Metro kazancı

Bu nedenle birçok inşaat şirketi toplu taşıma araçlarını önemli bir pazarlama unsuru olarak kullanılıyor. Bunların başında da metro ve metrobüs geliyor. Son dönemde, İstanbul’da metroyla en fazla prim yapan bölgeler arasında Anadolu Yakası’nda Üsküdar, Kartal, Maltepe, Çekmeköy, Sancaktepe, Ümraniye ve Kurtköy yer alıyor. Avrupa Yakası’nda ise Basın Ekspres, Güneşli, Halkalı, İkitelli, Bayrampaşa öne çıkıyor.

Son bir yılda, İstanbul’un en fazla prim yapan ilçesi Üsküdar oldu. Foreks’in araştırmasına göre 2011’de Üsküdar’daki ortalama bir daire, 275 bin liraya satılırken 2012’de aynı konutun değeri 420 bin liraya yükseldi. Buna göre Üsküdar’daki satılık daireler, bir yıl içinde tam yüzde 53 prim yaptı.

İstanbul’da sadece Üsküdar değil, Avrupa ve Anadolu yakalarında yer alan birçok bölge metro, metrobüs ve tramvay hatlarına yakınlıkları sayesinde değer kazandı. Mutlu Inşaat’ın hem metro hem de metrobüs durağı üzerinde bulunan Metroport projesi, bu sayede yüzde 75 prim yaptı.

İstanbul Anadolu Yakası’nda 2’nci metro güzergahı üzerindeki bölgeler de kısa sürede değerlendi. Başta Sancaktepe, Çekmeköy, Ümraniye olmak üzere bölgedeki birçok yerleşim yeri, yatırımcılarına büyük prim sağladı. Önümüzdeki dönemde ise metroya yakın bölgelerin ve konut projelerinin prim yapmayı sürdürmesi bekleniyor.

DEĞERİ ARTIRIYOR
Bir konut projesinin zaman içinde değerlenmesini sağlayan birden fazla unsur bulunuyor. Bunlar arasında projenin lokasyonu, toplu ulaşım araçlarına yakınlığı ilk sıralarda yer alıyor. Hemen hemen bütün inşaat şirketleri, ileri görüşlü davranarak şehir içindeki ulaşım akslarına, metro-metrobüs gibi toplu taşıma araçlarına yakın bölgelerde konut projelerini hayata geçiriyor. Gelecek dönemin imar planları, ulaşım projeleri titizlikle incelenerek en çok prim yapacak bölgelerine yatırım yapılıyor.~

Ataşehir ve Kartal bölgesinde ağırlıklı proje geliştiren Teknik Yapı’nın başkan yardımcısı Umut Durbakayım, lokasyonun, toplu ulaşım araçlarına yakınlığının projenin değer kazanmasında önemli bir faktör olduğunu söylüyor. Durbakayım, geçtiğimiz ay Halkalı’da lansmanını yaptıkları Metropark projesinin, bölgede yakın dönemde açılacak metro durağına çok yakın olacağını belirterek, “Projenin yerini seçerken ileri görüşlü davranıyoruz. Projelerimizi yıldızı parlayacak ve prim yapacak bölgelerde gerçekleştirerek orta ve uzun vadede kazanç kapısı sağlıyoruz” diyor.

Son dönemde tramvay ve metro istasyonuna yakınlıktan dolayı prim yapan projeler arasında Gaziosmanpaşa’da yapımı devam eden Türkiye’nin en büyük karma projelerinden Venezia da bulunuyor. 2012’nin başında satışa çıkan projede, metrekare fiyatları 1,5 yılda yüzde 35 değer kazandı. Mayıs itibariyle projede 3+1 dairelerin fiyatı 581 bin 134 bin liraya kadar yükseldi. Via Port Venezia’nın satış ve pazarlama müdürü Cenk Hayırlıoğlu, projelerinin kısa sürede değer kazanmasında tramvay ve metro istasyonuna yakınlıklarının etkili olduğunu söylüyor. Hayırlıoğlu, metronun projeye etkisini şöyle değerlendiriyor: “Venezia projesi şu ana kadar yaklaşık yüzde 35 prim yaptı. En büyük etkenlerden biri de toplu taşıma imkanlarına yakın olması oldu.”

KADIKÖY-KARTAL HATTI
İstanbul’da ilk metro güzergahı Avrupa Yakası’nda Levent- Taksim hattında açıldı. Ancak İstanbul’da metroyla birlikte en çok prim yapan projelere bakıldığında Avrupa yerine Anadolu Yakası’nın öne çıktığı görülüyor. Arthur&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, İstanbul’daki ilk metro güzergahının yeni konut projelerine etkisi olmadığını belirterek, “Levent’ten sonraki istasyonların açılmasının sadece Sarıyer bölgesindeki konutların değerine az da olsa pozitif bir katkısı oldu” diyor.

Avrupa Yakası’nın aksine geçtiğimiz yaz İstanbul’un Anadolu Yakası’ndaki ilk metro hattının hizmete girmesi, Kadıköy-Kartal aksındaki birçok bölgenin hızla prim yapmasını sağladı. Kadıköy-Kartal metrosuyla birlikte en fazla prim yapan bölgelerin başında ise ilk sırada Kartal ve Maltepe geliyor.

Metro projesinden sonra eskiden uzak olarak algılanan Kartal, yatırımcılar tarafından ulaşımı kolay bir yer olarak kabul görmeye başlandı. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Kadıköy-Kartal metrosu Kartal ve Maltepe bölgelerine büyük değer kazandırdı” diye konuşuyor.~

Uzmanlar, metroyla birlikte değer kazanan Kartal ve çevresinde birçok konut ve ofis projesinin yapıldığını ve bunların sayısının yakın gelecekte hızla artacağına işaret ediyor. Eva Gayrimenkul’ün Aralık 2012 tarihinde yayınlanan Is-tanbul Markalı Konut Sektörü Raporu’nda Kartal-Maltepe bölgesindeki markalı konut projelerinin bir yıl içerisinde yüzde 20 oranında değer kazandığı görülüyor.

Turkey Sotheby’s International Realty Yönetim Kurulu Başkanı Çiğdem Hitay da daha faaliyete girmeyen metro yatırımlarının bölgedeki markalı konut projelerine yüzde 30 değer kattığını söylüyor. Satışı devam eden ve yeni lansmanı yapılacak projelerde metroya yakınlığın önemli bir pazarlama unsuru haline geldiğini belirten Hitay, “Toplam 16 istasyondan oluşan Kadıköy-Kartal metrosunun geçtiği semtlere değer kattığı bugün artık tartışılmaz bir gerçek” diyor.

POTANSİYEL BÖLGELER
Uzmanlara göre önümüzdeki dönemde metro sadece Kadıköy-Kartal arasındaki semtleri değerlendirmekle kalmayacak. İstanbul Anadolu Yakası’ndaki metronun 2’nci etabının, Kartal’dan Pendik Kaynarca’ya, oradan da Kurtköy üzerinden Sabiha Gökçen Havaala-nı’na ulaşması planlanıyor. Metronun ikinci etap çalışması tamam-
landığında İstanbul’un merkezi noktalarıyla Sabiha Gökçen Havalimanı arasında direkt bağlantı kurulabilecek. 2015’te hizmete başlayacağı tahmin edilen Üsküdar —Ümraniye—Çekmeköy metrosunun yapımının da hızla devam etmesiyle Anadolu Yakası’nda özellikle Çek-meköy, Sancaktepe ve Kurtköy bölgeleri daha da değerlenecek.

MVK Yönetim Kurulu üyesi Ertürk Mavuk, son dönemde yeni metro projesiyle Anadolu Yakası’nın en hızlı prim yapan bölgesinin Kurtköy olduğunu söylüyor. Mavuk, “Ulaşım ağlarının genişletilmesiyle birlikte metronun Kurtköy’e kadar gelecek olması özellikle Pendik-Kurtköy bölgesinde yer alan markalı konutların yüzde 2030 aralığında değer kazanmasını sağlayacak” diyor.

Yazıcı ise İstanbul Anadolu Ya-kası’ndaki yeni metro projeleriyle Çekmeköy’ün öne çıkacağını belirtiyor. “2’nci metro hattı Çekmeköy’ü daha da erişilebilir kılacak ve buradaki projelerin fiyatının artmasına sebep olacak” diyen Yazıcı, buradaki projelerin raylı sistemlerin sunduğu kolay ve trafiksiz erişim imkanından ötürü daha fazla tercih edileceğini söylüyor.

Realty Plus Türkiye CEO’su Hüseyin Altaş da Anadolu Yakası’nda yeni metro projesiyle Kartal, Ataşehir, Taşdelen ve Kurtköy’ün prim yapacağını belirtiyor. Altaş, “Son yıllardaki büyük trafik karmaşası son yıllarda metronun geçtiği bölgelere olan ilgiyi artırdı. Bu ilgi metro güzergahındaki gayrimenkul fiyatlarının yüzde 16 ila 23 arasında prim yapmasını sağladı” diyor.~

BASIN EKSPRES ÖN PLANDA
Önümüzdeki dönemde, Avrupa Yakası’nda Basın Ekspres yolu ve çevresinin, sahil tarafında ise Yenikapı ve Kazlıçeşme hattının metro ve raylı ulaşımın transfer merkezleri olması bekleniyor. Metroyla birlikte bu bölgedeki mevcut konutların ve yeni projelerin değerinin hızla artması bekleniyor.

Uzmanlara göre Avrupa Yakası’nda, Yenikapı’da Aksaray ve Şişhane yönüne olmak üzere metro projesi inşaatının devam etmesi, bu bölgelerdeki gayrimenkullerin prim yapmasını sağlayacak. Yazıcı, ‘Yenikapı’da Marmaray çalışmalarının da devam ettiği düşünülürse burası bir transfer merkezi olacak ve yakın çevresinin değeri artacak” diyor. Yazıcı, Etiler-Levent hattında devam eden metro bağlantısının ise yapı stoku gittikçe eskiyen bu bölgenin değerini korumasını sağlayacağını belirtiyor.

Hitay da Avrupa Yakası’nda metro hattının uzamasının şehrin dışındaki diğer bölgelerin de değerlenmesini sağlayacağını söylüyor. Hitay, “Bahçelievler’den Beylikdüzü’ne metro yapılacak. Metro bazı ilçelerde iç bölgelere de girerek oralardaki yoğun nüfusa ulaşıp Beylikdüzü’ne gelecek” diyor.

Arthur&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman ise Avrupa Yakası’nda metronun konut fiyatlarına en fazla katkı yapacağı bölgelerin Halkalı, İkitelli ve Başakşehir olduğunu söylüyor. Arman’a göre ise yeni metro istasyonlarıyla Anadolu Yakası’nda Ümraniye, Dudullu ve Çekmeköy öne çıkacak.

AVANTAJLI PROJELER
Markalı konut projeleri arasında metroya yakınlığıyla öne çıkan projelerin sayısı hızla artıyor. Değeri her geçen gün artıran Üsküdar’da ise yeni metro hattına yakın olacak markalı projeleri arasında ilk sırada Şehrizar Konakları bulunuyor. Yeni metro hattıyla değerine değer katacak olan Sancaktepe’de ise mevcut raylı sistemler ile Boğaz’ın altından geçen tüp geçitler Avrupa Yakası’na kolay ulaşım fırsatı sunacak. Bu bölgede yapılacak yeni konut projelerinin arasında ise Karat İstanbul, Aras Konakları, Ev’re ve Liva Turkuaz yer alıyor. Sancaktepe’de Ev’re projesini gerçekleştiren Gedizler Grubu’nun yönetim kurulu başkanı Reşit Gediz, “Sancaktepe’deki yapımına başladığımız proje metro istasyonunun çok yakınında olacak. Zaten projemizin hemen 500 metre ilerisine yapılması planlanan 4 bin 100 yataklı Avrupa’nın en büyük şehir hastanesi, tüm ulaşım planlarının bu noktaya göre yapılmasını sağladı” diyor ve ekliyor: ‘Yeni metro yatırımı projemize çok pozitif yönde değer kazandırdı.”~

MVK Yapı’nın şu anda Kurtköy’de hayata geçirdiği ev-ofis projesi Work Square, özellikle Sabiha Gökçen Havaalanı’na olan yakınlığı nedeniyle metronun geçiş güzergahında yer alıyor. MVK Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ertürk Mavuk da “Havaalanının çok yakınında metro istasyonunun yer alması bekleniyor” diyor.

Avrupa Yakası’nda ise metronun Basın Ekspres ve Halkalı hattından geçecek olması bu bölgedeki markalı konut projelerini hızlandırıyor. Güneşli’de yeni yapılacak metro istasyonuna çok yakın bölgede Saraylı Group’un Greenist projesi yer alıyor. Saraylı Group Yönetim Kurulu Üyesi Talin Saraylı Dikici, “Güneşli’de yer alan Greenist projemiz, yapımı devam eden ve en kısa sürede kullanıma açılacağına inandığımız metroya 250 metre mesafede olacak” diyor. Dikici, konut alan yatırımcıların metroya yakınlığa büyük önem verdiğini belirterek “Biz de Greenist projemizle bizden konut almak isteyen kişilere, hayatı kolaylaştıran bu imkanı sunabileceğimiz için çok mutluyuz” diyor.

BÜLENT KURAL TRUMP TOWERS İSTANBUL GENEL MÜDÜRÜ
"METRO YÜZDE 30 DEĞER KAZANDIRIYOR'
PROJEYE NE KATIYOR?
Konut ve ofis projeleri için ulaşım, projenin değerinin belirlenmesinde en büyük etkenlerin basında geliyor. Herhangi bir bölge için metronun ismi dahi geçse o bölgenin değeri artıyor. Bölge gayrimenkul yatırımcılarının gözdesi haline geliyor. isin özü metro, bölgedeki gayrimenkul yatırımlarını tetikliyor. Metronun söylentisi bile hem arazinin hem gayrimenkul yatırımının değerini yadsınamayacak oranda yükseltiyor.
PAZARLAMA ARACI
Metro, bugün lansmanı yapılan, inşaatı devam eden ya da satışı süren gayrimenkul projeleri için en büyük pazarlama unsurlarından biri. Bugün, baktığınızda en lüks veya orta düzey bir proje de tanıtımlarında metro bağlantısına vurgu yapıyor.
NE KADAR ARTTI?
Metronun, gayrimenkul projesinin değerine yüzde 30 bir katkı sağladığını söyleyebiliriz. Artış oranı bazı durumlarda yüzde 20'ler seviyesinde de olabiliyor. Ancak şurası kesin ki metro yatırımının fısıltısı bile gayrimenkul fiyatlarında yüzde 10 - 15 aralığında pozitif etki yaratabiliyor.~

FURKAN HAMZAOĞLU / MUTLU İNŞAAT CEO'SU
"ULAŞIM KOLAYLIĞI İLGİYİ ARTIRIYOR"
LOKASYON ÖNEMLİ
Firma olarak yaptığımız ve yapacağımız projelerde ulaşım olarak en iyi lokasyonda olmasına dikkat ediyoruz. Bahçelievler'deki Metroport projemiz, hem metrobüs hem de metro durağı üzerinde bulunuyor. ilk satışa çıktığımız zaman metrekare fiyatları 4 bin lirayken bugün 7 bin liraya yükseldi. Bayrampaşa'da yapımına devam ettiğimiz Pashador projemizin de önünde metro durağı var. Ulaşım kolaylığından dolayı projeye talep çok fazla. Özellikle metro gibi büyük toplu tasıma araçlarına yakınlık proje olan ilgiyi artırıyor.
DEĞERİ ARTACAK
Şu anda, Pashador projemizde dairelerin metrekaresini 3 bin TL civarında satıyoruz. Projenin bitiminde dairelerin metrekaresinin 4 bin lirayı geçmesini planlıyoruz. Böylece projemiz kısa sürede yüzde 33 prim yapacak. Bu yılın son çeyreğinde yapımına başlayacağımız Beylikdüzü'ndeki projemiz metrobüs durağına yürüme mesafesinde. Bu projede de Beylikdüzü'nün en iyi lokasyonu olarak öne çıkıyor.

DENİZ ADAĞÜLÜ FOREKS GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI
“ANADOLU YAKASI'NDA FİYATLAR YÜKSELDİ"
İLK METRO ETKİSİ
Anadolu Yakası'nın ilk metro hattı olma özelliğini taşıyan Kadıköy-Kartal metrosunun açılmasıyla bölgedeki gayrimenkullerin değerlerinde yüzde 30'un üzerinde değişim yasandı. Anadolu Yakası'nın ilk metrosu olan Kadıköy-Kartal hattında yer alan yerleşim bölgelerinde arsa ve daire fiyatları yükseldi.
ÜSKÜDAR DEĞERLENDİ
Önümüzdeki günlerde, yeni metro hattının Üsküdar, Altunizade, Ümraniye, Dudullu yönünde ilerlemesiyle bu aks üzerinde kalan semtlerin değer kazanması bekleniyor. Üsküdar-Çekmeköy hattı üzerinde yer alan bölgelerde de konut fiyatları yükseliyor. Son dönemde Üsküdar, konut değeri en çok artan ilçe oldu. Verilere göre 2011 yılında 275 bin lira olan satılık bir dairenin ortalama fiyatı bir yıl sonra yüzde 53 oranında artış gösterdi.
SIRADA SANCAKTEPE VAR
Etrafında Çekmeköy, Kartal, Maltepe, Sultanbeyli, Pendik, Ümraniye ve Atasehir ilçelerinin bulunduğu Sancaktepe de İstanbul'un en hızlı prim yapan bölgeleri arasında yer alıyor. Sancaktepe, özellikle geçtiğimiz günlerde ihalesi tamamlanan ve 2015 yılında hizmete açılması planlanan Üsküdar-Sancaktepe metro hattıyla değerine değer kattı.