Piyasalar FED'e kilitlendi

Piyasalarda ana trendi, FED’in faiz politikası belirliyor. Son haftalarda FED başkanları haziran ayında bir faiz artışının mümkün olduğunu söylemeye başladı. Çünkü FED, faiz artışı yaparak dünya piyasalarını 2013 Mayıs’taki gibi sarsmak istemiyor. Nitekim FED’den ilk faiz artışı beklentisi aralıktan temmuza çekildi. 23 Haziran’da yapılacak kritik Brexit (İngiltere’nin AB’de kalıp kalmaması) referandumu nedeniyle FED’in 15 Haziran’ı pas geçmesi daha olası gözüküyor. ABD’de kasım ayında başkanlık seçimleri var. FED, başkanlık seçimi yaklaştıkça faiz değişiminin politik algılanmaması için temmuz ayında 0,25 artırıp aralık ayını bekleyebilir. Türkiye, özel sektördeki yüksek yabancı para borcu nedeniyle FED’in kararlarından en fazla etkilenen ülkeler arasında. Son haftalarda FED ve iç siyaset nedeniyle dolar kuru çok hızlı bir şekilde 2,8’den 3’e yükseldi. Kurdaki hızlı tepkiler, döviz borcu olanları veya dövizde spekülasyon yapanları döviz almaya iterek çıkış trendini hızlandırıyor. TCMB’nin bu kırılgan tablo karşısında faiz ve para politikasında güven vermesi çok önemli. Yeni hükümet, son 10 yıldır Türkiye ekonomisinin çapası olan bütçe disiplinine devam etmeli ve yeni TCMB yönetiminin kredibilite tesis etmesine yardımcı olmalı.
YATIRIM ARACI OLARAK KONUT
Son 10 yıldır Türkiye’de gayrimenkul fiyatları sürekli artıyor. Konut fiyat endeksleri derli toplu şekilde 2010 başından beri yayınlandığı için sadece son 6 yılı analiz etme şansımız var. Son 6 yıldır konut fiyatları Türkiye’de yılda ortalama yüzde 13, İstanbul’da ise yüzde 17 arttı. Aynı dönemde yıllık enflasyon ortalama yüzde 8, yıllık dolar kuru artışı da ortalama yüzde 12 civarında gerçekleştiği için konut yatırımı hem enflasyonun üzerinde hem de dolar bazında kazandırmış oldu. Aynı dönemde borsa endeksi yıllık ortalama yüzde 6 getiriyle hem enflasyonun hem de doların altında kaldı. Ancak seçtiğiniz hisse senetleri veya fon, borsa endeksinin üstünde getirmişse reel olarak kârda olabilirsiniz ama bu örneklerin az olduğunu tahmin edebilirsiniz. Geçen yılın tamamında yüzde 11 artışla 1,3 milyon konut satıldı. Ama bu yılın ilk 4 ayında satılan toplam konut adedi yüzde 2 düşünce konut fiyatlarındaki artışın ne kadar süreceği sorusu gündeme girdi. Moody’s bu soruya makul bir analizle cevap vermeye çalıştı: “Fiyat artışları bu şekilde sürmez ama Türkiye’ye özgü koşullar nedeniyle bir çöküşten ziyade yumuşak bir iniş daha muhtemeldir.” Gayrimenkul ve mevduat, Türkiye’de sermaye piyasalarının en büyük rakibi konumunda. Son 5 yılda Türkiye’de tasarrufların büyük oranda gayrimenkule yönelmesi, hem mevduatta hem de sermaye piyasalarında büyümeyi sınırladı. Ancak varlık fiyatlarının döngüsel dinamiklerini hiçbir zaman unutmamak lazım. 5-10 yıldır iyi kazandıran gayrimenkul, fiyatlar kira getirilerine göre doyum noktasını geçtiği yerlerde duruşa geçebilir. Bu noktada Moody’s tarafında ortaya konan pozitif faktörleri dikkate almalıyız: Türkiye’de konut kredileri banka kredilerinin sadece yüzde 6’sını teşkil ediyor. Ayrıca konut kredilerinde batık oranı sıfıra yakın. Yani konut alanlar açısından bir borç sorunu yok. İnşaat firması bazında ise yüksek borç ve düşük sermayeyle iş yapanların olduğunu tahmin ediyoruz. Bahsedilen “yumuşak iniş” döneminde zora giren firmalar olabilir; hatta bunların zoraki satışlarıyla fiyat düşüşleri de olabilir. Ancak orta vadede Türkiye’nin demografik yapısı konut sektörüne destek verecektir; yeter ki orta sınıfın genişlemesi devam etsin