Kredili konuta ilgi sürecek mi?

1 Türkiye’de toplam konut satışları içinde ipotekli (kredili) satışların payı nedir?
Son verilere göre bu oran yüzde kaç gerçekleşti? Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerine göre 2015 yılının ilk yarısında Türkiye genelinde 635 bin 80 konut satıldı. Bunların 242 bin 97’si ipotekli satış olarak gerçekleşti. Yani ipotekli satışların toplam konut satışlarının yüzde 38’ine denk geldiğini söylemek mümkün.
2 Türkiye’de yıllar itibarıyla ipotekli konut satış miktarı nedir?
Son 2 yıl üzerinden bir değerlendirme yapacak olursak 2014’te Türkiye genelinde satılan konut sayısı, 1 milyon 165 bin 381 olarak gerçekleşti. Bu rakamın 389 bin 689’u ise ipotekli konut satışıdır. Burada toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payının üçte bir oranına yakın olduğunu gözlemliyoruz. 2013’te ise Türkiye’de satılan toplam konut sayısı 1 milyon 157 bin 190’dır. Bu rakam içinde ipotekli satılan konut sayısı ise 460 bin 112’dir.
 3 İpotekli satılan konut sayısı önceki yıllara göre nasıl değişti?
2013, 2014 ve 2015 yılının ilk 6 aylık verilerinin karşılaştırılması sonucunda ipotekli konut satışlarının toplam konut satışları içindeki payının yüzde 35-40 bandında seyrettiğini gözlemliyoruz. 2015’in ilk 6 ayında toplam konut satışlarının yüzde 38’i, 2014’te yüzde 33’ü, 2013’te ise yüzde 39’u ipotekli satış olarak gerçekleşti. Buna karşın artış hızında önemli bir ivme var. İpotekli konut satışlarının bu yılın ilk 6 ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 46 oranında ciddi bir artış kaydettiği görülüyor. Bu doğrultuda geçen yıla oranla bu yıl ipotekli konut satışlarında önemli ölçüde yükseliş olduğu söylenebilir.
4 2015’in ilk yarısındaki ciddi artışın nedenleri neler?
Gayrimenkul sektöründe konut satışlarını etkileyen en önemli faktör konut kredisi faiz oranlarıdır. 2014 yılı mart ve haziran aylarından konut kredisi faiz oranları yüzde 1,10-1,29 puan arasında seyrederken bu oranın 2015 yılında yüzde 0,90-1,10 puana gerilediğini gözlemliyoruz. Bu da doğal olarak satışlarda kendini büyük fark olarak gösteriyor. Kredi faiz oranlarında yaşanan artış, ciddi olarak belli bir grubun ev alma talebinin önüne geçiyor. Kredi faizleri yüzde 0,99-1,05 arasında olunca o menzilden çok sayıda konut alıcısı çıkabiliyor. Daha düşük faiz oranları sebebiyle 2015 yılı konut satışları 2013 ve 2014 yılına göre çok daha yukarıda seyrediyor. Şu anda konut satış adedi 1 milyon 200 bine doğru gidiyor.
5 Kurlardaki ciddi yükselişin, kredili konut talebine nasıl bir etkisi var?
Türkiye’de inşaat, çok fazla ithalata dayalı bir sektör değil. Burada yüzde 80’in üzerinde yerli üretim kullanılıyor. Dövize tabi olan malzemeler var, ancak bunların maliyetteki payı yüzde 12-15 civarında. Dolayısıyla kurdaki yükseliş inşaat maliyetlerini küçük oranda etkiledi. Bu artış özellikle markalı projelerde fiyatlara neredeyse hiç dahil edilmedi. Bunun yanı sıra kur farklarının tüketicinin psikolojisinde oluşturduğu sapmalar da söz konusu. Ancak bunlar konut satışlarını kayda değer derecede negatif anlamda etkileyecek faktörler değil.
6 Kredili konut talebine olan artışta, “yatırım amaçlı alımın” etkisi ne kadar?
Kredili konut talebinde yatırımcı alımının etkisi mutlaka var. Nitekim konut kredi faiz oranlarının düşmesi yatırımcı açısından peşin alımdan daha kârlı bir işlem haline gelebiliyor. Dolayısıyla faiz oranları düştükçe yatırımcı da bu yolu tercih edebiliyor. Bu da kredili konut alımlarının oranını otomatik olarak artırıyor.
7 Kentsel dönüşüm projelerinin kredili konut satışlarına etkisi var mı?
İstanbul yaklaşık olarak 15 milyon nüfusa sahip bir mega kent. Burada 1940-1950’li yıllarda inşa edilen konutların durumu ortada. Kentsel dönüşümle bu yapıların yerine master plana sahip, özellikle markalı ve sosyal alanlar açısından zengin yeni projeler geliyor. Kentsel dönüşümle birlikte insanlar sosyal alanlarından faydalanabilecekleri, daha yaşanabilir projelere yönelmeye başladı. Konut sahibi olmayanlar gibi eski yapılarda ikamet eden tüketiciler de radarlarına yeni projeleri alıyor. Bu projelerin hem ödeme kolaylıkları hem markalı olması açısından daha güvenilir olması da talepleri olumlu etkiliyor.
8 Peki talebin sürmesini bekliyor musunuz? İpotekli satışların payı yükselir mi?
İstanbul özelinde değerlendirdiğimizde konut satışlarında her yıl bir artış yaşandığını görüyoruz. Diğer şehirlerimizde de hem satış miktarı hem konut fiyatları açısından artış gözlemliyoruz. Söz konusu alt ve üstyapı yatırımları sona erdiğinde Türkiye yalnızca İstanbul lokomotifinin çektiği bir tren olma görünümünden kurtulacaktır. İzmir, Antalya, Gaziantep, Bursa ve Adana gibi şehirlerimiz de İstanbul’un yükünü azaltacaktır. Son 3 yıldır ipotekli satışlar konut satışlarının neredeyse 3’te 1’i oranında gerçekleşiyor. Bu trend önümüzdeki yıllarda da aynı şekilde devam edecektir. Ancak asıl artış yine kredili konut satışı üzerinde olacaktır.
9 İpotekli konut satışlarına en yüksek ilgi hangi kentlerde?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre 2015’in ilk 6 ayında en yüksek ilgi Ankara, İstanbul ve İzmir’de gözlemleniyor. Ankara’da ilk 6 ayda satılan 74 bin 424 konutun 33 bini, İstanbul’da 122 bin 573 konutun 52 bini, İzmir’de ise 39 bin 432 konutun 16 bin 406’sı kredili olarak satıldı. Bunun yanı sıra Antalya, Bursa, Kocaeli ve Mersin gibi illerde de önemli artışlar var.
10 “Konut Balonu” tartışmaları gündeme gelir mi? Bu risk karşısında neler yapılmalı?
Konutta balon, sebepsiz bir iyimserlikle fiyatların yukarı doğru çekilmesiyle ortaya çıkar. Türkiye’de böyle bir balondan söz edemeyiz. Çünkü bir sektörde balondan söz ediliyorsa bu fiyat balonu olamaz, fiyat balonu var diyorsanız da arz fazlası olamaz. Bölgesel olarak arzın fazla olduğu ya da ederinden fazla fiyata ulaşmış konutların bulunduğu yerler mevcut. Özellikle de İstanbul’da... Bunun nedeni ise arsa maliyetlerinin çok yüksek olması. Ancak talebin bu denli yüksek olması, sektörde balon olduğu anlamına gelmez. Tüm bu açıdan değerlendirdiğimizde ciddi bir ekonomik kriz yaşanmadığı sürece, ki böyle bir beklenti yok, konutta da bir kriz yaşanmasını beklemiyoruz.