Konut fiyatlarında “kalite” mevzuu

11.02.2016 14:26:560
Paylaş Tweet Paylaş
Konut fiyatlarında “kalite” mevzuu
Ülkemizdeki konut sektöründe yaşanan fiyat artışlarını yorumlamaya yönelik tartışma tüm hızıyla devam etmekte. En son TCMB uzmanlarının yapmış olduğu bir araştırmanın basına yansıyan sonuçları kamuoyunda ilgi ile karşlandı [1]. Fakat halihazırda var olan kafa karışıklıklarını gidermek için yeterli olmadı.

Araştırma, emlak fiyatlarında son yıllarda görülen artışların bir bölümünün inşaat ve konut kalitesindeki iyileşmelerden kaynaklandığını iddia etmektedir. Hedonik manadan kalitedeki iyileşmelerin etkileri arındırıldıktan sonra, mevcut konut fiyatlarında son günlerde görülen artışların bir balon oluşumuna atfedilecek cinsten artışlar olmadığı belirtilmektedir.

Öncelikle bu tarz çalışmalar, ülkemizdeki konut sektörünün dinamiklerini anlamak bakımından son derecede yararlı çalışmalardır. İnşa edilen yeni konutların kalitelerini dikkate alan hedonik konut fiyat endekslerini resmi olarak hesaplayıp, sonuçlarını kamuoyu ile paylaşmayı amaçlayan bu ve benzeri çalışmaların, bizler gibi emlak piyasasındaki gelişmeleri yorumlamaya çalışanlar açısından önemi büyüktür. Maalesef ülkemizde bunu programlı olarak yapan resmi bir kurum şu an için yok. Bu itibarla TCMB uzmanlarının yapmış olduğu bu çalışma türünün ilk örneği olmaya aday güzel bir çalışma.

Ancak bu vesileyle, çalışmanın sonuçlarını yorumlarken dikkate alınmasında yarar gördüğüm birkaç hususa dikkat çekmek istiyorum. Bunlar ilgili çalışmaya yönelik bir itiraz değil. Bu çalışmanın teknik manada son derece ehil insanlarca yapılmış olduğu açık. Amacımız, daha çok konut sektörünün ülkemize has bazı özelliklerine dikkat çekmek ve bu özelliklerin emlak piyasasındaki gelişmeler açısından önemini tartışmaktır.

TCMB’li uzmanların bu çalışmasına göre yeni konutların daha kaliteli olması bizlere, bunların fiyatlarının eski konutlara göre daha yüksek olması gerektiğini düşündürmektedir. TCMB veri dağıtım sistemi içinde yer alan iki farklı seriden yararlanarak bunu test edebilmek mümkün. Bunlardan ilki Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE)’dir ki, yeni ve eski tüm konutların fiyatları bu endeksin hesaplanmasında dikkate alınmaktadır. Diğeri ise, Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi (TYKFE)’dir. En azından kavramsal olarak, bu son endeksin hesaplanmasında da, kalitesinin iyileştiği düşünülen yeni konutların fiyatları dikkate alınmaktadır.

Eğer ülkemizde inşaa edilen yeni konutların kaliteleri emlak fiyatlarındaki artışın açıklanmasına ciddi manada bir fark yaratabiliyorsa, TYKFE’nin TKFE’ye göre daha yüksek olmasını beklemek yerinde olacaktır. Ancak eldeki değerler bunun tersine işaret ediyor. Diğer bir deyişle Türkiye konut fiyat endeks değerleri, yeni konut fiyat endeksinden daha yüksek. Bu durum 2014 Ocak ayından bu yana çok daha bariz bir şekilde ortaya çıkmakta [2].

Değişim oranları cinsinden yapılan karşılaştırmalarda da durum çok fazla değişmemektedir. Yeni konutların fiyatlarının (veya artış oranlarının) büyük oranda eski konut fiyatlarının (veya artış oranlarının) altında seyretmesi, kalitede iyileşmelerin ülkemizdeki emlak fiyatlarındaki artışları açıklamada yeterli olmadığının bir göstergesi olarak düşünülebilir.

Konut fiyatlarındaki gelişmeleri yorumlarken dikkat edilmesi gereken bir önemli husus da, konum rantı diyebileceğimiz bir hususun bölgesel manada fiyatlardaki farklılaşmada önemli olmasıdır. Yeni konutların üretim teknolojileri ve içerdikleri kalite unsurları hemen hemen aynıyken, bölgesel düzeyde fiyatlarda gözle görülür önemli farklılıkların olması bunun bir göstergesidir. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük illerimizdeki konut fiyatlarının Türkiye genelindeki fiyatlardan farkına baktığımızda, İstanbul’daki fiyatların diğer iki ildeki fiyatlardan çok farklı bir eğilim gösterdiği görülüyor. Kanımca bu farklılığın sebebi İstanbul’daki konutların kalitesinden ziyade, ilgili konutların konumlarında aranmalıdır.

Özellikle 2014 Nisan’ından sonra, Ankara’daki konut fiyatları sürekli olarak Türkiye genelindeki fiyatların altına seyrederken, İzmir’deki fiyatların ise yatay bir seyir izlediği görülmekte. Öte yandan İstanbul’daki fiyatların Türkiye genelindeki fiyatlardan farkı ise sürekli olarak artmaktadır. Bu, İstanbul emlak piyasasını ülkenin diğer bölgelerinden ayrıştran önemli bir gözlemdir. Şimdilik konunun arz ile ilgili sebepleri bir kenara bırakırsak, bu bulgu bile ülkemizdeki konuta yönelik talebin çok önemli bir kısmının İstanbul’da yoğunlaştığına işaret etmektedir.

Ülkemizdeki konut sektöründeki fiyatlardaki gelişmeleri açıklamak için, kaliteden ziyade dikkate alınması gereken bir önemli husus da, ülkemizde konutların bir yatırım aracı olarak görülmesi ve fiyatları üzerinden elde edilecek prime göre talep edilebilmeleridir. Zira gelişmişlik düzeyi yetersiz ve derinliği bakımından sığlıktan kurtulamamış bir mali sistemin bulunduğu ülkemizde, emlak hâlâ ciddi bir yatırım aracı olarak görülmekte; mali risklere karşı önemli bir güvence teşkil etmektedir. Tüm bu ve benzeri motivlerin ülkemizdeki emlak fiyatlarındaki dalgalanmalarda, emlak kalitesi gibi etkili olduğu söylenebilir.

Diğer yandan, hedonik manada kalitenin fiyat farklılaşmalarını açıklamak bakımından önemli bir talep unsuru olduğu inkar edilemez. Ancak ülkemizdeki konut piyasasının dinamikleri dikkate alınınca, bunun daha çok kullanım amaçlı talep edilen emlak alımlarında etkili olması beklenebilir.

Kanımca, ülkemizin mevcut ekonomik yapısı içinde emlak fiyatlarındaki artışların önemli bölümünü kalitedeki iyileşmelere bağlamak çok doğru olmayacaktır. Her ne kadar TCMB uzmanlarının yapmış olduğu bu çalışma ülkemizdeki emlak piyasasına yönelik bir boşluğu doldurmaya hizmet etse de, bu tarz çalışmalarda piyasa fiyatının oluşumunda etkili olan arz yönlü faktörleri de içerecek, daha bütüncül modellemelere ihtiyaç olduğu da bir gerçektir.

[1] “Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin Kalite Değişimi Etkisinden Arındırılması: Hedonik Konut Fiyat Endeksi”. Haz.: Timur Hülagü, Erdi Kızılkaya, Ali Gencay Özbekler ve Pınar Tunar . TCMB Ekonomi Notları, Sayı: 2016-02/01 Şubat 2016.
[2] http://guncavdi.com/index.php/2015/10/15/insaat-sektorunde-yasananlari-nasil-yorumlamali/

YAZARIN DİĞER YAZILARI TÜMÜNÜ GÖRÜNTÜLE

Yorum Yaz