Stok fazlası lükste mi?
KONUTDER’e göre Türkiye’de alt gelir grubunun yıllık 72 bin konut ihtiyacı var ama bu kesime yönelik üretim sıfır.
Hem istatistikler hem de uzmanlar konut satışlarında bir gerileme olduğunu ortaya koyuyor. Hatta uzmanların bir kısmı şu anda Türkiye’de 1 milyonun üzerinde konut arzı fazlası olduğunu söylüyor. Bunun ana nedeni olarak da alt orta gelir grubunun ihtiyacına karşılık sürekli lüks konut üretimi gösteriliyor.
KONUTDER’e göre Türkiye’de alt gelir grubunun yıllık 72 bin konut ihtiyacı var ama bu kesime yönelik üretim sıfır. Bu da sadece İstanbul’da yıllık 24 bin arz fazlasına neden oluyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Konut Satışları İstatistikleri’ne göre, yılın ilk dört ayında toplam konut satışları yüzde 7,5 düzeyinde geriledi.
Mortgage kredisiyle yapılan konut satışlarındaki düşüş ise yüzde 33,5’i buldu. Satışların gerilemesi inşaat şirketlerinin stoklarına da yansıdı. İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şube Başkanı Cemal Gökçe, 300-400 bini İstanbul’da olmak üzere Türkiye’de toplam 1 milyonun üzerinde arz fazlası konut olduğunu söylüyor. İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Başkanı Nizameddin Aşa da ülke genelinde 1 milyon, İstanbul’da ise 500 binin üzerinde arz fazlası olduğu görüşünde.
KONUTDER Başkanı Ömer Faruk Çelik ise İstanbul’da son 5 yılda ortalama 100 bin yeni konut ihtiyacının ortaya çıktığını, üretilen konut adedinin ise ortalama 124 bin seviyesinde olduğunu söylüyor. Yani Çelik’e göre İstanbul’da yıllık yaklaşık 24 bin arz fazlası oluşuyor.
Rakamlar özellikle İstanbul özelinde değişse de uzmanlar konut sektörü üzerinde bir stok tehdidinin dolaştığı konusunda hemfikir. Peki, konuttaki arz fazlası neden kaynaklanıyor ve nasıl aşılabilir? Hem uzmanlar hem gayrimenkul şirketleriyle konut stokunun fotoğrafını çekmeye çalıştık.
ARZ FAZLASI LÜKSTE
Konut Yatırımcıları ve Geliştiricileri Derneği’nin (KONUTDER) hazırladığı ‘Fiyat segmentlerine göre arz talep dengesi’ raporundaki rakamlar, arz fazlasının lüks konutta olduğunu gösteriyor. Rapora göre, metrekaresi 1263 liraya kadar olan konutlara 72 bin talep var, hiç arz yok. 1263 lira ve üstü konutlara ise 48 bin adet ihtiyaç var. Burada ise üretim 143 bin seviyesinde.
Üst segmentteki arz fazlasını biraz daha detaylandıralım. Metrekare fiyatları 1263 lira ile 2 bin 74 lira arasına geldiğinde, 8 bin konut ihtiyacına karşılık 10 bin 767 adet üretim yapılıyor. Burada 2 bin 767 adetlik arz fazlası meydana geliyor. Fiyatlar 2 bin lirayı aştığında arz çok daha yukarı çıkıyor. Örneğin 8 bin adet ihtiyaca karşılık, 63 bin 363 adet üretim yapılıyor. ~
Arz fazlası, 55 bin 363 oluyor. Metrekaresi 5 bin liraya kadar çıkan konutlarda da ihtiyaç 8 bin civarındayken, 31 bin 445 adet konut arz ediliyor. Burada da 23 bin 445 adetlik fazla üretim yapılıyor. Kısaca rakamlar sektördeki dengenin korunabilmesi için üretimin alt gelir grubuna yönelmesi gerektiğini gösteriyor. Uzmanlara göre de arz fazlasının nedeni ihtiyaca yönelik üretim yapılmaması.
Gökçe, Türkiye’deki konut talebinin 2008’de ve 2013’te artık doyma noktasına geldiğini söylüyor ve ekliyor: “Üst-orta gelir grubu 2012’ye geldiğimizde zaten artık hem ihtiyaç hem yatırım için 2’nci, hatta 3’üncü evlerini almıştı. Dövizin ve faizlerin yükselişi de buna eklenince lüks konuta talep azaldı. Sektörün esas ihtiyacı olan alt-orta gelir grubuna yönelik üretim yapmaması arz fazlasını artırdı.”
FİYATLARDA GERÇEKÇİLİK İHTİYACI
İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Başkanı Nizameddin Aşa da konutta arz fazlasının sürekli yüksek segmente yönelik yanlış projelendirmeden kaynaklandığı görüşünde. 2004 ve 2010 arasında metrekaresi 4 bin TL civarında olan konutların alıcılarının bulunduğunu ancak şu anda vatandaşların ödeyebileceği metrekare fiyatının 2 bin-2 bin 500 TL’yi geçmediğini söylüyor.
İstanbul için konutta arz fazlasının en çok uzak semtlerdeki lüks konseptli konutlarda yaşandığını anlatan Aşa, faizlerin arttığı bir dönemde artık yatırımcının elindeki parayı mevduata yatırdığını belirtiyor. Stokların erimesi için fiyatların şu andaki alıcı kitlesine yönelik gerçekçi seviyelere inmesi gerektiğini de hatırlatıyor.
Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt da lüks konut tarafındaki tehlikeyi şöyle özetliyor: “2 bin TL’ye sattığımız konutlara ilgi varken 4 bin metrekarelere kimse bakmıyor. Faizlerin yükselmesiyle lüks konutlar artık bir yatırım aracı olmaktan çıktı. Önümüzdeki dönemde sadece lüks konut üreten firmalar sıkıntıya düşebilir.
Faizler bu seviyede sürerse firmalar konut fiyatlarını indirmek durumunda kalacak” diyor. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum da Türkiye nüfusunun yüzde 85-90'ının orta ve alt gelir grubuna yönelik metrekaresi bin TL ila 3 bin TL arasındaki konutlara talep gösterdiğini söylüyor.
Ancak İstanbul, Ankara gibi büyük kentlerde arsa maliyetlerinin yükselmesinin özel sektörün orta ve alt gelir grubuna yönelik konut üretimine sıcak bakmamasına neden olduğuna işaret eden Kurum, "Emlak Konut GYO olarak geçtiğimiz yıl orta ve alt gelir grubuna yönelik 4 bin 500 konut ürettik. Bu yıl da bir o kadar konut üretmeyi hedefliyoruz" diyor.
YABANCILAR UMUT VERİYOR MU?
2012’de çıkarılan mütekabiliyet yasasının emlak piyasasını canlandırması bekleniyordu. Nitekim iç piyasadaki gerilemeye karşılık nisan ayında yabancılara konut satışları yüzde 64,1 seviyesine ulaşırken, ilk dört ayın oranı da yüzde 47,9 oldu. ~
Ancak yasanın uygulanmasındaki aksaklıkların sektörde yabancı girişine bağlı umudu söndürdüğü inancı hakim. Aşa, “Kanun çıktığında ilk yılda 200 bin satış beklenirken, bunun ilk 9 ayında ancak 11 bin civarında satış yapıldı. Yabancılar bir tapuyu almak için önce askere sonra dışişlerine soralım derken 6 ay beklemek istemiyor” diyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da yabancıların Türkiye gayrimenkul piyasasına girerken hala temkinli davrandıkları görüşünde; “Peş peşe gelen seçimler ve mevzuat değişiklikleri batıdan gelen yabancı yatırımcının gözünü korkutmuş durumda. Yabancıların çok da büyük bir rahatlatma sağlayacağını düşünmüyorum ” diyor.
Gökçe de yabancıların yılda 6 bin civarında konut talebi olduğunu, bunun da stokları eritemeyeceğini söylüyor. Ağustos’taki Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin alımları beklettiği yönündeki görüşlerin de gerçekleri yansıttığını düşünmüyor; “Bu da bir faktör. Ama asıl mesele alt-orta gelir grubuna göre konutların üretilmemesi. Banka kredi faizlerinin düşürülüp uzun vadeye yayılması ve ekonomik istikrar içinde çalışanların iş garantilerinin sürmesi” diyor.
İYİMSERLER DE VAR
Global gayrimenkul bilgi şirketi REIDIN’in CEO’su Ahmet Kayhan ise stoklarda önceki dönemlere göre bir artış görüldüğünü ancak arz fazlasının sadece belli konut tiplerinde ve bölgesel yaşandığını söylüyor. Kayhan, “Analizlerimiz eldeki stokların bu hızla giderse en geç 20-22 ay içinde tamamen eriyeceğini gösteriyor ki burada da genel bir stok fazlasından ya da arz balonundan bahsetmek zor görünüyor” diyor.
Bu yılın ilk altı ayında geçen yılın ilk altı ayına nazaran yabancıya konut satışlarının neredeyse yüzde 605 oranında arttığını belirten Kayhan, bunun özellikle İstanbul, Bursa, Yalova ve Trabzon gibi bu talebi çeken şehirlerde ek bir satış kanalı olarak sektöre faydası olacağını belirtiyor. Kayhan, “Ancak burada en önemli talep, iç piyasadan geliyor veiç piyasadaki satışları en çok etkileyen faktörün de konut kredisi faiz oranları olduğu görülüyor. Faiz oranlarındaki düşüşle böyle bir krizden söz etmek mümkün olmayacaktır” diyor.
Yazıcı da sektörün büyümesinin yavaşlamasının işlerin kötüye gittiğini işaret etmediğini, piyasanın önceki örneklerdeki gibi toparlanabileceğini söylüyor ve ekliyor: “Önemli olan bu durgunluk döneminde ayakta kalabilmek. Yani doğru yer, büyüklük, kon-sept ve fiyatlandırma yapılan her projenin kriz döneminde bile satılabildiğini görüyoruz.
Özellikle yatırımcıların, geliştiricilerin çok büyük beklentilere girdiğini o yüzden de geliştirdiği projesini biraz da duygusal fiyatladığını görüyoruz. Kimi projelerde ise ödenmiş olan fahiş arsa fiyatları projelerin fiyatlarını yükseltiyor. Açıkçası bu durgunluk arzla talebin buluşmasıyla aşılabilir. Fiyatlar birbirine yaklaşmadıkça sıkıntı devam edecektir.”
MARKALILAR DA İYİMSER
Markalı konut üreticileri de hem ellerindeki stok sayısı hem de bunların satışı konusunda iyimser. Tamamlanmış projelerinde stokta 8 dairesi bulunduğunu söyleyen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya, doğru zamanda, doğru lokasyonda, doğru projeyle yola çıkıldığında projeye ait dairelerin kolaylıkla eritilebileceğini düşünüyor.~
Şirketin fiyatları 150 bin TL ila 2 milyar 142 bin TL arasında değişen stoktaki dairelerini satabilmek için bayramlar ve bahar mevsimi başlangıcı gibi dönemsel zamanlamalarda kampanyalar düzenliyor.
Varyap CEO’su Erdinç Varlıbaş ise Varyap Meridian’ın en lüks bloğu Varyap Grand Tower’da ellerinde kalan 20 daireyi stoktan ziyade “en son satışa sunulan en özel daireler” olarak tanımlıyor. Şirket, fiyatları 250 bin dolar ila 1 milyar 200 bin dolar arasındaki bu daireler için peşin ödeme yapanlara “özel jestler” sunuyor.
İş GYO Genel Müdürü Turgay Ta-nes de metrekare satış fiyatı yaklaşık 4 bin TL olan Çınarlı Bahçe Tuzla projesinde projedeki ünitelerin yüzde 96’sını sattıklarını söylüyor. Fiyatları 276 bin TL - 369 bin TL arasında değişen daireler için şirket, peşin ödemelerde alınan peşinat miktarı üzerinden sınırlı oranda indirim uyguluyor.
Mesa’nın elinde çeşitli projelerinden yüzde 5-50 arası stok daire bulunuyor. Şirketin yönetim kurulu üyesi Aslı Tokatlı’nın verdiği bilgiye göre örneğin; Çamlıca Mesa’da projenin yüzde 50’sinin satışı tamamlandı. Kalan dairelerin fiyatları 1 milyon 660 bin dolar ila 2 milyon 280 bin dolar arasında değişiyor. Kartall Mesa’da ise projenin yüzde 65’i satıldı ve stok dairelerin fiyat aralığı 250 bin TL ila 1 milyar 225 bin TL arasında.
Yine Sahill Mesa’da projenin yüzde 50 satışı tamamlandı. Fiyatlar 1 milyon 620 bin TL ila 2 milyon 540 bin TL arasında değişiyor. ParkOran’ın ise yüzde 95’i satıldı. Tokatlı, stokta kalan dairelerle müşterilerin ödeme planına göre şekillenen kampanyalar düzenlediklerini söylüyor.
“2014 ÜN İKİNCİ YARISINDA DÜZELİR”
Bulut İnşaat’ın markalı konutlarındaki stok daire sayısı 1200 adet. Ancak bunların pek çoğu lüks semtlerdeki projelerde bulunuyor. Bulut İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Temel Bulut, “Bu süreç hep bu şekilde gelişiyor. Ülkede ekonomik sıkıntı olduğunda önce lüks konutların satışı zorlanıyor, daha sonra orta segment konutların satışına sıra geliyor” diyor. Bulut yine de 2014’ün ikinci yarısında stokların eriyeceğini düşünüyor.
İttifak İnşaat Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdürü Zafer Ekşi ise stok durumundan da kazançlı çıktıklarını söylüyor. Şirketin tüm markalı projelerinde stoktaki daire sayısı 250 civarında. Ekşi, “Stoktaki dairelerimizin sitede yaşam başlayınca her geçen gün değeri artıyor. Aslında satış yapmayarak da kazanıyoruz diyebiliriz” diyor.
Ekşi, buna örnek olarak 2013 Eylül’de 430 bin liraya satamadıkları daireyi 2014 Haziran’da 585 bin liraya sattıklarını anlatıyor. Stoktaki dairelerin şu andaki fiyatları ise 170 bin TL ila 320 bin TL arasında. Şirket ödeme çeşitliliği konusunda kampanyalar düzenliyor ama stoktaki dairelere özel indirim yapmıyor.
“EN TECRÜBESİZ” SATIŞLAR
Babacan Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Mehmet Babacan, stoktaki dairelerin bitmiş daireler olması nedeniyle inşaatçıların satma konusunda en tecrübesiz oldukları daire tipleri olduğunu söylüyor. Babacan, “Proje bittiğinde satış bitmediyse projede fiyatlar yükseldiği için kalan birkaç dairenin satışı da yavaş olur” diyor. Babacan Ya-pı’nın markalı konut projelerinde fiyatları 239 bin TL ila 640 bin TL arasında 38 dairesi kalmış durumda.~
MOM Yapı’nın ise tamamlanmış markalı konut projelerinde elinde kalan daire sayısı 15-20 civarında. MOM Yapı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Murat Balcı, stoktaki dairelerinin fiyatının 276 bin TL ila 599 bin TL arasında değiştiğini söylüyor. Şirketin elinde kalan bu daireler için şu anda bir kampanyası yok. Balcı da tamamlanmış projeden daire almanın yatırımcı açısından satın alıp hemen kiraya verme avantajına vurgu yapıyor.
KAYSERİ VE BURSA DA DURUM NASIL?
SATIŞLAR DURAĞAN
Kayseri İmar İnşaat Müteahhitleri Dayanışma Derneği (KAYİM-DER) Başkanı Ali Aydın, kentteki satışların oldukça durağan olduğunu söylüyor ve ekliyor: “Kayseri’deki imalatı tamamlanmış markalı konutların yaklaşık yüzde 40’ı müşteri bekliyor. 175-230 metrekare aralığındaki bu dairelerin fiyatı 250 bin TL ila 600 bin TL arasında değişiyor. Satışı artırmak için billboard tanıtımları ve ödüllü çekiliş kampanyaları yapılıyor.”
FİYATLARDA DEĞİŞİM
Bursa İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş Adamları Derneği (İMSİAD) Genel Sekreteri Faruk Özcan, 2013 yılında Bursa’da 40 bin 894 adet daire satıldığını söylüyor. Özcan, “Bunun da, yaklaşık yüzde 10’luk bölümünün stokta kalan daireler olduğu çeşitli kuruluşlarca iddia ediliyor. Stoktaki daireler dairelere ilgiyi artırmaya dönük kampanyalar düzenlenebildiği gibi, fiyatlarında da ilgiyi attırıcı değişimler yapılabiliyor” diye konuşuyor.
ÖMER BAKİ YAZICI ANKARA İNŞAAT MÜTEAHHİTIERİ DERNEĞİ (ANİMDER) BAŞKANI
"ANKARA'DA STOKTA 2000-2500 KONUT VAR'
40 BİN KONUT ÜRETİMİ
Tahminlerimize göre Ankara’da halihazırda markalı diyebileceğimiz yaklaşık 40 bin konut üretimi olduğunu söyleyebiliriz. Bunun da yaklaşık yüzde 20’si bitmiş durumda. Bu oturuma hazır 8 bin konutun yaklaşık yüzde 25-30’u satılmayı bekliyor. Sonuç olarak 2 bin-2 bin 500 konutun stokta olduğunu söyleyebiliriz.~
POPÜLER BÖLGE FARKI
Markalı konutlarda bölgesine ve proje detaylarına göre net metrekare fiyatları 2 bin TL ila 7 bin 500 TL arasında değişiyor. Stoktaki daireler için “yüzde 25’i peşin hemen otur”, “faizsiz taksitli” gibi alternatifli kampanyalar uyguluyoruz. Ancak popüler bölge ve projelerde fiyat indiriminden ziyade sadece ödeme kolaylığı sunuluyor.
ÖDEME KOLAYLIĞI
Stoktaki dairelerin maliyetleri üreticiler için her geçen gün arttığından müteahhitler ödemede kolaylık sağlayarak satma eğiliminde. Bu da yatırımcılar için birçok fırsat sunuyor. Peşin fiyatlar stoktaki daireler için vade farksız taksitli hale dönüşmüş durumda. Yatırımcı konutu kiraya verebildiği için taksit ödemeleri de kolaylaşıyor.
İSMAİL KAHRAMAN
İZMİR İNŞAAT MÜTEAHHİTLERİ DERNEĞİ(İMDER) BAŞKANI
"İZMİR'DE STOKLAR YÜZDE 50 SEVİYESİNDE
"YATIRIMCININ RADARINDA
İzmir, markalı konutlarda bir potansiyelin varlığını test etti ve belli oranda başarılı bir ivme yakaladı. Özellikle kentsel dönüşümle birlikte yurtdışı ve yurtiçinde birçok yatırımcının gözünü diktiği tam bir cazibe merkezi olmaya başladı.
1500-3500 DOLAR ARASINDA
Satışlarda iyi bir performans yakalanmış olsa da yine de yaklaşık yüzde 50 seviyelerinde stoklar bulunuyor. Bunlar metrekare başına 1500-3500 dolar aralığında alıcı bulsa da fiyatlar lokasyon ve projeye göre farklılık gösteriyor.
TANITIM YETERSİZ
Ancak halen satışlarla ilgili yapılan kampanyalar ve reklam tanıtımları yeterli düzeyde değil. Ayrıca İzmirli yatırımcının büyük bir çoğunluğu markalı konut fiyatlarının yüksek olduğu ve arz fazlasına doğru gidildiği algısına sahip.
KONUTDER’e göre Türkiye’de alt gelir grubunun yıllık 72 bin konut ihtiyacı var ama bu kesime yönelik üretim sıfır. Bu da sadece İstanbul’da yıllık 24 bin arz fazlasına neden oluyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Konut Satışları İstatistikleri’ne göre, yılın ilk dört ayında toplam konut satışları yüzde 7,5 düzeyinde geriledi.
Mortgage kredisiyle yapılan konut satışlarındaki düşüş ise yüzde 33,5’i buldu. Satışların gerilemesi inşaat şirketlerinin stoklarına da yansıdı. İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şube Başkanı Cemal Gökçe, 300-400 bini İstanbul’da olmak üzere Türkiye’de toplam 1 milyonun üzerinde arz fazlası konut olduğunu söylüyor. İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Başkanı Nizameddin Aşa da ülke genelinde 1 milyon, İstanbul’da ise 500 binin üzerinde arz fazlası olduğu görüşünde.
KONUTDER Başkanı Ömer Faruk Çelik ise İstanbul’da son 5 yılda ortalama 100 bin yeni konut ihtiyacının ortaya çıktığını, üretilen konut adedinin ise ortalama 124 bin seviyesinde olduğunu söylüyor. Yani Çelik’e göre İstanbul’da yıllık yaklaşık 24 bin arz fazlası oluşuyor.
Rakamlar özellikle İstanbul özelinde değişse de uzmanlar konut sektörü üzerinde bir stok tehdidinin dolaştığı konusunda hemfikir. Peki, konuttaki arz fazlası neden kaynaklanıyor ve nasıl aşılabilir? Hem uzmanlar hem gayrimenkul şirketleriyle konut stokunun fotoğrafını çekmeye çalıştık.
ARZ FAZLASI LÜKSTE
Konut Yatırımcıları ve Geliştiricileri Derneği’nin (KONUTDER) hazırladığı ‘Fiyat segmentlerine göre arz talep dengesi’ raporundaki rakamlar, arz fazlasının lüks konutta olduğunu gösteriyor. Rapora göre, metrekaresi 1263 liraya kadar olan konutlara 72 bin talep var, hiç arz yok. 1263 lira ve üstü konutlara ise 48 bin adet ihtiyaç var. Burada ise üretim 143 bin seviyesinde.
Üst segmentteki arz fazlasını biraz daha detaylandıralım. Metrekare fiyatları 1263 lira ile 2 bin 74 lira arasına geldiğinde, 8 bin konut ihtiyacına karşılık 10 bin 767 adet üretim yapılıyor. Burada 2 bin 767 adetlik arz fazlası meydana geliyor. Fiyatlar 2 bin lirayı aştığında arz çok daha yukarı çıkıyor. Örneğin 8 bin adet ihtiyaca karşılık, 63 bin 363 adet üretim yapılıyor. ~
Arz fazlası, 55 bin 363 oluyor. Metrekaresi 5 bin liraya kadar çıkan konutlarda da ihtiyaç 8 bin civarındayken, 31 bin 445 adet konut arz ediliyor. Burada da 23 bin 445 adetlik fazla üretim yapılıyor. Kısaca rakamlar sektördeki dengenin korunabilmesi için üretimin alt gelir grubuna yönelmesi gerektiğini gösteriyor. Uzmanlara göre de arz fazlasının nedeni ihtiyaca yönelik üretim yapılmaması.
Gökçe, Türkiye’deki konut talebinin 2008’de ve 2013’te artık doyma noktasına geldiğini söylüyor ve ekliyor: “Üst-orta gelir grubu 2012’ye geldiğimizde zaten artık hem ihtiyaç hem yatırım için 2’nci, hatta 3’üncü evlerini almıştı. Dövizin ve faizlerin yükselişi de buna eklenince lüks konuta talep azaldı. Sektörün esas ihtiyacı olan alt-orta gelir grubuna yönelik üretim yapmaması arz fazlasını artırdı.”
FİYATLARDA GERÇEKÇİLİK İHTİYACI
İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Başkanı Nizameddin Aşa da konutta arz fazlasının sürekli yüksek segmente yönelik yanlış projelendirmeden kaynaklandığı görüşünde. 2004 ve 2010 arasında metrekaresi 4 bin TL civarında olan konutların alıcılarının bulunduğunu ancak şu anda vatandaşların ödeyebileceği metrekare fiyatının 2 bin-2 bin 500 TL’yi geçmediğini söylüyor.
İstanbul için konutta arz fazlasının en çok uzak semtlerdeki lüks konseptli konutlarda yaşandığını anlatan Aşa, faizlerin arttığı bir dönemde artık yatırımcının elindeki parayı mevduata yatırdığını belirtiyor. Stokların erimesi için fiyatların şu andaki alıcı kitlesine yönelik gerçekçi seviyelere inmesi gerektiğini de hatırlatıyor.
Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt da lüks konut tarafındaki tehlikeyi şöyle özetliyor: “2 bin TL’ye sattığımız konutlara ilgi varken 4 bin metrekarelere kimse bakmıyor. Faizlerin yükselmesiyle lüks konutlar artık bir yatırım aracı olmaktan çıktı. Önümüzdeki dönemde sadece lüks konut üreten firmalar sıkıntıya düşebilir.
Faizler bu seviyede sürerse firmalar konut fiyatlarını indirmek durumunda kalacak” diyor. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum da Türkiye nüfusunun yüzde 85-90'ının orta ve alt gelir grubuna yönelik metrekaresi bin TL ila 3 bin TL arasındaki konutlara talep gösterdiğini söylüyor.
Ancak İstanbul, Ankara gibi büyük kentlerde arsa maliyetlerinin yükselmesinin özel sektörün orta ve alt gelir grubuna yönelik konut üretimine sıcak bakmamasına neden olduğuna işaret eden Kurum, "Emlak Konut GYO olarak geçtiğimiz yıl orta ve alt gelir grubuna yönelik 4 bin 500 konut ürettik. Bu yıl da bir o kadar konut üretmeyi hedefliyoruz" diyor.
YABANCILAR UMUT VERİYOR MU?
2012’de çıkarılan mütekabiliyet yasasının emlak piyasasını canlandırması bekleniyordu. Nitekim iç piyasadaki gerilemeye karşılık nisan ayında yabancılara konut satışları yüzde 64,1 seviyesine ulaşırken, ilk dört ayın oranı da yüzde 47,9 oldu. ~
Ancak yasanın uygulanmasındaki aksaklıkların sektörde yabancı girişine bağlı umudu söndürdüğü inancı hakim. Aşa, “Kanun çıktığında ilk yılda 200 bin satış beklenirken, bunun ilk 9 ayında ancak 11 bin civarında satış yapıldı. Yabancılar bir tapuyu almak için önce askere sonra dışişlerine soralım derken 6 ay beklemek istemiyor” diyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da yabancıların Türkiye gayrimenkul piyasasına girerken hala temkinli davrandıkları görüşünde; “Peş peşe gelen seçimler ve mevzuat değişiklikleri batıdan gelen yabancı yatırımcının gözünü korkutmuş durumda. Yabancıların çok da büyük bir rahatlatma sağlayacağını düşünmüyorum ” diyor.
Gökçe de yabancıların yılda 6 bin civarında konut talebi olduğunu, bunun da stokları eritemeyeceğini söylüyor. Ağustos’taki Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin alımları beklettiği yönündeki görüşlerin de gerçekleri yansıttığını düşünmüyor; “Bu da bir faktör. Ama asıl mesele alt-orta gelir grubuna göre konutların üretilmemesi. Banka kredi faizlerinin düşürülüp uzun vadeye yayılması ve ekonomik istikrar içinde çalışanların iş garantilerinin sürmesi” diyor.
İYİMSERLER DE VAR
Global gayrimenkul bilgi şirketi REIDIN’in CEO’su Ahmet Kayhan ise stoklarda önceki dönemlere göre bir artış görüldüğünü ancak arz fazlasının sadece belli konut tiplerinde ve bölgesel yaşandığını söylüyor. Kayhan, “Analizlerimiz eldeki stokların bu hızla giderse en geç 20-22 ay içinde tamamen eriyeceğini gösteriyor ki burada da genel bir stok fazlasından ya da arz balonundan bahsetmek zor görünüyor” diyor.
Bu yılın ilk altı ayında geçen yılın ilk altı ayına nazaran yabancıya konut satışlarının neredeyse yüzde 605 oranında arttığını belirten Kayhan, bunun özellikle İstanbul, Bursa, Yalova ve Trabzon gibi bu talebi çeken şehirlerde ek bir satış kanalı olarak sektöre faydası olacağını belirtiyor. Kayhan, “Ancak burada en önemli talep, iç piyasadan geliyor veiç piyasadaki satışları en çok etkileyen faktörün de konut kredisi faiz oranları olduğu görülüyor. Faiz oranlarındaki düşüşle böyle bir krizden söz etmek mümkün olmayacaktır” diyor.
Yazıcı da sektörün büyümesinin yavaşlamasının işlerin kötüye gittiğini işaret etmediğini, piyasanın önceki örneklerdeki gibi toparlanabileceğini söylüyor ve ekliyor: “Önemli olan bu durgunluk döneminde ayakta kalabilmek. Yani doğru yer, büyüklük, kon-sept ve fiyatlandırma yapılan her projenin kriz döneminde bile satılabildiğini görüyoruz.
Özellikle yatırımcıların, geliştiricilerin çok büyük beklentilere girdiğini o yüzden de geliştirdiği projesini biraz da duygusal fiyatladığını görüyoruz. Kimi projelerde ise ödenmiş olan fahiş arsa fiyatları projelerin fiyatlarını yükseltiyor. Açıkçası bu durgunluk arzla talebin buluşmasıyla aşılabilir. Fiyatlar birbirine yaklaşmadıkça sıkıntı devam edecektir.”
MARKALILAR DA İYİMSER
Markalı konut üreticileri de hem ellerindeki stok sayısı hem de bunların satışı konusunda iyimser. Tamamlanmış projelerinde stokta 8 dairesi bulunduğunu söyleyen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya, doğru zamanda, doğru lokasyonda, doğru projeyle yola çıkıldığında projeye ait dairelerin kolaylıkla eritilebileceğini düşünüyor.~
Şirketin fiyatları 150 bin TL ila 2 milyar 142 bin TL arasında değişen stoktaki dairelerini satabilmek için bayramlar ve bahar mevsimi başlangıcı gibi dönemsel zamanlamalarda kampanyalar düzenliyor.
Varyap CEO’su Erdinç Varlıbaş ise Varyap Meridian’ın en lüks bloğu Varyap Grand Tower’da ellerinde kalan 20 daireyi stoktan ziyade “en son satışa sunulan en özel daireler” olarak tanımlıyor. Şirket, fiyatları 250 bin dolar ila 1 milyar 200 bin dolar arasındaki bu daireler için peşin ödeme yapanlara “özel jestler” sunuyor.
İş GYO Genel Müdürü Turgay Ta-nes de metrekare satış fiyatı yaklaşık 4 bin TL olan Çınarlı Bahçe Tuzla projesinde projedeki ünitelerin yüzde 96’sını sattıklarını söylüyor. Fiyatları 276 bin TL - 369 bin TL arasında değişen daireler için şirket, peşin ödemelerde alınan peşinat miktarı üzerinden sınırlı oranda indirim uyguluyor.
Mesa’nın elinde çeşitli projelerinden yüzde 5-50 arası stok daire bulunuyor. Şirketin yönetim kurulu üyesi Aslı Tokatlı’nın verdiği bilgiye göre örneğin; Çamlıca Mesa’da projenin yüzde 50’sinin satışı tamamlandı. Kalan dairelerin fiyatları 1 milyon 660 bin dolar ila 2 milyon 280 bin dolar arasında değişiyor. Kartall Mesa’da ise projenin yüzde 65’i satıldı ve stok dairelerin fiyat aralığı 250 bin TL ila 1 milyar 225 bin TL arasında.
Yine Sahill Mesa’da projenin yüzde 50 satışı tamamlandı. Fiyatlar 1 milyon 620 bin TL ila 2 milyon 540 bin TL arasında değişiyor. ParkOran’ın ise yüzde 95’i satıldı. Tokatlı, stokta kalan dairelerle müşterilerin ödeme planına göre şekillenen kampanyalar düzenlediklerini söylüyor.
“2014 ÜN İKİNCİ YARISINDA DÜZELİR”
Bulut İnşaat’ın markalı konutlarındaki stok daire sayısı 1200 adet. Ancak bunların pek çoğu lüks semtlerdeki projelerde bulunuyor. Bulut İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Temel Bulut, “Bu süreç hep bu şekilde gelişiyor. Ülkede ekonomik sıkıntı olduğunda önce lüks konutların satışı zorlanıyor, daha sonra orta segment konutların satışına sıra geliyor” diyor. Bulut yine de 2014’ün ikinci yarısında stokların eriyeceğini düşünüyor.
İttifak İnşaat Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdürü Zafer Ekşi ise stok durumundan da kazançlı çıktıklarını söylüyor. Şirketin tüm markalı projelerinde stoktaki daire sayısı 250 civarında. Ekşi, “Stoktaki dairelerimizin sitede yaşam başlayınca her geçen gün değeri artıyor. Aslında satış yapmayarak da kazanıyoruz diyebiliriz” diyor.
Ekşi, buna örnek olarak 2013 Eylül’de 430 bin liraya satamadıkları daireyi 2014 Haziran’da 585 bin liraya sattıklarını anlatıyor. Stoktaki dairelerin şu andaki fiyatları ise 170 bin TL ila 320 bin TL arasında. Şirket ödeme çeşitliliği konusunda kampanyalar düzenliyor ama stoktaki dairelere özel indirim yapmıyor.
“EN TECRÜBESİZ” SATIŞLAR
Babacan Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Mehmet Babacan, stoktaki dairelerin bitmiş daireler olması nedeniyle inşaatçıların satma konusunda en tecrübesiz oldukları daire tipleri olduğunu söylüyor. Babacan, “Proje bittiğinde satış bitmediyse projede fiyatlar yükseldiği için kalan birkaç dairenin satışı da yavaş olur” diyor. Babacan Ya-pı’nın markalı konut projelerinde fiyatları 239 bin TL ila 640 bin TL arasında 38 dairesi kalmış durumda.~
MOM Yapı’nın ise tamamlanmış markalı konut projelerinde elinde kalan daire sayısı 15-20 civarında. MOM Yapı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Murat Balcı, stoktaki dairelerinin fiyatının 276 bin TL ila 599 bin TL arasında değiştiğini söylüyor. Şirketin elinde kalan bu daireler için şu anda bir kampanyası yok. Balcı da tamamlanmış projeden daire almanın yatırımcı açısından satın alıp hemen kiraya verme avantajına vurgu yapıyor.
KAYSERİ VE BURSA DA DURUM NASIL?
SATIŞLAR DURAĞAN
Kayseri İmar İnşaat Müteahhitleri Dayanışma Derneği (KAYİM-DER) Başkanı Ali Aydın, kentteki satışların oldukça durağan olduğunu söylüyor ve ekliyor: “Kayseri’deki imalatı tamamlanmış markalı konutların yaklaşık yüzde 40’ı müşteri bekliyor. 175-230 metrekare aralığındaki bu dairelerin fiyatı 250 bin TL ila 600 bin TL arasında değişiyor. Satışı artırmak için billboard tanıtımları ve ödüllü çekiliş kampanyaları yapılıyor.”
FİYATLARDA DEĞİŞİM
Bursa İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş Adamları Derneği (İMSİAD) Genel Sekreteri Faruk Özcan, 2013 yılında Bursa’da 40 bin 894 adet daire satıldığını söylüyor. Özcan, “Bunun da, yaklaşık yüzde 10’luk bölümünün stokta kalan daireler olduğu çeşitli kuruluşlarca iddia ediliyor. Stoktaki daireler dairelere ilgiyi artırmaya dönük kampanyalar düzenlenebildiği gibi, fiyatlarında da ilgiyi attırıcı değişimler yapılabiliyor” diye konuşuyor.
ÖMER BAKİ YAZICI ANKARA İNŞAAT MÜTEAHHİTIERİ DERNEĞİ (ANİMDER) BAŞKANI
"ANKARA'DA STOKTA 2000-2500 KONUT VAR'
40 BİN KONUT ÜRETİMİ
Tahminlerimize göre Ankara’da halihazırda markalı diyebileceğimiz yaklaşık 40 bin konut üretimi olduğunu söyleyebiliriz. Bunun da yaklaşık yüzde 20’si bitmiş durumda. Bu oturuma hazır 8 bin konutun yaklaşık yüzde 25-30’u satılmayı bekliyor. Sonuç olarak 2 bin-2 bin 500 konutun stokta olduğunu söyleyebiliriz.~
POPÜLER BÖLGE FARKI
Markalı konutlarda bölgesine ve proje detaylarına göre net metrekare fiyatları 2 bin TL ila 7 bin 500 TL arasında değişiyor. Stoktaki daireler için “yüzde 25’i peşin hemen otur”, “faizsiz taksitli” gibi alternatifli kampanyalar uyguluyoruz. Ancak popüler bölge ve projelerde fiyat indiriminden ziyade sadece ödeme kolaylığı sunuluyor.
ÖDEME KOLAYLIĞI
Stoktaki dairelerin maliyetleri üreticiler için her geçen gün arttığından müteahhitler ödemede kolaylık sağlayarak satma eğiliminde. Bu da yatırımcılar için birçok fırsat sunuyor. Peşin fiyatlar stoktaki daireler için vade farksız taksitli hale dönüşmüş durumda. Yatırımcı konutu kiraya verebildiği için taksit ödemeleri de kolaylaşıyor.
İSMAİL KAHRAMAN
İZMİR İNŞAAT MÜTEAHHİTLERİ DERNEĞİ(İMDER) BAŞKANI
"İZMİR'DE STOKLAR YÜZDE 50 SEVİYESİNDE
"YATIRIMCININ RADARINDA
İzmir, markalı konutlarda bir potansiyelin varlığını test etti ve belli oranda başarılı bir ivme yakaladı. Özellikle kentsel dönüşümle birlikte yurtdışı ve yurtiçinde birçok yatırımcının gözünü diktiği tam bir cazibe merkezi olmaya başladı.
1500-3500 DOLAR ARASINDA
Satışlarda iyi bir performans yakalanmış olsa da yine de yaklaşık yüzde 50 seviyelerinde stoklar bulunuyor. Bunlar metrekare başına 1500-3500 dolar aralığında alıcı bulsa da fiyatlar lokasyon ve projeye göre farklılık gösteriyor.
TANITIM YETERSİZ
Ancak halen satışlarla ilgili yapılan kampanyalar ve reklam tanıtımları yeterli düzeyde değil. Ayrıca İzmirli yatırımcının büyük bir çoğunluğu markalı konut fiyatlarının yüksek olduğu ve arz fazlasına doğru gidildiği algısına sahip.
