kriz konut sektörüne büyük darbe vurdu. Şimdi ise sektör tekrar parlak günlerine döndü.

Özellikle büyük kentlerin bazı kesimleri şantiye haline geldi. Birçok yatırımcı da bu işe soyundu. Ancak, konut üretiminde herkes tarafından yıllardır tanınan pek çok şirket var. Köklü ve güvenilir olmalarıyla dikkat çekiyorlar. Birçoğunun geçmişleri 60’lı yıllara dayanıyor. Soyak ve Mesa gibi şirketlerin bugüne dek ürettiği konut sayısı 50 binlere ulaşıyor. Kiptaş, Tepe, İhlas, Alarko, Ağaoğlu gibi şirketlerde ürettikleri binlerce konutla bu şirketleri izliyor. Konut sektörünün bu önde gelen şirketleri şimdi tekrar gündemde. Referansları güçlü olan bu şirketlerin ürettikleri yeni projelerde büyük ilgi görüyor.

Çünkü, günümüzde tüketiciler konut alırken, şirketlerin bugüne dek gerçekleştirdikleri projelerin gelişimlerini ve performanslarını göz önüne alarak karar veriyorlar. Konut alanındaki bu lider şirketlerin başlattıkları projeler bu nedenle büyük ilgi görüyor, değerli oluyor. Daha inşaat aşamasındayken tükeniyor. Konut üretiminde Türkiye’nin lider şirketlerini araştırdık. Ortaya çıkan 20 öncü şirketin profili ve yeni projeleri şöyle:

Zirvedeki Mesa’nın yeni hedefi
Bugüne kadar ürettikleri konut sayısına bakıldığında Mesa ve Soyak’ın zirveyi zorladıkları dikkati çekiyor. En çok konut üretenlerden biri kuşkusuz Mesa Mesken Sanayi AŞ. Bugüne kadar yaptıkları konut sayısı 50 bin. 1969 yılında kurulan şirketler grubunun yaptığı konut alanı 5 milyon metrekareyi buldu. Türkiye’de toplu konut imajını değiştiren grubun başında Atilla Şenol var.

Mesa, İstanbul’daki konut üretiminin yanı sıra Ankara’da da büyük projeler yürütüyor. Ankara’daki Yonca ve Dikmen Evlerinde 304 konut yapım aşamasında. İstanbul Kemerburgaz’da ise 190 konut yapılıyor. Mesa, Letonya’da da 634 konutluk bir projenin yapımına devam ediyor. Başlanması planlanan 2 proje daha gündemde. Ankara Çayyolu’nda TOKİ işbirliğiyle 464, İstanbul Bahçeşehir’de ise Nurol İnşaat’la birlikte 303 konutluk inşaat yapılacak.

Soyak, 50 bin konut yaptı
Soyak İnşaat da konut deyince akla ilk gelen şirketlerden. 1961 yılında kuruldu. Yürütme kurulu başkanlığını 1999 yılından beri Erkut Soyak yapıyor. Kurulduğu tarihten bu yana 50 bin konut üreten Soyak’ın bugün yürüttüğü en önemli proje İstanbul’daki Olympiakent. Toplam 1 milyon metrekare arazi üzerine kurulu, 3 bin 500 konutluk bu projede çeşitli daire tipleri bulunuyor.

Erkut Soyak, bu projenin benzerlerini diğer şehirlere de yaymayı planladıklarını söylüyor. Soyak, çalışmalarıyla ilgili şu bilgileri veriyor:

“Konut ihtiyacı olan büyük illerde pazar ve arsa araştırmaları yapıyoruz. İlk olarak İzmir’de yeni bir projeye başlayacağız. Emlak GYO ile gelir paylaşımı sistemine dayanan bir sözleşme imzalandı, bu çerçevede İzmir Mavişehir’de bulunan bin 500 konutluk bir projenin inşaatına ve satışına 2005 yılı içinde başlayacağız. Ayrıca Mavişehir’in tam karşısında, Çanakkale yolu üzerinde satın alınan 2 bin konutluk arazi ile beraber bu ilde gerçekleştirilecek konut sayısı 3 bin 500’e ulaşacak. İzmir’de yeni projeler gerçekleştirmek için araştırmalar da devam ediyor.”

Kiptaş ve İhlas’ın büyük atağı
İstanbul Büyükşehir Belediyesi kuruluşu olan Kiptaş, bugüne kadar 20 bin 360 konut yaptı. 5 bin 480 konut da yapım aşamasında. 1995 yılında kurulan şirket Başakşehir, Kağıthane ve Pendik gibi pek çok projenin sahibi. Kiptaş, büyük bir hızla 10 yıl içinde 20 bini aşkın konut üretti.

Şirketin genel müdürlük görevini 1999 yılından beri İsmet Yıldırım yürütüyor. Şu anda Başakşehir 5’inci etap, Yakuplu, Esenyurt Konutları, Pendik ve Kartal’daki inşaatlar sürüyor. Kiptaş, bugün inşaatı sürenlerle birlikte toplam 25 bin 877 konuta ulaşmış durumda.

İhlas Holding İnşaat Grubu’nun da Türkiye konut stokunda önemli katkıları var. Grubun başındaki isim Zeki Celep. 1972 yılından beri sektörde olan Celep, 1993 yılından beri İhlas inşaat grubunun başında. Eğitim, turizm tesisleri gibi birçok inşaat projesinde imzası olan grubun portföyünde konut büyük yer tutuyor. Bugüne değin 6 binin üzerinde konutun yapımını tamamlayan İhlas, 744 villayı içeren Güzelşehir projesinin inşaatını da sürdürüyor.

Alarko lüks konutta öncü
Türkiye’deki lüks konut trendinin öncülerinden Alarko, 1970 yılından beri konut sektöründe hizmet veriyor. O tarihten bu yana ise Ankara ve İstanbul’da 5 binin üzerinde konut projesine imza attı. Alarko GYO ise konut projelerine odaklanan grup şirketi. 1997 yılında kurulan şirket aynı zamanda ilk gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi olma unvanına sahip.

Alarko’nun İnşaat Grubu’nun başında İzzet Garih var. Grup, şu anda Alkent 2000 ve Alkent Riva projelerini sürdürüyor. Alkent 2000, Alarko GYO tarafından yapılıyor. Proje kapsamında 63 malikane tipi büyük bahçeli ev bulunuyor. 2006 yılında satışa sunulacak olan Alkent Riva’da ise 3 bin 700 villa yer alacak.

Garanti GYO da konut Evidea projesiyle konut sektöründe kendinden söz ettirdi. 1997 yılında kurulan şirket, aslında yoğun olarak alışveriş merkezleri üzerinde çalışıyor. Şu ana dek şirket 473 konutluk Evidea projesini tamamladı. Gelecek yıl ise Bükreş’te 120 konutluk bir proje yapılacak. Şirketin genel müdürü Kürşat Tuncel. 7-8 yıldır sektörde çalışan Tuncel, Garanti GYO’ya 2000 yılında geldi.

Ekşioğlu efsanesi
Ekşioğlu ailesi Türkiye’nin en geniş sülalelerinden biri. Konut deyince de akla ilk gelen isimlerden. Rizeli sülaleye ait pek çok inşaat şirketi var. 60 bin nüfuslu ailenin soyadı Ekşi. Ancak bazı aile üyeleri Ekşioğlu soyadını aldı. Resmi kayıtlara göre şu anda ülke genelinde ismi Ekşioğlu olan 155 adet konut yapı kooperatifi hizmet veriyor. Konu çok geniş bir aile, şirket sayısı da bu kadar çok olunca ailenin ilk 10 büyük konut üreticisini seçtik. Ekşioğlu Beşyıldız Konut Yapı Kooperatifi yapılan tahminlere göre bugüne kadar yaklaşık 2 bin 250 konut üretti. Ekşioğlu Holding’e bağlı Konut Yapı Kooperatifi bin 350, Ekşioğlu Evrensel 1 Konut Yapı Kooperatifi 900, Evrensel 2 ise 750 konut teslim etti. Çamder Kooperatifi 750, Bayraktar Kooperatifi 600 konutla ilk sıralarda yer aldılar. Sporkent Yapı Kooperatifi’nin ürettiği konut sayısı 300, Demirli Megakent Kooperatifi’nin 500, Detay Konut Kooperatifi’nin ise 750’yi buldu. Şenbahçe konut Yapı Kooperatifi ise Çekmeköy’de 400 konut üreterek sahiplerine teslim etti. Kooperatiflerin süren projelerinde toplam yaklaşık bin 740 konut üretiliyor.

32 yılda 5 bin konut
Konut üretiminin bir diğer önemli firması ise Sinpaş Yapı Endüstrisi ve Tic. AŞ. 1964 yılında kurulan şirket, toplu konut yapımından çok yaşam tarzı yaratmaya odaklanmış durumda. Sinpaş Pazarlama ve Kurumsal İletişimden sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Seba Gacemer, “Bugüne kadar yaklaşık 5 bin konut ürettik. Ancak bizim için asıl önemli olan üretilen konutun niceliği değil, niteliği. Bunun için 12 ayrı yaşam tarzı oluşturduğumuzu söyleyebilirim” açıklamasını yapıyor.

Şirketin kurucusu ve başkanı Avni Çelik. Sinpaş’ın bugün üzerinde çalıştığı en önemli projelerden biri Türkiye’nin en büyük konut projesi sayılabilecek Bursa’daki 10 bin konutluk Ottomanors. İlk etapta 3 bin konut yapılacak. Silivri’deki Sealybria ve Kilyos’taki Marenegro projeleri ise Sinpaş’ın vizyonunu en iyi şekilde yansıtan “Yeni İstanbul” projelerinden. Marenegro 239 villa, Sealybria ise 222 villadan oluşuyor. Çekmeköy’deki Avangarden’da 120, Zekeriyaköy’de süren projede 108, Çengelköy’deki Bosphorus Hill’de 8 konut bulunuyor.

Ağaoğlu “My”la büyüyor
Son yıllarda Ağaoğlu ismini duymayan kalmadı. 1981 yılında kuruldu. 1998 yılında ise “My” konseptiyle konut üretimine başladı. Bugüne kadar 1 milyon metrekareyi aşan alanda 400 milyon dolarlık yatırım yaptı. Toplam bitmiş konut sayısı bin 500’e ulaştı. Ağaoğlu’nun “My” konseptli ilk yatırımı, Ümraniye’deki 598 konutluk My City projesi. Şirketin yönetim kurulu başkanı Ali Ağaoğlu, 24 yıldır görevinin başında.

Ağaoğlu, şu anda 2 konut projesini sürdürüyor. Bunlardan biri Çekmeköy’deki 271 konutluk My Country. Bir doğa projesi olan My Country, Haziran 2006’da tamamlanacak. Ataşehir’deki diğer proje My World ise Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ortaklığında gerçekleştirilen Türkiye’nin en iddialı ve büyük projelerinden biri. Batı Ataşehir’in en geniş alanında, 8 farklı site ve My Club’ın yer aldığı 3 bin 626 konutluk bu dev proje; 32 bin metrekarelik bina yerleşimi ve 154 bin metrekarelik doğal yaşam alanı ile toplam 1 milyon metrekarelik alanda inşa edilecek.

Aytek ne kadar konut yaptı?
Konut üretiminde yurtdışı ağırlıklı olarak çalışanlar da var. Bunlardan biri Ay-Tek İnşaat. 1967 yılından beri Rusya’dan Libya’ya içinde Türkiye’nin bulunduğu çeşitli ülkelerde toplam 620 milyon doları aşan proje tamamladı. Bu projelerde Enka, Tekser gibi Türk firmalarının yanında Walter Bau, Philip Holzman gibi Alman firmalarıyla da beraber çalıştı.

Federal Almanya’nın finansman sağladığı Rusya, Belarus ve Ukrayna’daki Askeri Konut Projesi çerçevesinde, 8 bin 158 konut ve sosyal tesislerden oluşan 8 askeri konut projesini, 5 yılda tamamladı. Çoğu yurtdışında olmak üzere bugüne kadar 16 bin 400 civarında konut üretti. Son olarak Göktürk’te 33 dönüm alan üzerinde gerçekleştirilen proje 144 daireden oluşuyor. Nevzat Tekin ve Ayhan Kılıççöte tarafından kurulan şirketin yönetim kurulu başkanı Nevzat Tekin.

İnanlar’dan yeni ataklar
Adından en çok Terrace Fulya projesiyle söz ettiren İnanlar İnşaat, 1965 yılında İnan İnşaat olarak kuruldu. Bugüne kadar 30 konut projesi yaptı. Şirketin yönetim kurulu başkanı Mimar Serdar İnan’ın ortağı Murat İnan. 1965 yılından bu yana şehir içi apartman, konut, yazlık siteler ve villalar yapan İnanlar İnşaat’ın en kapsamlı konut projesi Terrace Fulya. Devam eden ve proje halindeki çalışmalar arasında Terrace Fulya, Kağıthane, Akfırat, Büyükçekmece, Otim Yolu, Suadiye, Acıbadem, 1’inci Levent, Kurtköy ve Güzelce projeleri yer alıyor. Projelerde yer alacak toplam konut sayısı 3 bin adet.

İnan İnşaat bir aile şirketi ve aile üyelerinin birçoğu mimar ve inşaat mühendisi. İnan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, yeni çalışmalarını rezidans, villa, daire ve sanayi alanlarında gerçekleştirmeyi planlıyor. İnan, sektördeki gelişmeleri şöyle değerlendiriyor: “Yabancı sermaye akışının hızlanmasında daha önce Batı’ya yönelen Körfez ülkeleri sermayesinin de rotasını Türkiye’ye döndürmesi çok önemli bir etken. Şu anda sektördeki gayrimenkul arzı halen daha talebin altında. İstanbul’da dünya çapında ses getirecek projelere imza atılması durumunda gayrimenkul iki katı değer kazanacak. Gayrimenkul piyasasındaki yükselişin en az 10 yıl daha devam edeceğini düşünüyorum.”

Yapı Kredi’den 5 yeni proje
Yapı Kredi Koray GYO, 1999 yılından bu yana lanse ettiği 5 konut projesi kapsamında yaklaşık bin üniteye imza attı. Kemerburgaz’daki İstanbul İstanbul’da 204 ünite, İstanbul Zen’de 74 ünite, Kemerburgaz-Göktürk’teki son projesi İstanbul BİS’te ise toplam 112 ünite bulunuyor. Yapı Kredi Koray ve Garanti GYO’nun ortaklaşa gerçekleştirdiği Evidea Projesi’nde 473 ünite yapılıyor.

Şirket şu anda 10 konut, 3 alışveriş merkezi projesi üzerinde çalışıyor. Bu projelerden bazılarının önümüzdeki yıl içinde lanse edilmesi planlanıyor. Bunlardan, Bahçeşehir-Hoşdere, Kağıthane, Ankara-Lodumlu ve Çankaya Narmanlı, Romanya ve Riva’da anlaşmalar yapıldı. Geliştirme çalışmaları devam ediyor. Önümüzdeki 1 yıl içinde bin 500-2 bin 000 civarında konut yapılacak.

Şirketin genel müdürü Hakan Kodal, Yapı Kredi Koray GYO’ya 1997 yılında katıldı. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) kurucu başkanlığını üstlenen Kodal, sektörün en önemli seslerinden biri.

İki büyük şirketin gücü
Edin Ailesinin sahibi olduğu Kemer Grubu, Kemerburgaz’ın üst gelir grubunun odağına yerleşmesinde kuşkusuz önemli rol oynadı. 30 yıldır konut sektöründe faaliyet gösteren grubun başında Esat Edin var. Grup, 70’li ve 80’li yıllarda, İstanbul Erenköy semtinde konut amaçlı apartmanlar inşa etti. Son 10 yılda bin 275 müstakil evden oluşan 17 adet inşaat projesini İstanbul Kemerburgaz’da tamamladı. Kemer Country’yi İstanbul’un en prestijli konut alanlarından birisi haline getirdi.

Süha Yılmaz, Yapı Endüstrisi’nin kurucusu. Türkiye’nin çeşitli bölgelerinde 900’den fazla projeye imza atan Yılmaz, doğup büyüdüğü Elazığ’dan çıkıp sektörde 20 yıl çalıştı. 1989 yılında kurduğu şirketin projeleri arasında B- Life (Bitez), Beyoba Kooperatifi, Devlet Bakanlığı Göçmen Konutları, Güneykent Toplu Konut Projesi gibi Bodrum’dan Mersin’e geniş bir portföy var. Şu anda Mare Bitez, Lavanta Bahçesi, Sea& You, Aktur Sarnıç Evleri, Castle, Villa Riva, Uptown, Sandalet Evleri, Aura Bodrum, Alesta ve Ocean View projeleri yapım aşamasında. Halen devam eden 11 projede toplam bin 190 daire ve 21 villa bulunuyor.

Yapı Konut’tan 116 hane
Yapı Konut, aslında sektörü takip eden herkesin tanıdığı Yapı Merkezi’nin konut sektöründe faaliyet gösteren şirketi. Yönetim kurulu başkanlığını ise Başar Arıoğlu yürütüyor. Şirket 1995 yılında kuruldu. Çam Konaklar, NP12 Evleri, Sokullu Konakları, Şişli Plaza ve Arkeon Evleri projelerini geliştirdi.

Ayrıca Yapı Merkezi'nin müteahhit olarak tamamladığı yaklaşık bin 500 konutluk projesi mevcut. Şu anda devam eden Şişli Plaza projesinde 2 konut kaldı. Tamamı satılan konutların inşaatı 2006 sonunda bitecek. Arkeon evleri projesinde de 130 konut kaldı. 6 ay içinde satışların tamamlanması bekleniyor. İnşaat işleri 2007 sonuna kadar etaplar halinde devam ediyor.

Lüks konutlarla sektörde kendine yer edinen Taşyapı, 1985 yılında kuruldu. Mashattan projesiyle gündeme oturan şirketin yönetim kurulu başkanı Emrullah Turanlı. Rize doğumlu Turanlı, 1980 yılından beri sektörde. Şirketin portföyünde iş merkezi gibi inşaatlar da bulunuyor. Taşyapı’nın elindeki projelerin toplam büyüklüğü 1,5 milyon metrekare.

ERKUT SOYAK/SOYAK İNŞAAT YÜRÜTME KURULU BŞK.

“SEKTÖR KURUMSALLAŞACAK”

TALEP ANALİZİ ÖNEM KAZANDI Konutta özellikle son 5 yıldır tüketici davranışları daha iyi analiz edilmeye başlandı. Kapalı site kavramı gelişti, sosyal anlamda tatmin eden yerleşim birimleri tasarlanıyor. Tabii bu tarz analizleri, Ar-Ge faaliyetlerine fon ayırabilen Soyak gibi kurumsal firmalar gerçekleştirilebiliyor ve projelerini bu verilere göre oluşturuyor.

İpotekli Konut Finansmanı Yasa Taslağı’nın yasalaşması, sistemin gerekli diğer şartlarının oluşmasıyla ve yakın gelecekte tamamen devreye girmesi sonucunda kaliteli ve kredilendirilebilir konuta yönelik talebin daha da artması yüksek ihtimal.

ŞİRKET SAYISI ARTAR Mortgage sisteminin uygulanması ile birlikte konut sektöründe üretim yapan şirket sayısında bir artış öngörülebilir. Fakat bu firmalar kurumsallaşmış işletmeler olmadıkları takdirde sisteme uyum sağlamaları güçleşir. Kurumsallaşmış firmalar ise sisteme hemen uyum sağlayıp kaliteli ve kredilendirilebilir konutları içeren uygun projeler geliştirmeye devam edecek. Bu firmaların projeleri hem tüketiciye sundukları yaşam fonksiyonları, hem de ödeme kolaylığı açısından ilgi görecek ve diğer şirketlere de örnek olacak. Böylece diğer konut firmaları da rekabette geri kalmamak için mecburen kurumsallaşarak bahsettiğimiz özelliklere uygun projeler geliştirmeye başlayacak.

ZEKİ CELEP/İHLAS İNŞAAT GRUBU BAŞKANI

“TÜKETİCİ ARTIK BİLİNÇLENDİ”

BİRİKMİŞ TALEP ETKİSİ İnşaat sektöründe talep daralması ve ilk kriz habercisi, 1998 yılında, halk arasında “Nereden buldun” olarak hafızalarda yer eden yeni vergi kanunu ile başlamıştı. Bu kanunla, belirli metrekarenin üzerinde gayrimenkul alan vatandaşlara, bu gayrimenkulu alırken ödediği paranın kaynağını belgeleme mecburiyeti getirilmişti.

1999’un Ağustos ayında yaşadığımız Marmara depremi ve Kasım ayında yaşadığımız Düzce depremi sektörümüz için krizin etkilerini pekiştirdi. Ardından, 2001 yılında yaşanan ve etkilerini 2002’de devam ettiren ekonomik kriz, inşaat sektörüne depremden sonra ikinci bir ağır darbe oldu. 2003 yılının ilk yarısına baktığımızda inşaat, yüzde 14 ile en çok küçülen sektör oldu. Bu nedenle insanlar konut ihtiyaçlarını karşılayamadılar ve talep birikti.

TEKNİK ÖZELLİKLER SORGULANIYOR Deprem sonrası, devletin bazı kanuni düzenlemeler yapmasından daha da önemlisi, tüketicinin artık daha bilinçli hale gelmiş olması. Tüketici, konut alırken, arazinin eğiminden tutun da, zemin etüdüne, tünel kalıptan, radye temele kadar artık her konuda müteahhidi sorgulayıcı bir konuma geldi. Dairenin sadece deniz görmesi veya lüks bir semtte bulunması, huzurlu bir yaşam için yeterli değil.

KONUTA ODAKLANDIK Teknik altyapımız ve ekipman parkımız, tünel kalıp sistemi ile konut üretimine odaklandı ve bu konuda uzmanlaştı. 14 yılda, 6 bin konut üretimi ve bunun getirdiği birikim sektörde aranan bir marka olmamızı sağladı. Devremülk ve termal tatil köyü uygulamalarını ilk kez birleştiren grubumuz, Armutlu Tatil Köyü ve Kuzuluk Kaplıca Evleri ile bu sahada da önemli başarılara imza attı. 1990 yılından günümüze kadar inşa ettiğimiz projelerde 1 milyon 400 bin metrekarelik kapalı alan inşaatı hacmine ulaştık. Bu projelerde; üç eğitim kampusu, TV ve radyo stüdyoları, ofis binaları, üç konut sitesinde toplam 6 bin daire ve toplam 60 bin devre/yıl kapasitesine sahip iki tatil köyü inşa ettik.

YASEMİN BALABAN
[email protected]