Değişimin 11 işareti

Geçen yıl, iki seçime ve dolardaki artışa rağmen konut satışlarında rekor kırıldı. 1,2 milyon konut satılırken konut satışları 2014’e göre yüzde 9,6 arttı. 2016 ise artan terör saldırılarının yol açtığı korku atmosferi ve tüketimdeki daralma üzerine müteahhitlerin temkinli yaklaştığı bir yıl olarak başladı. Sektörün 2016’ya yönelik büyük beklentileri yoktu. Ciro ve satış hedefleri 2015’in altındaydı. Ancak Nef gibi büyük markalı konut üreticileri bile 2016 tahminlerinde yanıldı. Nef İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, “Bu yılın ilk 5 ayında yaptığımız satışı ben dahil şirketten kimse tahmin edemedi. Hiç lansman yapmadan ilk 5 aydaki konut satışlarımız geçen yılın aynı dönemine göre 2 kat arttı” diyor. Sadece o değil, büyük konut üreticilerinin hemen hepsi, 2016 cirolarının geçen yılın altında kalacağını tahmin ediyordu. Bu nedenle daha az sayıda projeyi hayata geçirmeyi planladılar. Ancak yılın ilk 7 ayını geride bıraktığımız bugünlerde birçok büyük markalı konut üreticisinin 2016 hedefleri 2015’i geçti. Önümüzdeki dönemde beklenen gelişmelerden biri sektördeki konsolidasyonların artması olacak. Arazi geliştirmekte eskiye göre daha fazla zorlanan müteahhitlerin güçlerini birleştirmesi bekleniyor. İşte stok artışından küçük projelere dönüşe kadar gayrimenkule damga vuran 11 önemli trend…
1İKİNCİ EL 1’İNCİYİ GEÇTİ
2015’te 1 milyon 289 bin 320 adet konut satıldı. 2014’te konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 6,7 oranında arttı. 2015’te ise konut satışları 2014’e göre yüzde 9,6 artarak rekor kırdı. 3 yıl öncesine kadar konut satışları içinde birinci ve ikinci el satışlar neredeyse aynıydı. Ancak son 3 yıldır konut satışları içinde en fazla payı ikinci el satışlar almaya başladı. 2013’ten itibaren başlayan bu trend etkisini devam ettiriyor. 2015’te satılan 1, 2 milyon konuttan 598 bin 667 adedi ilk defa satılırken 690 bin 653 adedi ise ikinci el konut satışı oldu. Bu yılın ilk 4 aylık döneminde ise ikinci el konut satışları hareketliliğini sürdürdü. Bu yılın ilk 4 ayında 409 bin 812 konut satıldı. Bunların 186 bin 768 tanesi ilk defa satılırken, 223 bin 44’ü ise ikinci el konut satışları oldu. Konut piyasasında ikinci el konut satışlarının birinci ele göre daha hareketli olduğunu belirten Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Melih Tavukçuoğlu, bunda kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanmasının etkili olduğunu söylüyor. İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes de konut kredi faizlerinin yüksekliğinden ötürü ipotekli alımlarda düşüş yaşandığını belirtiyor. Tanes, “Konut satışları geçtiğimiz yıldaki seyrine yakın ilerliyor” diyor.~2 STOKLAR BÜYÜYOR
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin 2015 Aralık tarihli İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu’na göre 2015 sonunda İstanbul genelinde 1.242 projede 500 bin 585 adet konut stoku bulunuyordu. İki yıl önce bu sayı 1.000 projede toplam 428 bin 893 adet daireydi. Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, stoktaki konut sayısında proje bazında bakıldığında, yüzde 24, daire bazlı bakıldığında ise yüzde 17 artış yaşandığını belirtiyor. Folkart Genel Müdürü Metin Sancak da İstanbul’da satılmayı bekleyen 400 bin bitmiş konut stoku olduğunu belirterek, “Bu, Konya’nın ilçeleriyle birlikte toplam konut sayısına eşit. Eğer önlem alınmazsa konut stoku artmaya devam edecek” diyor. Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan, İstanbul’da oluşan konut stokunun fiyatları bazı bölgelerde gerilettiğini söylüyor. Bağdat Caddesi’nde oluşan fazla konut stoku nedeniyle son 6 ayda fiyatların yüzde 20 gerilediğine dikkat çekiyor.
3 ÜRETİMDE ARTIŞ SÜRECEK
Son dönemde satışlarda yaşanan durgunluğa rağmen markalı konut üreticilerinin konut üretiminde azalma yok. Aksine üretimde artış dikkat çekiyor. Reidin verilerine göre Türkiye’de 2012 ve 2013 yıllarında ortalama 250 yeni proje, 2014 ve 2015 yıllarında ise ortalama 400 yeni konut projesi hayata geçirildi. Bu yılla birlikte gelecek 3 yılı kapsayan dönemde markalı konut üreticilerinin üretmeyi planladıkları konut sayısı geçtiğimiz 3 yılın üzerinde. Özyurtlar Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, son 3 yılda 1.943 konut ürettiklerini, önümüzdeki 3 yılda ise 7 bin konut üretmeyi hedeflediklerini söylüyor. Son 3 yılda 1.050 konut üreten Babacan Holding, önümüzdeki 3 yılda üretimini 2 katından fazla artırmayı planlıyor. Babacan Holding CEO’su Mehmet Babacan, her yıl 1.000 konut üreteceklerini söylüyor. Son 3 yılda 8 bin konut üreten Dağ Mühendislik, önümüzdeki dönemde her yıl 1.000-1.500 konut üretme hedefinde olan bir şirket. Geçtiğimiz 3 yılda 1.570 konut üreten Pana Yapı ise önümüzdeki dönemde 5 bin 900 konut üretmeyi planlıyor. Bu yıl konut satışında 500 milyon TL ciro beklediklerini söyleyen Pana Yapı İnşaat Grup Başkanı Mahir Şaşmaz, 5’i Fikirtepe’de olmak üzere devam eden 7 projeleri olduğunu belirtiyor.~4 CİRO 2015’İ GEÇECEK
Yıl sonunda Türkiye’de satılan toplam konut sayısının 2015’i geçmesi ve 1 milyon 300 bini bulması bekleniyor. Bu nedenle markalı konut üreticilerinin birkaçı hariç hepsinin 2016 için ciro ve satış hedefi 2015’in üzerinde. 2015’e göre 2016’da daha fazla satış yapmayı planlayan üreticilerden biri de sektörün en büyük oyuncularından Emlak Konut. Şirketin genel müdürü Murat Kurum, “2015’te 10 bin 340 adet bağımsız bölüm sattık. Karşılığında 6,3 milyar TL satış gelirine ulaştık. 2016 yılında hedefimiz 11 bin adet konut satıp 7,6 milyar TL satış geliri elde etmek” diyor. Nurol GYO da 2016’da yüzde 30’un üzerinde büyüortame öngörüyor. Nurol GYO Genel Müdürü Samim Hatipoğlu, “2015’te 300 adet konut satışıyla yaklaşık 250 milyon TL ciro gerçekleştirdik. 2016’da da yüzde 30’un üzerinde bir büyüme hedefliyoruz” diyor. İnanlar İnşaat, bu yıl geçen yıla göre cirosunu yüzde 34 artırmayı planlıyor. İzmir ve Çeşme’de büyük projelere imza atan Folkart ise 2016’da geçen yıla göre cirosunu yüzde 60 artırmayı hedefliyor. Folkart Genel Müdürü Metin Sancak, “Geçen yıl 250 milyon TL ciro elde ettik. Bu yıl hedefimiz 575 ünite satıp 400 milyon TL seviyesine çıkmak” diyor. 2015’te, 980 konut satıp 250 milyon TL satış geliri elde eden Özyurtlar, bu yıl 2 bin konut satmayı planlıyor. Şirketin 2016 için ciro beklentisi, 500 milyon TL ile geçen yılın tam 2 katı.


5YATIRIMLAR NEREDE ARTACAK?
GÖZDE LOKASYONLAR Research Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı MÜSLÜM DEVECİ, yeni yatırımların arazi geliştirme çalışmalarının çoğaldığı Kanal İstanbul, Gebze, Kurtköy ve Arnavutköy lokasyonlarına artacağını belirtiyor. Deveci, “Yeni yatırımlar için batıda en gözde lokasyonlar Şamlar Köyü, Çatalca, Silivri, Arnavutköy; Anadolu Yakası’nda ise Maltepe, Pendik arası ile Gebze ve Kurtköy” diyor. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı TOĞRUL GÖNDEN “En çok Başakşehir, Halkalı, Kayaşehir, Ataşehir, Esenyurt, Beylikdüzü ve Gaziosmanpaşa’da proje geliştiriliyor. Kartal, Cendere ve Sefaköy gibi merkeze daha yakın olan bölgeler ve eski sanayi alanları da geliştiriliyor” diyor.
BAKİR ALANLARA DİKKAT! Altın Emlak Genel Müdürü HAKAN ERİLKUN da bakir alanların bulunduğu Bahçeşehir çıkışı Hadımköy yolu üzeri Bahçekent mevkiinde çok sayıda yatırımın olacağını belirtiyor ve “Halen bu bölgede 5 dev projenin yatırımı sürüyor” diye konuşuyor. Artaş Yönetim Kurulu Başkanı SÜLEYMAN ÇETİNSAYA ise önümüzdeki dönemde şehrin kuzey hattının hızla değer kazanacağını söylüyor. Çetinsaya, “Şehrin yeni uydu kenti Başakşehir hızla gelişiyor. Avrupa Konutları markasını buraya taşıyarak 941 konuta imzamızı atıyoruz” diyor.~6 ANADOLU AÇILIMI HIZLANACAK
İSTANBUL KADAR ÖNEMLİ Son 3 yıldır tüm konut projelerini İstanbul’da gerçekleştiren Özyurtlar İnşaat, Anadolu’da büyük ölçekli projeler yapmayı planlıyor. Geçtiğimiz yıl, İstanbul’da 2,2 milyar TL’lik konut yatırımı yapan Dağ Mühendislik de Anadolu’ya açılacak. Şirketin başkanı DOĞAN DAĞ, “Anadolu’nun büyük illeri İstanbul kadar önemli. Konya’da projelerimiz devam edecek” diyor.
BÖLGE AYRIMI YOK Cihan İnşaat da yakın bir tarihte Trabzon’da yeni bir projeye başlayacak. Cihan İnşaat Cihan İnşaat İş Geliştirme ve Pazarlama Müdürü BENGİ HIŞIR, “Fizibilitesini yaptığımız ve iyi olduğuna inandığımız her yerde proje yapabiliriz. Bölge ayrımı yapmıyoruz” diyor.
GÖZDE BÖLGELER Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi ÖZEN KUZU da Anadolu’ya yatırımı önemsediklerini söylüyor. Kuzu, “Ankara başta olmak üzere diğer büyük illerde de fırsatları değerlendireceğiz” diyor. Babacan Holding CEO’su MEHMET BABACAN da yılın son çeyreğinde Gaziantep’teki projelerine başlayacaklarını belirtiyor. Ağırlıklı Kartal ve Üsküdar’da konut üretimi yapan Almalar, İskurt, Nergo Ortak Girişim Başkanı HİKMET ALMA, gözde bölgelerinin İzmir, Antalya, Muğla, Eskişehir ve Ankara olduğunu söylüyor. 
71+1’LERE TALEP AZALIYOR
Markalı gayrimenkul projelerinde eskiye göre üretim anlamında farklılıklar yaşanıyor. Eskiden projelerde stüdyo, 1+0 ve 1+1 daireler daha fazla yer alırken bugün bu trend birçok projede tersine döndü. Artık birçok inşaat şirketi 1+1 ve 1+0 dairelerde arz fazlası oluştuğu için bu tip üretimden kaçınıyor ya da yaptığı proje içinde bu tip dairelerin oranını azaltıyor. Reidin Avrupa İş Geliştirme Direktörü Mete Varas, son yıllarda 2 ve 3 odalı konutların oranının arttığını, buna karşın stüdyo dairelerin 2012-2013 yıllarındaki popülaritesini büyük ölçüde yitirdiğini söylüyor. Varas, sektördeki üretim trendinin 3 odalı dairelere kaydığını belirtiyor. EYG Grup İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik de kuruldukları günden beri 1+1 ve 1+0 daireler üretmekten uzak durduklarını söylüyor. Çelik, “Genellikle aile tipi projelerde var olmaya çalışıyoruz” diyor. KLK Yapı Başkan Yardımcısı Atakan Kulak, İstanbul için 1+1 projelerin doyum noktasına ulaştığını söylüyor. Babacan Holding CEO’su Ahmet Babacan da “Konut projesi geliştirdiğimiz lokasyonlarda 1+1 ve 1+0 daireler fazlasıyla yapıldı ve arz fazlası olmaya başladı” diyor. Babacan sitelerde 1+1 dairelerle diğer büyük daire tiplerinde yaşayanlar arasında ciddi sorunlar olmaya başladığına, bu durumun projenin ilerleyen zamanlarında daha az primlenmesine neden olduğuna dikkat çekiyor. Gül Proje Genel Müdürü Oğuzhan Çetiner, “1+1 dairelere talep olacak, ancak geçtiğimiz döneme göre azalacağı kanaatindeyiz” diye konuşuyor.
8 BÜYÜK PROJELER AZALACAK
Eskiden gayrimenkul sektöründe 1.000 konutluk çok büyük siteler yapılıyordu. Artık şehir merkezlerinde yeterli alan olmaması ve sermaye sıkıntısı gibi nedenlerden 1.000 konut ve üzerindeki projelerin sayısında azalış var. “Sektördeki yeni eğilim daha küçük ölçekli projelere doğru kaymaktan yana” diyen Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, şu anda inşaat halindeki 550 projenin 50’sinin 1.000 konut ve üstü sayıda konut birimi bulundurduğunu söylüyor. Reidin’in verilerine göre önceki yıllarda bir projede ortalama 300 daire üretilirken, 2015 ve 2016 yıllarında bu sayı proje başına ortalama 200 daireye geriledi. Kentsel dönüşümle beraber proje sayısı artarken proje başına düşen ünite sayısı azalıyor. İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, “Gayrimenkul sektörü, binlerce konuttan oluşan projelerin başarısızlığını gördü, dersini aldı” diye konuşuyor. İnan, A+plus müşterinin butik projeler istediğini belirtiyor. Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu’na göre ise 500 daire üzerindeki projelerde yatırımın dönüşleri daha uzun oluyor. Bunda proje bitiminde yüzlerce dairenin aynı anda satışa çıkmasıyla oluşan rekabet ortamı da etkili. Aşçıoğlu, “Bu dönemde 300-400 daireli projeler üretmeye ve daire metrekarelerini büyük tutmaya dikkat ediyoruz” diyor.~9 ARAZİ BULMAK 2 KAT ZORLAŞTI
Müteahhitler için en kritik konulardan biri arazi bulmak. Arsayı bulup projeyi geliştirince işin yüzde 33’lük kısmı tamamlanmış oluyor. Ancak bugün İstanbul’da arazi bulmak 3 yıl öncesine göre 2 kat daha zor. Eskiden yılda 7-8 arazi geliştiren müteahhitler, artık daha az sayıda arazi geliştirebiliyor. Bir yılda 4 arsa geliştirebildiklerini söyleyen Karden İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz, “Kentsel dönüşümden dolayı istenilen hızda üretim gerçekleşmiyor. Arsalar parsel bazında olduğu için parselleri toplayıp büyük projeler planlamak sıkıntılı” diyor. Mehmet Babacan da yılda ancak 1 veya 2 adet imarlı iş yapabilecekleri arsa geliştirebildiklerini söylüyor. Sinpaş CEO’su Seba Gacemer, İstanbul’da arsa fiyatlarının yüksek hızla artmasının arazi geliştirmeyi zorlaştırdığını belirtiyor ve “İstanbul’da son 6 yılda arsa fiyatları yüzde 75 ila 366 oranında arttı” diye konuşuyor. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, artan kat karşılığı oranları ve arsa fiyatlarıyla arazi geliştirmesinin eskiye göre daha da zorlaştığını belirtiyor. Gönden, “Kat karşılığı oranları Bağdat Caddesi’nde yüzde 80’lere kadar yükseldi. Aşırı kat karşılığı veya hasılat paylaşım oranları sürdürebilir olamadığından sektörde orta ve uzun vadede konsolidasyon beklentisi hakim” diyor.
10 YURTDIŞINA GİDENLER ARTACAK
İŞBİRLİĞİ ÖN PLANDA Türkiye’deki konut üreticileri arasında önümüzdeki dönemde yurtdışına çıkanların sayısı artacak. İnanlar İnşaat yurtdışı açılımını Kanada’dan yapmayı planlarken Sinpaş’ın hedefinde Suudi Arabistan bulunuyor. Sinpaş CEO’su SEBA GACEMER “Geçtiğimiz günlerde Suudi Arabistan’da gayrimenkul geliştiren çeşitli firmalardan gelen işbirliği tekliflerini değerlendirip müzakere ettik ve Riyad’da bir şirket kurmaya karar verdik” diyor.
YENİ PAZARLAR Ağırlıklı Rusya’da iş yapan Ant Yapı da düşen kapasiteyi artırmak için yurtdışında yeni pazarlara yöneldi. Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı MEHMET OKAY, “Londra’da ve Miami’de şirket kurup inşaat işleri geliştirmeye başladık” diyor. İran’da büyük konut projeleri yapan Kuzu Grup ise portföyüne yeni ülkeler ekliyor. Son 3 yılda İran’daki projeleriyle birlikte 100 bin konut üreten Kuzu Grup’un önümüzdeki dönemde yurtdışındaki yeni rotasında Afrika pazarı var. Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi ÖZEN KUZU “İran’nın Pardis şehrinde 37 bin konutluk projemiz devam ediyor. Cezayir’de ise 19 bin 700 konut yapacağız” diyor. İLK TÜRK MARKALI PROJE Aşçıoğlu da Selenium markasını Dubai’ye taşıyarak dünyanın ilk Türk markalı konut projesi Midtown Selenium’u hayata geçiriyor. Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı YAŞAR AŞÇIOĞLU, “Midtown Selenium, Dubai merkezli Deyaar Grup’un Midtown Projesi’nin 579 konutluk ikinci etabı DaniaDistrict’te yükseliyor” diyor. Bağdat Caddesi’nde lüks konutlar üreten Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İRFAN AYDOĞAN da “Yatırım planlarımıza ve projelerimize uygun olursa, Kıbrıs’ta konut geliştirmek istiyoruz” diyor.
11YENİ BÖLGELER SIKINTILI
2023’te İstanbul’da kentsel dönüşüm çalışmalarının önemli bir kısmı tamamlanmış olacak. Üçüncü Köprü, Üçüncü Havalimanı projeleri ve diğer şehirleşme çalışmalarıyla yeni bölgeler oluşacak. İstanbul’da bu yeni yatırım bölgeleri inşaatçılar için yeni adresler yaratmış durumda. Ancak hızla gelişen bu yeni yerleşim bölgelerinde arazi geliştirmek de sıkıntılı. Soyak Holding, gelişmekte olan bölgelere yatırım yaparak büyümeyi hedefliyor. 216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar ise yeni yerleşim bölgelerinde arazi geliştirme konusundaki sıkıntılarının artarak devam ettiğini belirtiyor. Dündar, “Kentsel dönüşümle yeni araziler geliştiriyoruz. Ancak arsa sahipleri fiyatları çok fazla yukarıya çektiği için arsa konusu hala sektör açısından önemli bir açmaz” diyor. Royal Group Yönetim Kurulu Üyesi Tolga Çehreli, arsa fiyatlarının gereğinden fazla yüksek olmasının ve arsa sahibinin ucuza satıyorum endişesiyle arsasını elinde tutmak istemesinin arazi geliştirmeyi zorlaştırdığını belirtiyor.